Cour d'appel, 5ème chambre, 24 juin 2026 — n° 23/04021

**** APPELANTE : S.A.R.L. LE BRUIT DES VAGUES, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°809 935 380, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Barthélémy LE MARC'HADOUR de la SELARL JURISTES OFFICE, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT INTIMÉE : S.C.I. LE TOTEM, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 482 521 457, , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Philippe KERZERHO, plaidant, avocat au barreau de VANNES Par acte sous seing privé du 20 septembre 2018, la SCI Totem a consenti à la société Le Bruit Des Vagues un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Vannes, dépendant d'une copropriété, affectés à la vente au détail de vêtements prêts-à-porter féminins. La société Le Bruit Des Vagues se plaignant d'avoir vainement sollicité de la bailleresse l'indemnisation du préjudice résultant de la baisse significative de son chiffre d'affaires consécutivement aux travaux exécutés sur la façade de l'immeuble ayant altéré l'accessibilité et la visibilité de la boutique outre l'annulation des loyers pendant la période de crise sanitaire Covid 19, elle a fait assigner par acte de commissaire de justice en date 29 décembre 2020 la SCI Totem devant le tribunal judiciaire de Vannes. Par jugement en date du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Vannes a : - débouté la société Le Bruit Des Vagues de l'ensemble de ses demandes, - condamné la société Le Bruit Des Vagues à payer à la SCI Totem la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Le Bruit des Vagues aux dépens. Le 3 juillet 2023, la société Le Bruit Des Vagues a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 octobre 2023, elle demande à la cour d'appel de Rennes de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Vannes, Et statuant à nouveau : - condamner la SCI Totem à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts, - dire et juger que ses loyers pour le local sis [Adresse 3] à [Localité 1] sont annulés pour la somme globale de 7 600 euros hors taxe, soit 9 120 euros toutes taxes comprises, - condamner la SCI Totem à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Totem aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2023, la SCI Totem demande à la cour d'appel de Rennes de : - confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions, - débouter en conséquence la société Le Bruit Des Vagues de toutes ses demandes, fins et conclusions, - la condamner à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur le vice caché affectant la chose louée La société Le Bruit Des Vagues expose que lors de la signature du bail, la SCI Totem avait parfaitement conscience que l'état de l'immeuble justifiait des travaux de ravalement obligatoire de grande ampleur suite au procès-verbal de délibération du conseil municipal de la ville de Vannes du 27 mars 2015 mais qu'elle ne l'a jamais informée de la nécessité de procéder à ces travaux. Elle soutient qu'à l'évidence le vice de la chose louée, qui a été à l'origine des troubles subis par elle pendant 18 mois, lui a été caché lors de signature du bail et que les dispositions de l'article 1721 du code civil doivent s'appliquer. En réponse, le bailleur relève que ce fondement n'avait pas été allégué en première instance. Il conclut à l'absence d'impropriété au motif que les travaux extérieurs n'ont pas compromis la destination de l'immeuble qui n'a jamais été fermé pour cette raison. Il conteste le caractère caché du vice allégué en indiquant que les travaux dénoncés avaient été évoqués lors des négociations de transfert du bail et présentés comme susceptibles d'apporter à terme une plus-value au local. Il ajoute que la gérante de la société Le Bruit Des Vagues lui avait adressé un mail le 14 janvier 2020 dans lequel elle disait comprendre les travaux d'extérieur pour en avoir été prévenue. Aux termes des dispositions de l'article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. La cour ne peut que constater que même dans l'hypothèse où les travaux de ravalement auraient été cachés au preneur, celui-ci ne précise pas à l'appui de ce nouveau fondement en quoi les travaux extérieurs auraient empêché l'usage de la chose louée et n'y fait pas non plus référence lors de ses développements ultérieurs à ce titre. Il doit en être déduit que les dispositions de l'article 1721 invoquées ne peuvent trouver à s'appliquer. L'appelante sera déboutée de sa demande à ce titre. - Sur l'obligation de délivrance La société Le Bruit Des Vagues soutient qu'à compter du démarrage des travaux de rénovation de l'immeuble et de l'installation des échafaudages, elle n'a plus été en mesure d'exercer son activité de vente de prêt à porter prévue à la destination du bail dans des conditions normales d'exploitation. Elle indique que les travaux ont rendu impossible tout usage normal de la réserve de la boutique, soit le lot 33 des locaux loués. Elle précise que peu après le début des travaux, les ouvriers l'ont averti de la nécessité de consolider le plafond de la réserve et une fois les travaux réalisés, la réserve a été utilisée par les ouvriers comme local technique de chantier et qu'à défaut de retour du bailleur, elle a dû demander au syndic en juillet 2020 de pouvoir récupérer l'intégralité de la réserve. Elle ajoute qu'elle a dû retirer elle-même les gravats et déchets générés par le chantier. Elle fait valoir que pendant 18 mois, elle a dû maintenir une activité de vente d'articles de prêt-à-porter féminin dans des locaux privés de visibilité et d'accessibilité, sans luminosité ni capacité de stockage et qu'elle a subi un afflux permanent de poussières de chantier. Le bailleur sollicite la confirmation du jugement qui a écarté tout manquement à son obligation de délivrance. Il soutient que le preneur n'a jamais été placé dans l'impossibilité totale ou partielle d'exploiter son local et qu'il n'a jamais été porté atteinte ni à l'accès au commerce, ni à la jouissance de la totalité de la surface de vente. Il considère que les photographies produites par le preneur ne sont pas probantes et dit produire des pièces démontrant que pendant la durée des travaux, un accès avait été crée avec un couloir de circulation large ainsi que le déplacement des enseignes pour plus de visibilité et que la vitrine était achalandée et les clients accueillis. Par ailleurs, il conteste toute perte de luminosité en rappelant que la vitrine est exposée à l'Est ainsi que l'impossibilité d'utiliser la réserve du fait des travaux en arguant que dans l'état des lieux d'entrée, la réserve était insalubre sans électricité avec un plafond délabré. L'article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il est constant que l'obligation du bailleur s'entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose louée, mais encore de sa délivrance 'juridique', c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat, et ce durant toute la durée du bail. En l'espèce, la destination contractuelle au vu du bail est 'la vente au détail de prêt-à-porter, accessoires, objets de décoration et plus généralement toute activité de négoce de détail lié à l'équipement de la personne et de la maison.' La cour relève que si le preneur invoque un manquement à l'obligation de délivrance, il fonde néanmoins sa demande indemnitaire sur des moyens relatifs à un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible. Le preneur affirme que les travaux ont rendu impossible l'usage de la réserve or la cour est bien en peine de comprendre en quoi des travaux de rénovation de façade ont eu une incidence sur l'exploitation de la réserve située à l'intérieur du local. La société Le Bruit Des Vagues indique que la réserve a été inutilisable pendant les travaux de consolidation et une fois ceux-ci réalisés, la réserve a été utilisée par les ouvriers mais elle ne précise pas la durée de ces travaux et dans quel cadre ils ont été réalisés et ne verse aucune pièce probante à l'appui de ces allégations. Le preneur ne démontre pas plus que les travaux de réfection de façade ont rendu impossible l'exploitation des locaux. En effet, il est acquis et non contesté que le magasin n'a pas été fermé et que le libre accès de la clientèle à la surface de vente a été maintenu. Le preneur n'apporte aucune pièce de nature à démontrer que la présence de l'échafaudage en façade a changé la substance des lieux loués ni dans leur surface, ni dans leur aptitude à recevoir la clientèle. Au vu de ces éléments, c'est à bon droit que les premiers juges n'ont pas retenu de manquement du bailleur à son obligation de délivrance des lieux loué. Le jugement sera confirmé. - Sur l'obligation de garantie de jouissance paisible La société Le Bruit Des Vagues sollicite l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande indemnitaire fondée sur le trouble de jouissance des lieux loués en considérant que la clause de souffrance prévue au bail trouvait à s'appliquer. Elle fait valoir que l'application de la clause doit être écartée en raison de la mauvaise foi du bailleur dans la négociation de la clause.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute la société Le Bruit Des Vagues de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamne la société Le Bruit Des Vagues à payer à la SCI Totem la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne la société Le Bruit Des Vagues aux entiers dépens d'appel. Le greffier, Le président,