Cour d'appel, chambre civile 1-1, 16 juin 2026 — n° 25/01188
Synthèse de la décision
Question juridique
La clause figurant dans un acte de vente constitue-t-elle une servitude réelle de passage perpétuelle ou une simple obligation personnelle temporaire ?
Principe retenu
Une servitude de passage est réelle et perpétuelle lorsqu'elle est instituée au profit d'un fonds et attachée à celui-ci, se transmettant avec lui, même si elle est formulée dans des termes similaires à une obligation personnelle. L'interprétation des clauses doit privilégier la nature réelle si les éléments montrent qu'elle grève un fonds au bénéfice d'un autre fonds.
Faits clés
- Acquisition par M. [R] et Mme [K] d'une maison et d'un garage sur deux parcelles distinctes le 27 juillet 2021.
- Entre ces parcelles se trouve le fonds de M. et Mme [H] (parcelle AS [Cadastre 3]).
- Un passage délimité par des murs existait entre les fonds, utilisé par M. [R] et Mme [K] pour accéder à leur garage.
- M. et Mme [H] ont détruit le mur séparant le passage de leur cour et installé un pot de fleurs bloquant le passage en janvier 2022.
- Les actes de vente successifs depuis 1935 contiennent une clause identique stipulant un droit de passage.
Articles cités
article 955 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre civile 1-1 - 16/06/2026 - n° 25/01188
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une servitude de passage réelle ?
Une servitude de passage réelle est un droit attaché à un fonds (terrain) qui permet à son propriétaire de passer sur le fonds voisin. Elle est perpétuelle et se transmet automatiquement aux acquéreurs successifs du fonds dominant.
Comment distinguer une servitude réelle d'une obligation personnelle ?
Une servitude réelle est attachée au fonds et non à la personne : elle profite à tout propriétaire du fonds dominant. Une obligation personnelle ne lie que les parties contractantes et est temporaire. Les juges examinent les termes de l'acte et le contexte pour déterminer l'intention des parties.
Puis-je supprimer un passage sur mon terrain si l'acte de vente de mon voisin mentionne un droit de passage ?
Non, si le droit de passage constitue une servitude réelle, vous ne pouvez pas le supprimer unilatéralement. Vous devez respecter ce droit, sous peine de devoir rétablir le passage et payer des dommages et intérêts.
Que faire si mon voisin bloque un passage que j'utilise depuis des années ?
Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître votre droit de passage et obtenir la suppression de l'obstacle. Il est conseillé de rassembler les actes de vente et tout document établissant l'existence de la servitude.
Quels sont les frais en cas de procès pour une servitude de passage ?
En plus des dépens (frais de justice), la partie perdante peut être condamnée à payer à l'autre une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour couvrir ses frais d'avocat. Dans cette affaire, les époux [H] ont dû payer 3 000 euros.
Une servitude de passage peut-elle être temporaire ?
Oui, si elle est constituée comme une obligation personnelle ou un droit temporaire. Mais si l'acte utilise des termes comme 'perpétuel' et que la clause est reprise dans les ventes successives, il s'agit généralement d'une servitude réelle perpétuelle.
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