Cour d'appel, pôle 1 - chambre 3, 18 juin 2026 — n° 25/16755

Par contrat de bail signé le 1er avril 2020, la société Ile-de-France [Localité 1] n° 2, aux droits de laquelle vient la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (RIVP), a donné en location à la société SDS France aux droits de laquelle vient la société KE 2 Marques, des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 12 000 euros, hors charges et hors taxes taxes, payable trimestriellement, à terme échu. Des loyers sont demeurés impayés. À la suite d'une procédure collective ouverte le 5 novembre 2020 à l'égard de la société KE 2 Marques, un jugement a finalement été rendu le 13 mars 2024 par le tribunal de commerce de Paris qui a arrêté un plan de redressement d'une durée de 10 ans. Un commandement de payer a été signifié à la société KE 2 Marques le 10 septembre 2024 l'obligeant à verser la somme principale de 24 025,17 euros au titre des arriérés de loyers pour une dette arrêtée au 5 septembre 2024, loyer du 2ème trimestre 2024 compris. Saisi par la RIVP par acte de commissaire de justice délivré le 15 novembre 2024, par ordonnance contradictoire rendue le 29 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : condamné la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 37 820,77 euros au titre de l'arriéré locatif au 2 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ; dit que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ; ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ; dit que, faute pour la société KE 2 Marques de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception : le tout deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire sera acquise ; il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société KE 2 Marques et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 1] à [Localité 4], avec l'assistance si nécessaire de la force publique et d'un serrurier, en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ; condamné la société KE 2 Marques aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ; condamné la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeté toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires; rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; rappelé que la décision est exécutoire provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 6 octobre 2025, la société KE…

MOTIFS DE LA DÉCISION La société KE 2 Marques s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire en raison de la contestation qu'elle soulève du montant des charges calculées dans le commandement, estimant cette prétention recevable en appel comme étant le complément nécessaire de ses prétentions soumises au premier juge et invoquant une impossibilité matérielle de vérifier que les charges facturées correspondent exclusivement aux charges récupérables contractuelles. Elle prétend avoir réglé une somme le 9 juillet 2025, d'un montant de 15 000 euros. Elle fait état de difficulté résultant notamment, de l'ouverture d'une procédure collective à son égard et de la crise sanitaire liée au Covid 19. La RIVP plaide l'irrecevabilité des prétentions nouvelles relatives au calcul des charges et l'absence de toute contestation sérieuse, pour demander la confirmation de l'ordonnance attaquée. Elle indique que l'appelante avait tout le loisir, dès réception du commandement, ou bien des notifications individuelles des régularisations de charges, de contester ou demander des explications auprès du bailleur, ce qu'elle n'a pas fait. Elle forme un appel incident pour obtenir le paiement de la clause pénale. Sur ce, Selon l'article 564 du code de procédure civile : 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. Est en conséquence recevable la contestation des charges présentées par la société KE 2 Marques pour voir déclarer non fondée la dette alléguée par le bailleur dans le commandement de payer qui est l'acte préalable à la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire. Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'alinéa 2 précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. Le bail comporte une clause résolutoire en son article 8.3. Sur la critique du commandement de payer visant la clause résolutoire, il convient de rappeler : - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; - que le décompte associé au commandement doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d'en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d'en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail. - que la cour en appel du juge des référés peut retenir d'éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, qui seraient susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail. Le paiement d'une provision pour charges par la locataire et une régularisation annuelle des charges par le bailleur, sont imposés par la clause n°3-5 des conditions générales du bail initial intitulée « Charges et Impôts » selon laquelle : ' Le preneur doit rembourser au bailleur, d'une part, les charges collectives et dépenses d'entretien, de maintenance, de nettoyage et de gestion de l'immeuble, telles que détaillées au titre des conditions générales, et d'autre part certains impôts et taxes limitativement énumérés (taxe foncière, taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, taxe sur les locaux commerciaux, etc.) ; ' Le remboursement des charges et taxes s'effectue sous la forme d'une provision trimestrielle en même temps que le loyer, suivie d'une régularisation annuelle « pour tenir compte des dépenses réelles de l'exercice précédent », la répartition entre locataires étant effectuée « au prorata des surfaces louées » Le montant des provisions sur charges est fixé come suit à la clause 3-4 du bail initial : intitulée '1. PROVISIONS SUR CHARGES' et rédigée dans les termes qui suivent : 'Le règlement des charges par le PRENEUR se fera par le versement d'une provision trimestrielle Iculée par rapport aux charges antérieures. Ces provisions viendront en déduction des charges elles calculées annuellement. Pour le premier trimestre de location, la provision est fixée à SOIXANTE EUROS (60 €), provision que le Preneur versera chaque trimestre à terme échu avec loyer.' Le versement d'un dépôt de garantie est prévu dans les termes qui suivent, y compris sa modification : '3.6. DÉPOT DE GARANTIE Par dérogation aux conditions générales du bail, le Preneur s'oblige à verser au Bailleur lors de la signature des présentes un dépôt de garantie correspondant à six mois (6 mois) de loyer hors taxes, hors charges remboursable en fin de jouissance, et non productif d'intérêts, soit six mille euros (6.000 €). En cas de variation de loyer, le dépôt de garantie sera modifié dans les mêmes proportions.' Au cas présent, un commandement de payer comportant 25 feuillets a été signifié à la société KE 2 Marques le 10 septembre 2024 l'obligeant à verser la somme principale de 24 025,17 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés pour une dette arrêtée au 5 septembre 2024, sur la période de loyer du 3ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2024 compris. La somme de 24 025,17 euros est détaillée dans un décompte annexé. Associées à ce décompte les avis d'échéance sur toute la période dont la signification explique le nombre important de feuillets que comporte l'acte, permettent de faire la part entre les loyers et ses accessoires. Sont dus avec l'évidence requise les loyers qui augmentent régulièrement, sans que la société locataire n'allègue une irrégularité dans le calcul de cette augmentation au regard de la clause 3-3 du bail de révision du loyer. Il ressort cependant de ces avis d'échéances que la dette alléguée comprend non seulement le loyer principal, mais également de nombreux accessoires, tels que : ' Acompte charges générales ' Acompte impôts et taxes ' Régularisation impôts et taxes ' Régularisation prestations ' Reval.

PAR CES MOTIFS Déclare recevables les demandes de la société KE 2 Marques, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a : - condamné la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 37 820,77 euros au titre de l'arriéré locatif au 2 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ; - dit que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ; Statuant à nouveau de ces chefs infirmés, Condamne la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 2 851,15 euros au titre des loyers dus au 24 novembre 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 comprise, avec intérêts à compter de l'assignation ; Dit que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 4 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision formée par la RIVP, Condamne la société KE 2 Marques aux dépens d'appel, Rejette la demande de la RIVP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT