Cour d'appel, 2ème chambre, 18 juin 2026 — n° 25/02317

------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 18 novembre 2009, la SCI Foch Pasteur a donné à bail à M. [Y] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à Verdun (55) pour un loyer mensuel initial de 750 euros. La bailleresse a fait délivrer à M. [V], le 25 novembre 2024, un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4 400 euros au titre des loyers impayés de janvier 2024 à décembre 2024. Par assignation du 23 janvier 2025, la SCI Foch Pasteur a assigné M. [V] devant le juge des contentieux de la protection de Verdun qui a, par jugement du 16 octobre 2025 : - constaté la résiliation à la date du 26 janvier 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 18 novembre 2009 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (55), - ordonné, faute de départ volontaire de M. [V], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, - condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur la somme de 7 200 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 4 400 euros, et du 23 janvier 2025 pour le surplus, - condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux, - condamné M. [V] aux dépens, - condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SCI Foch Pasteur de ses demandes plus amples ou contraires, - ordonné la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département, - rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision. Par déclaration enregistrée le 27 octobre 2025, M. [V] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. Par conclusions déposées le 24 mars 2026, M. [V] demande à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement. Statuant à nouveau, - dire et juger que la SCI Foch Pasteur a gravement manqué à son obligation de délivrer et de maintenir un logement décent pendant la durée du bail, en violation de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, - dire et juger qu'en raison de la gravité et de la persistance des désordres constatés, M. [V] était fondé à opposer à la SCI Foch Pasteur une exception d'inexécution justifiant la suspension du paiement de sa part de loyer, - dire et juger que la clause résolutoire ne pouvait produire effet à l'encontre de M. [V], et, en conséquence, débouter la SCI Foch Pasteur de sa demande de constat de résiliation du bail et d'expulsion, - condamner la SCI Foch Pasteur à réaliser, dans le logement situé [Adresse 4] à Verdun, l'ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité avec les critères du logement décent (éradication des nuisibles, traitement de l'humidité et des moisissures, remise en conformité de la ventilation et de l'installation électrique, réfection des fissures et désordres structurels), tels que rappelés par les courriers de la ville de Verdun, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, - condamner la SCI Foch Pasteur à payer à M.

MOTIFS Sur la recevabilité des demandes de la SCI Foch Pasteur M. [V] sollicite dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions. Il ne formule cependant, dans la discussion de ses écritures, aucun moyen de fait ou de droit quant à la recevabilité des demandes de la SCI Foch Pasteur, de telle sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de cette disposition du jugement qui présente dès lors un caractère définitif. Sur l'expulsion Après avoir relevé que M. [V], représenté par son Conseil, n'avait fait valoir aucun moyen de défense, le premier juge a, conformément aux demandes de la SCI Foch Pasteur : - constaté la résiliation à la date du 26 janvier 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 18 novembre 2009, - ordonné, faute de départ volontaire de M. [V], son expulsion des lieux loués, - condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi. M. [V] sollicite l'infirmation du jugement de ces chefs. Il fait valoir, pour la première fois à hauteur d'appel, qu'il était fondé à opposer à la SCI Foch Pasteur une exception d'inexécution justifiant la suspension du paiement du loyer. Il se prévaut du caractère non-décent du logement et demande à la cour de voir en conséquence d'une part dire que la clause résolutoire ne pouvait produire effet et d'autre part débouter la SCI Foch Pasteur de sa demande de constat de résiliation du bail et d'expulsion. Sur l'exception d'inexécution L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre partie n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. S'agissant du contrat de bail, le preneur ne saurait invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d'un logement décent pour être exonéré de son obligation du paiement du loyer, en l'absence d'impossibilité absolue d'habiter les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance. En l'espèce, il est constant que M. [V] se maintient dans les lieux, s'opposant même à son expulsion, et que le logement ne peut, par conséquent, pas être considéré comme inhabitable, et ce d'autant qu'ainsi qu'il sera vu supra, le logement ne présente en réalité pas de caractère de non-décence. M. [V] n'est dès lors pas fondé à invoquer l'exception d'inexécution pour se voir exonéré du paiement des loyers. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l'espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. M. [V] ne conteste pas ne pas avoir réglé dans les deux mois les sommes visées au commandement de payer qui lui a été délivré à l'initiative de la SCI Foch Pasteur par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024. C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a : - constaté la résiliation à la date du 26 janvier 2025 du contrat de bail, - ordonné, faute de départ volontaire de M. [V], son expulsion des lieux loués, - condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. Sur l'arriéré locatif Le premier juge a condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur la somme de 7 200 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 4 400 euros, et du 23 janvier 2025 pour le surplus. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La charge de la preuve du paiement des loyers et des charges incombe ainsi au locataire. En l'espèce, la SCI Foch Pasteur verse aux débats un décompte faisant ressortir une dette locative d'un montant de 7 200 euros, échéance de juin 2025 incluse. M. [V] n'allègue ni ne justifie a fortiori s'être acquitté de cette somme de 7 200 euros réclamée par le bailleur au titre de sa dette locative, faisant tout au contraire valoir qu'il serait fondé à ne pas s'en acquitter compte-tenu d'une non-décence du logement. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur la somme de 7 200 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 4 400 euros, et du 23 janvier 2025 (date de l'assignation) pour le surplus. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. Sur le caractère non-décent du logement Pour la première fois à hauteur d'appel, M. [V] fait valoir que la SCI Foch Pasteur aurait gravement manqué à son obligation de délivrer et de maintenir un logement décent pendant la durée du bail et qu'il aurait dès lors été fondé à opposer à la SCI Foch Pasteur une exception d'inexécution justifiant la suspension du paiement de sa part de loyer. M. [V] demande ainsi de voir : - condamner la SCI Foch Pasteur à réaliser dans le logement les travaux nécessaires à la mise en conformité avec les critères du logement décent (éradication des nuisibles, traitement de l'humidité et des moisissures, remise en conformité de la ventilation et de l'installation électrique, réfection des fissures et désordres structurels), dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, - condamner la SCI Foch Pasteur à payer à M. [V], à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, une somme correspondant à 80 % du loyer charges comprises, pour chaque mois de la période de non-décence retenue. La SCI Foch Pasteur s'oppose à cette demande en faisant valoir que le logement est parfaitement décent et qu'elle n'a d'ailleurs reçu aucune réclamation quelconque de M. [V]. Elle relève qu'a effectivement existé, en juillet 2024, un problème de blattes dans l'appartement du troisième étage (abandonné par sa locataire qui y avait laissé un animal) mais précise avoir immédiatement pris les mesures nécessaires, de telle sorte que ce problème a été définitivement réglé à la fin de l'été 2024. Elle ajoute que M. [V] a usé de man'uvres malhonnêtes pour tromper le service habitat de la ville de Verdun qui a finalement constaté de manière formelle tant le caractère décent du logement que le signalement abusif que lui avait opportunément adressé M. [V] lorsque l'assignation lui a été délivrée à l'initiative de la SCI Foch Pasteur.

PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement et contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Rejette les demandes de M. [V] tendant à voir la SCI Foch Pasteur condamnée à réaliser des travaux ainsi qu'à lui payer des dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance ; Dit n'y avoir pas lieu à ordonner une compensation ; Condamne M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur une somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif ; Rejette la demande formée par M. [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne M. [V] aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'Appel de NANCY, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en sept pages.