Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 18 juin 2026 — n° 25/14885

*** EXPOSE DU LITIGE En vertu d'un acte en date du 31 janvier 2017 portant renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2016, consenti par Mme [Y] [H], Mme [R] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] (les consorts [H]), la société Afrik 13 est locataire de locaux commerciaux à usage de « tous commerces » situés dans l'immeuble du [Adresse 8] et précisément de : « Une boutique à gauche de la porte d'entrée, arrière-boutique, formant cuisine au rez-de-chaussée, laboratoire, frigo Une chambre au premier étage Deux caves dont une sous la boutique et une sous le laboratoire Une installation de l'eau, du gaz et de l'électricité Un droit à la cour et au cabinet d'aisances Un appartement composé de trois pièces, une cuisine, une entrée et une cave, au 5ème étage gauche + une salle de bain installée par M. [P] ». Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 23 003,71 euros en principal, ledit loyer étant stipulé payable à terme échu de manière mensuelle. Par exploit du 13 mai 2024, la société Afrik 13 a été mise en demeure de : Cesser les infractions relatives aux désordres causés dans les espaces communs et l'utilisation des locaux du 1er étage non conforme au bail (utilisation des espaces communs en courette intérieure pour le stockage des poubelles du restaurant, dégradations et salissures importantes au sol de l'entrée de l'immeuble, le couloir du rez-de-chaussée, les escaliers et couloirs jusqu'à la porte palière de l'appartement du 1er étage, et de escalier menant à la cave, dégradations et salissures importante de même origine en courette intérieure, utilisation des accès et couloir commun de l'immeuble pour la livraison des marchandises et les entrées et départs des personnels, l'appartement du l'étage est utilisé en tant qu'espace de stockage, allers-retours des employés entre le 1er étage et le restaurant, escaliers ainsi fortement dégradés) ; Payer aux bailleurs la somme de 4 529,79 euros correspondant aux arriérés de loyer. Par exploit du 31 juillet 2024, il a été fait commandement à la société Afrik 13 de cesser tous les agissements contraires au bail, de procéder au nettoyage nécessaire et de faire cesser toute occupation contraire aux dispositions du bail. Par lettre du 16 février 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure les consorts [H] d'intervenir auprès de la société Afrik 13 afin de faire cesser divers désordres causés par cette dernière. Par exploit du 12 décembre 2024, les consorts [H] ont fait assigner la société Afrik 13 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; Ordonner l'expulsion la société Afrik 13 et de toutes autres personnes dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée s'il y a lieu ; Fixer à compter de l'ordonnance à intervenir à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 euros jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ; Condamner la société Afrik 13 à payer aux bailleurs, la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] est intervenu volontairement par conclusions soutenues à l'audience et signifiées par acte de commissaire de justice à la société Afrik 13. Par ordonnance réputée contradictoire du 10 mars 2025, la société Afrik 13 n'ayant pas comparu, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [Y] [H], Mme [R] [H], Mme [B] [H] et M.

SUR CE, Les consorts [H] exposent notamment que les stipulations du bail interprétées conformément aux articles 1728 et 1104 du code civil interdisent les comportements reprochés à la société locataire, qui, de manière répétée, a causé des désordres graves dans les parties communes et les accès aux lieux loués. Ils précisent que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2024 a enjoint à la société Afrik 13 de cesser de tels désordres. Ils ajoutent que les manquements reprochés ont persisté au-delà du délai imparti, aucune mesure sérieuse de remise en état n'ayant été entreprise. Ils concluent que cette persistance fautive caractérise un abus de jouissance des lieux constitutif d'un manquement grave à l'obligation d'usage paisible qui s'impose à tout preneur. Ils soutiennent qu'il a été découvert que la locataire mettait en location l'appartement du 5e étage via le site Booking, ce qui constitue un manquement distinct, alors que le bail qui lie les parties prévoit une interdiction de sous louer sans l'accord écrit et préalable du bailleur. Ils font valoir que le procès-verbal de constat produit par la société Afrik 13 est inopérant, et que la demande subsidiaire de la société Afrik 13 tendant à pouvoir bénéficier de délais et d'une suspension des effets de la clause résolutoire ne peut prospérer, la bonne foi de la locataire étant exclue et l'hypothèse d'une régularisation impossible. La société Afrik 13 expose pour sa part qu'aucune obligation ou interdiction, prévue par le bail, ne s'impose à elle, de sorte que la clause résolutoire ne peut jouer. Elle précise qu'aucune référence au règlement de copropriété n'est faite dans le bail qui lie les parties et ajoute que les arguments développés sur les clauses 7-4 et 7-12 dudit bail et de l'article 1728 du code civil sont des prétentions nouvelles en appel, alors que le juge des référés n'a pas le pouvoir de résilier le bail. Elle indique que les prétendues infractions n'ont pas persisté dans le délai imparti. S'agissant de la sous-location alléguée par les appelants, elle souligne que le commandement du 31 juillet 2024 ne vise pas cette infraction de sorte qu'ils ne peuvent pas s'en prévaloir. Subsidiairement, elle soutient qu'elle doit être bénéficiaire de délais et d'une suspension des effets de la clause résolutoire en admettant qu'elle ait commis les infractions reprochées. Il est relevé à titre liminaire qu'il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. Il appartient donc à la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés , de statuer sur les demandes des consorts [H] qui seront ci-après examinées. Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. Un commandement de payer ou de faire doit indiquer de façon précise et sans équivoque le manquement au bail reproché et rappeler les clauses du bail s'y rapportant afin de permettre à son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'article 1134 devenu 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Au cas présent, le bail commercial qui lie les parties comporte une clause résolutoire ainsi rédigée : « Article 8 Clause résolutoire Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur sans qu'il soit besoin d'autres formalités judiciaires qu'une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le preneur à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises ce nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures ; dans ce cas, les loyers versés d'avance resteraient acquis au Bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives et sous réserve de tous droits et actions. » Il contient également un article 7-4 indiquant que le preneur doit : « entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives de manière à les rendre en fin de bail en bon état de réparations, le bailleur conservant à sa charge les grosses réparations telles qu'elles résultent de l'article 606 du code civil. Le preneur sera tenu à toutes les réparations d'entretien. En outre, il aura à sa charge tous les travaux d'entretien et les réparations y compris les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil se rapportant directement ou indirectement aux constructions par lui édifiées ». L'article 7-12 de ce bail stipule par ailleurs que le preneur s'interdit de « déposer dans la cour ou dans le couloir d'entrée de l'immeuble aucun objet de quelque nature que ce soit ». Les bailleurs ont fait délivrer, le 31 janvier 2024 à la société Afrik 13 un commandement visant la clause résolutoire, lui faisant injonction de : « cesser les désordres dans les espace communs de la copropriété notamment la dégradation des parties communes, et de faire procéder aux nettoyages nécessaires, cesser l'accès des marchandises par les couloirs et accès communs de l'immeuble, libérer la courette intérieure des poubelles du restaurant, faire cesser l'utilisation de l'appartement du 1er étage en tant qu'espace de stockage du restaurant ». Les consorts [H] produisent des procès-verbaux de constat établis les 8 février et 21 mai 2024 qui établissent une dégradation des parties communes ( hall noirci et collant, tapis sale, escalier présentant des taches, parquet du palier du 1er étage dégradé, encrassé, cour encrassée, escalier des caves présentant des taches noirâtres et d'aspect graisseux) et un encombrement de la cour et des escaliers de la cave par les poubelles du restaurant (détritus, saleté, sol encrassé). Ces constats sont suffisants pour établir que l'exploitation des locaux par la société Afrik 13 est manifestement contraire aux stipulations contractuelles du bail s'agissant tout d'abord de la consistance des lieux loués, laquelle ne comprend aucune cour, mais également des conditions d'occupation des lieux dès lors qu'aux termes de l' article 7-12 précité il est interdit au preneur de déposer dans la cour ou dans le couloir d'entrée de l'immeuble aucun objet de quelque nature que ce soit.

PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ; Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant, Constate l' acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 31 août 2024 ; Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent arrêt, l'expulsion de la société Afrik 13 et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; Condamne la société Afrik 13 à payer à Mme [Y] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] pris en qualité de bailleur, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et taxes qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du présent arrêt et jusqu'à libération effective des lieux ; Condamne la société Afrik 13 aux dépens d'appel et à payer Mme [Y] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE