Cour d'appel, chambre commerciale 3-1, 24 juin 2026 — n° 23/03842

Exposé des faits Par acte authentique du 30 mars 2005, la société GDP Vendôme promotion (pour les biens et droits immobiliers) et la société [P] (pour les biens mobiliers) ont vendu à la SCI Sero trois chambres constituant les lots n°36, 37 et 38 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à Aubergenville (78), correspondant à un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dénommé « [Etablissement 1] ». Préalablement, par acte sous seing privé séparé en date du 14 mars 2005, la SCI Sero avait consenti à la société [P] un bail commercial portant sur ces mêmes lots, en vue de l'exploitation d'une résidence pour personnes âgées dépendantes, valides et semi-valides, consistant en la sous-location meublée des locaux à usage exclusif d'habitation, pour des périodes déterminées, assortie de la fourniture de services à la clientèle. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter de la signature définitive de l'acte de vente notarié, moyennant un loyer annuel de 8.453,66 euros TTC par lot, soit au total 25.360,98 euros TTC. Arrivé à échéance le 29 mars 2014, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 mars 2014, avant d'être renouvelé à compter du 1er janvier 2017 pour une nouvelle durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré. Le 24 juin 2020, par un courrier intitulé « Information relative à la résidence [Adresse 4] et à votre contrat de bail », la société [P], désormais filiale du groupe DomusVi, a informé la SCI Sero de l'illicéité de la clause d'indexation figurant au bail en vertu d'une jurisprudence de la Cour de cassation de 2016. Elle a indiqué qu'elle entendait appliquer, tant pour l'avenir que pour le passé, dans la limite de la prescription quinquennale, le montant du loyer mentionné dans le bail d'origine et procéder au remboursement des trop-perçus, soit 20.825,55 euros, sur huit trimestres à venir, à compter du 30 septembre 2020. Par lettre du 6 août 2020, la SCI Sero a mis en demeure la société [P] de renoncer à ses prétentions, en vain. Par acte du 20 novembre 2020, la SCI Sero a assigné la société [P] devant le tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de voir juger licite et valable la clause litigieuse et d'obtenir le paiement de loyers conformes aux stipulations contractuelles et de dommages et intérêts. Par jugement du 9 février 2023, le tribunal a : - déclaré partiellement non écrite la clause d'indexation prévue au bail liant les parties en ce qu'elle instaure une garantie d'augmentation annuelle du loyer de 1,5% net ; - constaté la validité de la clause d'indexation pour le surplus ; - condamné la SCI Sero à restituer à la société [P], sur la période courant du 1er trimestre 2016 au 4ème trimestre 2019 inclus, toute somme versée par la société [P] et excédant le montant du loyer résultant de l'indexation prévue au bail, exclusion faite de la garantie de 1,5% net, dont le montant s'élève à : - 1er trimestre 2016 : 6.853,36 euros, - du 2ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2017 inclus : 6.874,26 euros, - du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2018 inclus : 6.890,08 euros, - du 2ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2019 inclus : 6.931,76 euros, - du 2ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2019 inclus : 6.975,08 euros ; - condamné la société [P] à payer à la SCI Sero, au titre des sommes restant dues entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021 les sommes de : - 634,84 euros au titre du 1er trimestre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020, - 672,51 euros au titre du 2ème trimestre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020, - 3.429,75 euros au titre du 3ème trimestre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020, - 3.429,75 euros au titre du 4ème trimestre 2020, - 7.012,75 euros…

SUR CE, Sur la qualification de la clause litigieuse La SCI Sero soutient que la clause litigieuse constitue une clause loyer-recette binaire composée d'un loyer minimum garanti et d'un loyer variable assis sur le chiffre d'affaires du preneur, le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (PPH) auquel se réfère la clause déterminant nécessairement le chiffre d'affaires du preneur. Elle ajoute que cette qualification est conforme à la commune intention des parties et qu'il convient d'écarter la dénomination impropre résultant du bail. Elle prétend qu'il convient a minima de retenir la qualification de clause d'augmentation automatique du loyer, la clause prévoyant une évolution constante du loyer à hauteur de 1,5 % par an, voire plus si l'augmentation annuelle du PPH dépasse 3 %. Elle considère que la qualification de clause d'indexation est inapplicable à la stipulation litigieuse dès lors que le taux d'augmentation maximale du PPH visé par le contrat de bail ne constitue pas un indice économique, quand bien même il est calculé sur la base d'indices économiques, mais un plafond de variation des prix qui s'analyse comme une mesure sociale permettant de réglementer les prix des EHPAD. La société [P] soutient que la clause litigieuse a la nature d'une clause d'indexation soumise aux dispositions du code monétaire et financier. Elle fait valoir que la référence au PPH, qui est un indice variant chaque année, donne à la clause sa caractéristique d'échelle mobile, que contrairement à ce qu'affirme la SCI Sero le PPH peut parfaitement jouer à la baisse et que si cela n'a pas été le cas cela tient à la conjoncture. Elle réfute la qualification de clause-recette, en observant que la clause litigieuse ne contient pas la moindre référence au chiffre d'affaires que réalise le preneur et que le chiffre d'affaires dépend non pas du PPH mais du taux d'occupation, ainsi que celle de clause d'augmentation automatique du loyer compte tenu de son mécanisme qui ne correspond pas à un système de paliers comportant des montants prédéterminés. Elle précise que ces deux types de clauses ne sont pas des clauses de revalorisation et/ou de révision du loyer mais de détermination du prix de celui-ci, le montant du loyer étant convenu dès la conclusion du bail. Sur ce, L'article L.145-38 du code de commerce prévoit un mécanisme de révision triennale du loyer commercial. Par dérogation à l'article L.145-38, l'article L.145-39 offre la possibilité d'assortir le bail commercial d'une clause d'échelle mobile. La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, peut être définie comme une stipulation par laquelle les parties s'accordent sur la variation automatique du loyer selon une périodicité convenue et en fonction d'un élément objectif de référence nommé indice. La clause d'indexation ou d'échelle mobile se distingue de la clause-recettes, qui prévoit que le loyer est fixé en totalité ou en partie en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire. Elle se distingue également de la clause d'augmentation forfaitaire du loyer, ou clause de loyer à paliers, selon laquelle l'évolution du prix du loyer est prévue par avance quant à son montant et quant à la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l'indexation. En l'espèce, la clause litigieuse est contenue dans un paragraphe du bail intitulé « Loyer et indexation », qui 'xe un loyer annuel de 8.453,66 euros TTC par lot et stipule en particulier : « Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise d'effet du bail, révisé annuellement en appliquant une garantie de 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié par le ministère de l'économie et des finances, avec une garantie de 1,5 % net par an. » Cette clause stipule ainsi une révision annuelle du loyer à hauteur de 50 % du taux d'augmentation du PPH ainsi qu' « une garantie de 1,5 % net par an », ce qui signifie que cette garantie minimum est due si l'augmentation annuelle du PPH s'avère inférieure au taux de 3%. Les termes de cette clause sont clairs et précis ; ils ne nécessitent pas d'être interprétés comme le prétend la SCI Sero. Le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (ou PPH) auquel il est fait référence dans la clause litigieuse est défini à l'article L.342-3 du code de l'action sociale et des familles relatif à l'hébergement des personnes âgées, lequel dispose que « le prix du socle de prestations et les prix des autres prestations d'hébergement (') varient (') dans des conditions fixées par décret, dans la limite d'un pourcentage fixé au 1er janvier de chaque année par arrêté des ministres chargés des personnes âgées et de l'économie, compte tenu de l'évolution des coûts de la construction et des loyers, des produits alimentaires et des services et du taux d'évolution des retraites de base ». L'article D.342-5 du même code précise que la formule permettant de déterminer le taux maximal d'évolution des prix de ces prestations est fixée à l'annexe 2-3-3 de ce code. Cette formule se base sur une comparaison entre un indicateur des charges des établissements, constitué lui-même d'un panier pondéré de six indices publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques, et le taux d'évolution des retraites de base, lui-même calculé, aux termes du code de la sécurité sociale, sur la base d'un coefficient égal à l'évolution de la moyenne annuelle des prix à la consommation, hors tabac. Ainsi, le PPH varie, annuellement, selon des données objectives délivrées par les autorités publiques et non selon la volonté des parties. Il est susceptible de varier à la hausse comme à la baisse. Il en découle que la révision annuelle du loyer, telle que stipulée dans le bail, repose sur un indice économique, tenant compte de données objectives, extrinsèques et aléatoires, avec accessoirement une garantie d'augmentation. La clause litigieuse est par conséquent une clause d'indexation ou d'échelle mobile soumise aux articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, qui relèvent d'un ordre public économique de direction s'imposant à tous. Elle ne répond pas à la quali'cation de clause-recettes dont l'objet est de faire varier le loyer en tout ou partie en fonction du chi're d'a'aires du preneur, qui ne peut être déterminé par le seul PPH. Elle ne peut pas non plus être qualifiée de « clause d'augmentation automatique du loyer » ou de clause de loyer à paliers, comme invoqué par l'appelante, dès lors que le montant du loyer n'est pas déterminable à l'avance puisque dépendant d'un indice, ou panier d'indices, dont par dé'nition les parties n'ont pu anticiper l'évolution.

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant contradictoirement, Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Répute non écrite en son intégralité la clause contractuelle stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » du contrat de bail liant les parties ; Déboute la SCI Sero de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne la SCI Sero à restituer à la société [P] la somme de 31.881,08 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 1er trimestre 2016 au 31 décembre 2025 ; Dit que chaque partie assumera ses propres dépens de première instance et d'appel ; Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier La Présidente