Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 18 juin 2026 — n° 25/15018

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 7 juin 2016, M. [O] a donné en location à Mme [P] une chambre meublée situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 400 euros et des charges forfaitaires mensuelles de 50 euros. Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, M. [O] a fait signifier à Mme [P] un commandement de payer la somme en principal de 3 885 euros au titre des loyers et charges impayés. A la même date, il lui a fait signifier un commandement d'avoir à lui adresser une attestation de souscription d'une assurance en cours de validité garantissant les risques locatifs. Ces deux commandements visent la clause résolutoire prévue au bail. Par acte du 30 juillet 2024, M. [O] a fait assigner Mme [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir : Le paiement à titre provisionnel d'une somme de 2 627 euros, sauf à parfaire, au titre de loyers et charges dus au mois de juillet 2024 inclus ; La constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers impayés et pour défaut d'avoir justifié d'une assurance et l'autorisation de faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; La fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 450 euros par mois et la condamnation de la défenderesse à son paiement à titre provisionnel ; La condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par ordonnance contradictoire du 28 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : Condamné Mme [P] à payer à titre provisionnel à M. [O] la somme de 1 334 euros, au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation impayés pour les mois de février, juin et septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023 ; Fixé l'indemnité d'occupation due à une somme égale au montant du loyer contractuel, majoré des charges, soit la somme de 450 euros par mois ; Condamné Mme [P] à payer à M. [O] à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle précitée à compter du 26 juin 2023, pour le cas où la clause résolutoire reprendrait ses effets, jusqu'à libération effective des lieux ; Constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; Suspendu les effets de ladite clause ; Dit que Mme [P] pourra se libérer de la dette par mensualités de 37 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement et la dernière mensualité (36ème) étant majorée du solde ; Dit que si Mme [P] se libère ainsi de la dette la condition résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Dit qu'à défaut d'un seul et unique versement d'une seule échéance ou d'un seul loyer venant à échéance pendant le plan d'apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ; Dit qu'en ce cas la locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l'expulsion et à l'évacuation du mobilier dans les conditions et délais légaux, avec si besoin est, le concours de la [Localité 5] Publique et d'un serrurier ; Débouté les parties de toutes autres demandes et notamment Mme [P] de ses demandes reconventionnelles ; Dit en outre qu'il n'y a pas lieu à référé quant à la demande au titre du trouble de jouissance en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ; Condamné Mme [P] à payer à M.

SUR CE, LA COUR A titre liminaire, il y a lieu de constater : Que la demande de M. [O] tendant à voir « écarter des débats les pièces de Mme [P] non communiquées à l'intimé » ne s'appuie sur aucun développement dans ses écritures ; aucun incident de communication de pièces n'a été formé au cours de la procédure ; cette demande non motivée sera écartée ; Qu'il n'est plus formé en appel de demande sur le fondement du commandement d'avoir à produire une attestation d'assurance, M. [O] indiquant qu'elle a été transmise par sa locataire. A titre principal, Mme [P] oppose aux demandes de provision et de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés des contestations sérieuses tenant principalement à : La prescription des demandes en paiement au regard du délai de trois ans prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et du règlement des sommes dues non prescrites ; Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, ce qui revient à opposer l'exception d'inexécution même si cela n'est pas expressément formulé. M. [O] réplique qu'il a tenu compte de la prescription triennale et qu'après application de celle-ci la dette résiduelle de Mme [P] est bien de 1334 euros au 5 décembre 2024 comme jugé en première instance, après prise en compte de tous les paiements effectués tant par la locataire que par la CAF. Il s'oppose aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui ont été accordés par le premier juge, faisant état de la mauvaise foi de sa locataire qui a en outre déjà bénéficié de remise de loyers à la faveur de la prescription. Sur la délivrance d'un logement décent il oppose des contestations sérieuses tenant à l'absence de réclamation de Mme [P] depuis 9 années que dure son bail ; l'établissement par elle d'un rapport non contradictoire et sans information préalable du bailleur, aux conclusions critiquables ; au refus de Mme [P] de laisser l'accès à son logement pour permettre au bailleur de déterminer les travaux à réaliser. Selon l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans sa rédaction applicable en l'espèce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. L'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d'ordre public (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n°13-17.289, Bull. 2014, III, n°73). Ainsi, aucune mise en demeure préalable du locataire qui invoque l'indécence du logement n'est requise. L'acceptation des lieux en l'état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n°09-12.691). Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n°11-27.650). Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris en son article 2 définit le logement décent comme celui qui doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R.

PAR CES MOTIFS Ecarte la demande de l'intimé relative à la communication des pièces, Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [O], Dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de Mme [P], Dit que M. [O] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, Déboute M. [O] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE