Cour d'appel, chambre commerciale, 30 juin 2026 — n° 23/05500
Synthèse de la décision
Question juridique
Le congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur est-il valable et le preneur peut-il prétendre à une indemnité d'éviction en raison de l'état des locaux ?
Principe retenu
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction si le local est impropre à l'usage auquel il est destiné en raison de son état, de son insalubrité ou d'un péril, conformément à l'article L.145-17 I 2° du code de commerce. L'impropriété s'apprécie objectivement, indépendamment de toute décision administrative.
Faits clés
- Bail commercial consenti en 1986 pour un local à usage de garage et entrepôt
- Congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction délivré le 30 juin 2022
- Locaux présentant des infiltrations, humidité, absence de chauffage et sanitaires dégradés
- Constats d'huissier et photographies établissant l'état dégradé des lieux
- Le preneur n'a pas sollicité d'indemnité d'éviction en première instance
Articles cités
article L.145-17 du code de commerce
article 700 du code de procédure civile
article 907 du code de procédure civile
article 804 du code de procédure civile
article 450 du code de procédure civile
article 563 du code de procédure civile
article 564 du code de procédure civile
article 1145-1 du code civil
Sommaire de la décision
Chambre commerciale - 30/06/2026 - n° 23/05500
Questions fréquentes
Mon bailleur peut-il refuser de renouveler mon bail commercial sans me payer d'indemnité ?
Oui, si le local est impropre à l'usage auquel il est destiné en raison de son état, de son insalubrité ou d'un péril, conformément à l'article L.145-17 I 2° du code de commerce. Dans cette affaire, le bailleur a pu refuser le renouvellement sans indemnité car le local présentait des infiltrations, de l'humidité et des sanitaires dégradés.
Qu'est-ce qu'un local impropre à sa destination ?
Un local est impropre à sa destination lorsqu'il ne permet pas l'activité prévue en raison de son état matériel. Par exemple, un garage ou entrepôt avec des infiltrations, absence de chauffage et sanitaires dégradés a été jugé impropre à l'usage de garage et entrepôt.
Puis-je contester un congé pour refus de renouvellement si le local est en mauvais état ?
Oui, vous pouvez contester le congé, mais si l'état du local est réellement impropre à sa destination, le congé sera valable et vous n'aurez pas droit à une indemnité d'éviction. Dans cette affaire, le preneur a contesté mais le congé a été validé.
Quels recours si le bailleur me donne congé sans indemnité ?
Vous pouvez assigner le bailleur en nullité du congé ou en paiement d'une indemnité d'éviction. Cependant, si le local est impropre, le congé est valable et vous devez quitter les lieux. Vous pouvez aussi demander des dommages-intérêts si vous prouvez un manquement du bailleur, mais cela a été refusé dans cette affaire.
Puis-je demander des dommages-intérêts après avoir quitté les lieux ?
Oui, mais il faut démontrer un manquement contractuel du bailleur. Dans cette affaire, le preneur a demandé des dommages-intérêts pour perte de chance, mais la cour a rejeté car le bailleur n'avait commis aucun manquement en exécutant le jugement.
Que faire si je suis occupant sans droit ni titre ?
Vous devez libérer les lieux volontairement ou sous peine d'expulsion. Dans cette affaire, le preneur a été déclaré occupant sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2023 et a dû quitter les lieux.
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