Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 17 juin 2026 — n° 25/05353

17 juin 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

La répartition des charges de copropriété prévue par le règlement de copropriété est-elle conforme aux exigences de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et en cas de non-conformité, peut-elle être réputée non écrite et remplacée par une nouvelle grille de charges ?

Principe retenu

Les clauses du règlement de copropriété qui répartissent les charges de manière non conforme aux critères légaux (utilité, service, équité) sont réputées non écrites. Le juge peut alors fixer une nouvelle répartition des charges conforme aux tantièmes issus d'un modificatif antérieur, dès lors que celui-ci respecte les exigences légales.

Faits clés

Mme [C] est propriétaire des lots n°1, 5, 6 et 8 dans le bâtiment A de la résidence « [Adresse 4] ».
Les époux [S] [D] possèdent le lot n°2 du même bâtiment A.
Mme [C] a assigné le syndicat des copropriétaires pour faire fixer judiciairement une nouvelle répartition des charges sur la base d'un modificatif établi en 2010.
Le tribunal judiciaire a dit que la répartition des charges résultant du règlement de copropriété n'était pas conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Le tribunal a réputé non écrites les clauses affectant le lot n°2 et a fixé une nouvelle grille de charges conforme aux tantièmes du modificatif.

Articles cités

article 10 de la loi du 10 juillet 1965 article 699 du code de procédure civile article 700 du code de procédure civile article 914-5 du code de procédure civile article 450 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

Ch civ. 1-4 copropriété - 17/06/2026 - n° 25/05353

Questions fréquentes

Quels sont les critères légaux pour la répartition des charges de copropriété ?

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de copropriété doivent être réparties en fonction de l'utilité objective que chaque lot retire des services collectifs et des éléments d'équipement communs. La répartition doit être équitable et proportionnelle aux avantages procurés.

Que faire si le règlement de copropriété prévoit une répartition des charges non conforme à la loi ?

Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater que les clauses de répartition sont réputées non écrites. Le juge peut alors fixer une nouvelle répartition conforme aux critères légaux, en se basant par exemple sur un modificatif antérieur ou sur une expertise.

Qu'est-ce qu'une clause réputée non écrite dans un règlement de copropriété ?

Une clause réputée non écrite est une clause qui est considérée comme n'ayant jamais existé juridiquement, car elle est contraire à une disposition légale impérative. En matière de charges, si la répartition ne respecte pas l'article 10 de la loi de 1965, la clause est réputée non écrite et ne produit aucun effet.

Puis-je demander au juge de modifier la répartition des charges sans l'accord de l'assemblée générale ?

Oui, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour contester la répartition des charges, même sans décision préalable de l'assemblée générale. Le juge a le pouvoir de réputer non écrites les clauses non conformes et de fixer une nouvelle répartition.

Quel est l'intérêt d'un modificatif des tantièmes dans une copropriété ?

Un modificatif des tantièmes permet d'actualiser la répartition des charges en fonction des modifications de la consistance des lots ou des parties communes. Il doit être adopté en assemblée générale et respecter les règles de majorité. S'il n'est pas appliqué, un copropriétaire peut demander au juge de l'imposer.

Le syndicat des copropriétaires peut-il s'opposer à l'application d'un modificatif des tantièmes ?

Non, si le modificatif a été régulièrement adopté et est conforme à la loi, le syndicat doit l'appliquer. En cas de refus, les copropriétaires peuvent agir en justice pour faire reconnaître la validité du modificatif et obtenir une nouvelle répartition des charges.

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