Cour d'appel, chambre civile, 25 juin 2026 — n° 24/00116
Synthèse de la décision
Question juridique
Quelle est l'étendue de l'obligation de remise en état des lieux loués à la charge du preneur à bail rural en fin de bail, et le bailleur peut-il obtenir une indemnité pour préjudice de jouissance en raison de l'état des lieux ?
Principe retenu
Le preneur à bail rural est tenu de restituer les lieux en bon état d'entretien et de réparations locatives, sauf vétusté ou force majeure. Le bailleur peut obtenir réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'inexécution par le preneur de ses obligations.
Faits clés
- Bail rural portant sur des bâtiments d'élevage porcin au Mont Mou, Nouvelle-Calédonie
- Bail à durée déterminée jusqu'au 31 mars 2014, puis maintien dans les lieux avec indemnité compensatoire
- Sortie des lieux le 30 mars 2018
- État des lieux contradictoire de sortie établi le 20 avril 2018 en présence de deux huissiers et deux experts
- Dégradations constatées : sols en béton, parcs d'engraissement, caillebotis, couvertures, etc.
Articles cités
article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie
article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie
Sommaire de la décision
Chambre Civile - 25/06/2026 - n° 24/00116
Questions fréquentes
Quelles sont les obligations du preneur à bail rural en matière de remise en état des lieux ?
Le preneur doit restituer les lieux en bon état d'entretien et de réparations locatives, sauf vétusté ou force majeure. En l'espèce, la SCI ATA a été condamnée à payer des sommes importantes pour remettre en état les bâtiments d'élevage porcin.
Le bailleur peut-il obtenir une indemnité pour préjudice de jouissance ?
Oui, si le preneur n'a pas entretenu les lieux, le bailleur peut réclamer une indemnité pour le trouble de jouissance subi. Dans cette affaire, la cour a fixé l'indemnité à 22 500 000 F CFP pour 9 mois de privation de jouissance.
Comment est évalué le montant des réparations locatives ?
Le montant est déterminé par un état des lieux contradictoire et des devis ou expertises. Ici, les réparations ont été détaillées par poste : ragréage des sols, réparation des parcs, caillebotis, couvertures, etc., pour un total de plus de 100 millions F CFP.
La vétusté peut-elle exonérer le preneur de son obligation de remise en état ?
Oui, si les dégradations sont dues à la vétusté ou à la force majeure, le preneur n'est pas tenu de les réparer. Mais dans ce cas, la cour a considéré que les dégradations relevaient d'un défaut d'entretien, pas de la vétusté.
Quels sont les recours du bailleur si le preneur est en procédure collective ?
Le bailleur doit déclarer sa créance au passif de la procédure. La cour a ici fixé les créances de la SCA KL au titre de la remise en état et du préjudice de jouissance.
Un état des lieux contradictoire est-il obligatoire ?
Il est fortement recommandé pour prouver l'état des lieux. En l'espèce, un état des lieux contradictoire a été établi avec huissiers et experts, ce qui a permis de déterminer précisément les dégradations.
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