Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 2 juillet 2026 — n° 25/16535

2 juillet 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

Le juge des référés peut-il ordonner le séquestre des loyers commerciaux en l'absence de dommage imminent établi ?

Principe retenu

Le séquestre des loyers commerciaux est une mesure conservatoire qui suppose l'existence d'un dommage imminent. En l'espèce, la société locataire n'a pas démontré que le bailleur était dans l'incapacité de restituer les loyers en cas de succès de son action en constatation de vente, ni que ses difficultés financières passées (liées à la crise sanitaire) étaient persistantes. Le quantum de l'indemnité d'immobilisation n'était pas justifié et avait été restitué.

Faits clés

Bail commercial conclu le 25 mars 2024 entre la CARMF (bailleur) et la société Drouant (locataire) pour des locaux à usage de restauration.
Protocole d'accord transactionnel du 21 mai 2024 prévoyant une franchise de loyer et un échéancier de paiement de 420 751,82 euros.
Le 29 octobre 2024, la société Drouant a exercé son droit de préférence pour acquérir les lieux loués.
Assignation au fond le 25 novembre 2024 par la société Drouant pour faire constater la vente.
Demande en référé le 20 décembre 2024 pour obtenir le séquestre des loyers à compter du 29 octobre 2024.

Articles cités

article 805 du code de procédure civile article 450 du code de procédure civile article 700 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

Pôle 1 - Chambre 2 - 02/07/2026 - n° 25/16535

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un séquestre de loyers commerciaux ?

Le séquestre est une mesure conservatoire par laquelle les loyers sont consignés entre les mains d'un tiers (souvent la Caisse des Dépôts) en attendant qu'une décision judiciaire tranche le litige sur leur attribution. Il vise à protéger le locataire contre le risque que le bailleur ne puisse restituer les loyers si le locataire obtient gain de cause.

Quelles sont les conditions pour obtenir le séquestre des loyers en référé ?

Il faut démontrer l'existence d'un dommage imminent, c'est-à-dire un préjudice actuel ou très proche, et que l'obligation de paiement des loyers n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, la société Drouant n'a pas prouvé que la CARMF était dans l'incapacité de restituer les loyers, ni que ses difficultés financières passées persistaient.

Le juge des référés peut-il ordonner le séquestre des loyers si j'ai exercé mon droit de préférence ?

Oui, c'est possible, mais à condition de justifier d'un dommage imminent. Dans cette affaire, la demande a été rejetée car le locataire n'a pas établi que le bailleur ne pourrait pas rembourser les loyers en cas de succès de l'action en constatation de vente, et l'indemnité d'immobilisation avait déjà été restituée.

Qu'est-ce qu'un dommage imminent en droit des référés ?

Un dommage imminent est un préjudice qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira à brève échéance si aucune mesure conservatoire n'est prise. Il doit être certain et actuel. Par exemple, le risque de non-restitution des loyers par un bailleur en difficulté financière peut constituer un dommage imminent, mais encore faut-il le prouver.

Puis-je consigner les loyers moi-même sans décision de justice ?

Non, la consignation unilatérale des loyers par le locataire sans autorisation judiciaire expose à une clause résolutoire pour défaut de paiement. Il faut impérativement obtenir une ordonnance du juge des référés ordonnant le séquestre.

Que faire si mon bailleur refuse de vendre après mon droit de préférence ?

Vous pouvez assigner le bailleur au fond pour faire constater la vente (comme l'a fait la société Drouant). En parallèle, vous pouvez demander en référé le séquestre des loyers si vous craignez que le bailleur ne puisse les restituer en cas de succès, mais cette demande est soumise à des conditions strictes.

💡 Votre situation ressemble à cette décision ? Posez votre question à l'IA

Gratuit · sans engagement

Une question similaire ? Posez-la à Justiweb

Notre IA juridique vous répond avec sources officielles et jurisprudence à jour.

Poser ma question

Gratuit pour commencer · sans engagement

Important : Cette page présente une décision de justice à titre informatif. Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour votre situation spécifique, consultez un avocat ou utilisez l'assistant Justiweb pour explorer vos questions juridiques.