Cour d'appel, chambre commerciale, 16 juin 2026 — n° 24/00083

16 juin 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

Le preneur à bail commercial peut-il se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser de payer les loyers en raison de désordres dans les locaux loués, et le bailleur peut-il délivrer un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime en raison d'impayés de loyers ?

Principe retenu

Le preneur ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser de payer les loyers que si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, ce qui suppose des désordres rendant les locaux impropres à leur destination. Le défaut d'entretien ou des désordres mineurs ne constituent pas un manquement grave justifiant la suspension du paiement des loyers. Le bailleur peut délivrer un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, notamment en cas d'impayés de loyers, sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction.

Faits clés

Bail commercial signé le 23 mai 2012 pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2012
Cession du fonds de commerce à la SAS Epicurien le 7 août 2019
Commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 août 2020 pour un arriéré de 11 015,09 euros
Congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime délivré le 29 octobre 2020
Expertise judiciaire ordonnée le 22 décembre 2020 sur les désordres allégués par le preneur

Articles cités

article 1219 du code civil article 700 du code de procédure civile article 805 du code de procédure civile article 907 du code de procédure civile article 450 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

Chambre commerciale - 16/06/2026 - n° 24/00083

Questions fréquentes

Puis-je refuser de payer mon loyer si mon local commercial a des désordres ?

Non, sauf si les désordres rendent les locaux impropres à leur destination. Dans cette affaire, le preneur a été condamné à payer les loyers impayés car les désordres n'étaient pas suffisamment graves pour justifier une exception d'inexécution.

Mon bailleur peut-il me donner congé sans indemnité d'éviction pour impayés de loyers ?

Oui, si les impayés constituent un motif grave et légitime. Dans cette décision, le congé avec refus de renouvellement a été jugé valide, et le bailleur n'a pas à verser d'indemnité d'éviction.

Qu'est-ce qu'un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement d'un bail commercial ?

Un motif grave et légitime est un comportement du preneur qui justifie de ne pas renouveler le bail, comme des impayés de loyers. Dans cette affaire, les impayés ont été retenus comme motif grave et légitime.

Que se passe-t-il après un congé avec refus de renouvellement ?

Le preneur doit libérer les lieux et payer une indemnité d'occupation jusqu'à son départ. Dans cette affaire, le preneur a été condamné à payer une indemnité d'occupation de 36 696,77 euros.

Puis-je demander des dommages et intérêts pour perte d'exploitation due à des désordres ?

Non, si le bailleur n'a pas manqué à son obligation de délivrance. Dans cette affaire, la demande de dommages et intérêts du preneur a été rejetée car les désordres n'étaient pas suffisamment graves.

Quels sont les recours en cas de désordres dans un local commercial loué ?

Vous pouvez demander une expertise judiciaire et, si les désordres rendent les locaux impropres, demander une réduction de loyer ou des dommages et intérêts. Dans cette affaire, l'expertise n'a pas conclu à une impropriété, donc le preneur n'a pas obtenu gain de cause.

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