Cour d'appel, 2ème ch - section 1, 18 juin 2026 — n° 24/02763
Synthèse de la décision
Question juridique
Le preneur à bail commercial doit-il indemniser le bailleur pour le préjudice résultant de la conclusion d'un nouveau bail à des conditions moins favorables en raison des dégradations locatives non réparées ?
Principe retenu
Le preneur qui restitue des locaux dégradés engage sa responsabilité contractuelle. Le préjudice du bailleur peut être évalué en fonction de la perte de chance de relouer aux mêmes conditions, notamment si les dégradations ont nécessité des travaux de remise en état. En l'espèce, la cour a condamné le preneur à payer 29 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la conclusion d'un nouveau bail à des conditions plus défavorables.
Faits clés
- Bail commercial consenti le 28 mai 2004 pour un local de 450 m² avec stationnement
- Le preneur exploitait un fonds de vente de produits biologiques
- État des lieux d'entrée réalisé le 24 août 2006, après travaux d'aménagement
- Congé donné par le preneur le 29 mars 2019, effet au 30 septembre 2019
- État des lieux de sortie contradictoire le 30 septembre 2019 révélant des dégradations
Articles cités
article 700 du code de procédure civile
article 696 du code de procédure civile
article 456 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
2ème CH - Section 1 - 18/06/2026 - n° 24/02763
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un préjudice locatif dans le cadre d'un bail commercial ?
Le préjudice locatif est la perte financière subie par le bailleur lorsque, en raison des dégradations locatives, il doit relouer le local à un loyer inférieur ou supporter des travaux de remise en état. Dans cette affaire, le bailleur a obtenu 29 200 euros de dommages et intérêts pour la perte de chance de relouer aux mêmes conditions.
Comment prouver les dégradations locatives ?
La preuve des dégradations repose principalement sur l'état des lieux de sortie contradictoire réalisé par huissier. En l'espèce, le procès-verbal du 30 septembre 2019 a établi les dégradations, et le bailleur a également produit des devis de travaux.
Le preneur peut-il être condamné à payer des dommages et intérêts au lieu de réaliser les travaux ?
Oui, si le bailleur ne demande plus l'exécution des travaux en nature, il peut obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Dans cette décision, la cour a condamné le preneur à payer 29 200 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la perte de chance de relouer à un loyer plus élevé.
Quels sont les recours du bailleur en cas de dégradations locatives ?
Le bailleur peut assigner le preneur en responsabilité contractuelle pour obtenir la réparation du préjudice. Il peut demander soit la remise en état des lieux, soit des dommages et intérêts. En appel, la cour a infirmé le jugement qui avait débouté le bailleur et a accordé une indemnisation.
Comment est évaluée la perte de chance de relouer à un meilleur loyer ?
La perte de chance est évaluée en comparant le loyer que le bailleur aurait pu obtenir si les lieux avaient été en bon état, avec le loyer effectivement perçu après relocation. Dans cette affaire, le bailleur a dû consentir un loyer inférieur de 2 000 euros par mois pendant 24 mois, soit une perte de 48 000 euros, mais la cour a réduit l'indemnisation à 29 200 euros en tenant compte des aléas.
Le preneur est-il responsable des transformations non autorisées ?
Oui, le preneur doit répondre des transformations réalisées sans autorisation du bailleur. Dans cette affaire, le preneur avait aménagé un cabinet d'ostéopathie sans accord, ce qui a été retenu comme une dégradation locative.
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