Cour d'appel, chambre commerciale, 30 juin 2026 — n° 23/05916
Synthèse de la décision
Question juridique
Le bailleur a-t-il commis une réticence dolosive en ne révélant pas que le règlement de copropriété interdisait l'activité de restauration prévue par le preneur, justifiant l'annulation du bail commercial ?
Principe retenu
La réticence dolosive suppose la dissimulation intentionnelle d'une information déterminante du consentement. En l'espèce, le bailleur n'a pas démontré avoir informé le preneur de l'interdiction du règlement de copropriété, mais le preneur n'a pas prouvé l'intention du bailleur de le tromper. La nullité du bail a été prononcée en première instance et confirmée en appel, faute d'élément nouveau.
Faits clés
- Bail commercial signé le 3 septembre 2019 pour un local à usage de restauration froide, salon de thé, bureau et épicerie.
- Le règlement de copropriété interdisait l'activité de restaurant.
- Le syndicat des copropriétaires a sommé le bailleur de cesser les travaux le 22 mai 2020.
- Le preneur a quitté les lieux le 25 mars 2021 après avoir réalisé des aménagements.
- Le preneur a réclamé le remboursement des loyers et des frais d'installation (13 385,53 €).
Articles cités
article 1131 du code civil
article 1137 du code civil
article 1178 du code civil
article 9 du code de procédure civile
article 455 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
article 804 du code de procédure civile
article 907 du code de procédure civile
article 955 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre commerciale - 30/06/2026 - n° 23/05916
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une réticence dolosive dans un bail commercial ?
La réticence dolosive est le fait pour une partie de cacher intentionnellement une information déterminante pour le consentement de l'autre. Dans ce cas, le bailleur n'a pas informé le preneur que le règlement de copropriété interdisait l'activité de restauration, ce qui a conduit à l'annulation du bail.
Puis-je annuler mon bail commercial si le bailleur ne m'a pas prévenu d'une interdiction d'activité ?
Oui, si vous prouvez que le bailleur avait connaissance de l'interdiction et qu'il vous l'a cachée intentionnellement pour vous amener à signer. Dans cette affaire, le preneur a obtenu l'annulation du bail et des dommages-intérêts.
Quels sont les recours du preneur après l'annulation du bail pour réticence dolosive ?
Le preneur peut demander la restitution des loyers versés et l'indemnisation des frais d'installation. Ici, le preneur a obtenu 13 385,53 € de dommages-intérêts correspondant aux loyers et aux frais d'aménagement.
Le preneur doit-il vérifier le règlement de copropriété avant de signer un bail commercial ?
Il est prudent de le faire, mais le bailleur a une obligation d'information précontractuelle. En l'espèce, le preneur n'a pas été informé et a pu obtenir l'annulation du bail, même s'il aurait pu se renseigner.
Quels sont les éléments à prouver pour caractériser une réticence dolosive ?
Il faut démontrer que le bailleur avait connaissance de l'information (l'interdiction), qu'il ne l'a pas révélée, et qu'il avait l'intention de tromper le preneur. Dans cette décision, la cour a confirmé la nullité mais sans retenir l'intention dolosive du bailleur.
Quels sont les effets de l'annulation d'un bail commercial ?
L'annulation rétroagit : le contrat est censé n'avoir jamais existé. Les parties doivent restituer ce qu'elles ont reçu. Ici, le bailleur a dû rembourser les loyers et indemniser le preneur pour ses frais.
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