Cour d'appel, chambre commerciale 3-1, 24 juin 2026 — n° 23/08379

Exposé des faits Les personnes physiques et morales dont l'identité est rappelée en tête du présent arrêt ont acquis un ou plusieurs lots de copropriété au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 1] (95), correspondant à un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dénommé « Résidence [Etablissement 1] ». Ces lots ont été concomitamment donnés à bail commercial à la société [Localité 1], alors filiale du groupe GDP Vendôme, en vue de l'exploitation d'une résidence pour personnes âgées, consistant en la sous-location meublée des locaux à usage exclusif d'habitation, pour des périodes déterminées, assortie de la fourniture de services à la clientèle. Le 11 juin 2020, par un courrier intitulé « Information relative à la résidence [Etablissement 1] et à votre contrat de bail », la société [Localité 1], désormais filiale du groupe DomusVi, a informé chacun des bailleurs de l'illicéité de la clause d'indexation figurant au bail en vertu d'une jurisprudence de la Cour de cassation de 2016. Elle a indiqué qu'elle entendait appliquer, tant pour l'avenir que pour le passé, dans la limite de la prescription quinquennale, le montant du loyer mentionné dans le bail d'origine et procéder au remboursement des trop-perçus sur huit trimestres à venir, à compter du 30 septembre 2020. Les bailleurs ont mis en demeure la société [Localité 1] de reprendre l'exécution des contrats dans les conditions initialement convenues, en vain. Par acte du 29 octobre 2020, ils ont assigné la société [Localité 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, invoquant l'existence d'un trouble manifestement illicite. Par ordonnance du 27 janvier 2021, le juge des référés a essentiellement ordonné à la société [Localité 1] de reprendre, à compter du troisième trimestre 2020, le paiement du loyer pour son montant versé au titre du premier trimestre 2020 et condamné la société locataire à verser aux bailleurs à titre provisionnel les montants indûment retenus. Par actes du 9 avril 2021, la société [Localité 1] a assigné les bailleurs devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de voir déclarer non écrite la clause litigieuse de chaque bail et d'obtenir la restitution des sommes indûment versées, dans la limite de la prescription quinquennale. Par jugement contradictoire du 28 novembre 2023, le tribunal a débouté la société [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée à payer à chacun des défendeurs la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec droit de recouvrement direct. Par déclarations du 14 décembre 2023 et du 13 mars 2024, la société [Localité 1] a interjeté appel du jugement en chacune de ses dispositions.

SUR CE, Sur la qualification de la clause litigieuse La société [Localité 1] soutient que la clause litigieuse a la nature d'une clause d'indexation soumise aux dispositions du code monétaire et financier. Elle fait valoir que la clause remplit les conditions propres à une telle clause, l'élément convenu pour la révision du loyer étant le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (PPH), qui est un indice susceptible de varier à la hausse comme à la baisse et donne à la clause sa caractéristique d'échelle mobile, que contrairement à ce qu'affirment les intimés le PPH peut parfaitement jouer à la baisse et que si cela n'a pas été le cas cela tient à la conjoncture. Les intimés soutiennent que la clause litigieuse n'est pas une clause d'indexation, de sorte que la réglementation résultant des articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier ne lui est pas applicable. Ils prétendent que le PPH n'est pas un indice mais un pourcentage d'augmentation autorisée du prix des prestations facturées par les EHPADs à leurs résidents, qui ne peut par nature varier qu'à la hausse. Sur ce, L'article L.145-38 du code de commerce prévoit un mécanisme de révision triennale du loyer commercial. Par dérogation à l'article L.145-38, l'article L.145-39 offre la possibilité d'assortir le bail commercial d'une clause d'échelle mobile. La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, peut être définie comme une stipulation par laquelle les parties s'accordent sur la variation automatique du loyer selon une périodicité convenue et en fonction d'un élément objectif de référence nommé indice. La clause d'indexation ou d'échelle mobile se distingue de la clause d'augmentation forfaitaire du loyer, ou clause de loyer à paliers, selon laquelle l'évolution du prix du loyer est prévue par avance quant à son montant et quant à la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l'indexation. En l'espèce, la clause litigieuse est contenue dans un paragraphe du bail intitulé « Loyer et indexation », qui 'xe le montant du loyer annuel par lot et stipule en particulier : « Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié par le ministère de l'économie et des finances, avec une garantie de 1,5 % net par an. » Cette clause stipule ainsi une révision annuelle du loyer à hauteur de 50 % du taux d'augmentation du PPH ainsi qu'« une garantie de 1,5 % net par an », ce qui signifie que cette garantie minimum est due si l'augmentation annuelle du PPH s'avère inférieure au taux de 3%. Le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (ou PPH) auquel il est fait référence dans la clause litigieuse est défini à l'article L.342-3 du code de l'action sociale et des familles relatif à l'hébergement des personnes âgées, lequel dispose que « le prix du socle de prestations et les prix des autres prestations d'hébergement (') varient (') dans des conditions fixées par décret, dans la limite d'un pourcentage fixé au 1er janvier de chaque année par arrêté des ministres chargés des personnes âgées et de l'économie, compte tenu de l'évolution des coûts de la construction et des loyers, des produits alimentaires et des services et du taux d'évolution des retraites de base ». L'article D.342-5 du même code précise que la formule permettant de déterminer le taux maximal d'évolution des prix de ces prestations est fixée à l'annexe 2-3-3 de ce code. Cette formule se base sur une comparaison entre un indicateur des charges des établissements, constitué lui-même d'un panier pondéré de six indices publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques, et le taux d'évolution des retraites de base, lui-même calculé, aux termes du code de la sécurité sociale, sur la base d'un coefficient égal à l'évolution de la moyenne annuelle des prix à la consommation, hors tabac. Ainsi, le PPH varie, annuellement, selon des données objectives délivrées par les autorités publiques et non selon la volonté des parties. Il est susceptible de varier à la hausse comme à la baisse. Il en découle que la révision annuelle du loyer, telle que stipulée dans le bail, repose sur un indice économique, tenant compte de données objectives, extrinsèques et aléatoires, avec accessoirement une garantie d'augmentation. La clause litigieuse est par conséquent une clause d'indexation ou d'échelle mobile soumise aux articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, qui relèvent d'un ordre public économique de direction s'imposant à tous. Elle ne peut pas être qualifiée de clause d'augmentation forfaitaire du loyer, dès lors que le montant du loyer n'est pas déterminable à l'avance puisque dépendant d'un indice, ou panier d'indices, dont par dé'nition les parties n'ont pu anticiper l'évolution, la garantie minimum de 1,5 % net constituant une partie intégrante du mécanisme de l'indexation. Outre qu'il n'est pas établi que le contrat de bail a été rédigé par la société [Localité 1], alors filiale du groupe GDP Vendôme et désormais filiale du groupe DomusVi, il est indifférent de qualifier le contrat de bail de contrat d'adhésion au sens du second alinéa de l'article 1110 du code civil, comme le prétendent les intimés, dès lors que la clause litigieuse est susceptible de violer des dispositions d'ordre public du code monétaire et financier. Sur la validité de la clause litigieuse La société [Localité 1] soutient que la clause litigieuse est illicite au motif qu'elle viole l'ordre public monétaire et le statut d'ordre public des baux commerciaux. Elle fait valoir que la clause d'indexation organise contractuellement la prohibition édictée par l'article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, en excluant d'une part toute réciprocité de la variation et en ne permettant qu'une révision à la hausse, en neutralisant d'autre part l'application de l'indice lorsque la variation conduit à une hausse inférieure à 1,5 % ce qui génère une distorsion entre la période de variation indiciaire et la périodicité annuelle de la révision. Elle ajoute qu'en requalifiant la clause de simple clause de revalorisation échappant au régime des clauses d'indexation, les premiers juges ont en réalité admis un troisième mécanisme conventionnel d'augmentation automatique du loyer non prévu par les articles L.145-38 et L.145-39 du code de commerce, qui ne peut prévaloir sur des textes d'ordre public de direction et de protection. Elle soutient que la clause doit être réputée non écrite dans son intégralité et qu'elle ne peut être scindée sans être réécrite.

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant contradictoirement, Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Répute non écrite en son intégralité la clause contractuelle stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » du contrat de bail liant les parties ; Condamne M. [N] [X] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne in solidum M. [ZG] [OK] et Mme [MB] [DV] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne M. [JD] [OU] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne Mme [JV] [EM] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne in solidum M. [W] [K] et Mme [T] [P] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne in solidum M. [MJ] [YH] et Mme [JW] [SF] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.315,22 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne M. [IH] [JC] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne M. [V] [F] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne in solidum M. [FX] [TI] et Mme [BI] [TH] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne in solidum M. [ZA] [QS] et Mme [QY] [QK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne la société [QS] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 41.683,36 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne M [DR] [QL] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne in solidum M. [WP] [NC] et Mme [KT] [GE] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne M. [IR] [GO] in solidum à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne Mme [MO] [XO] épouse [YN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.473,28 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne Mme [FU] [YN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne Mme [KE] [YN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne in solidum M. [IR] [YW] et Mme [JV] [XG] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ; Condamne Mme [JS] [LR] épouse [BC] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au ti…