Cour d'appel, 1ère chambre, 18 juin 2026 — n° 25/00573

************* Expose du litige, de la procédure et des prétentions Selon acte du 25 janvier 2007, l'EPIC Office public de l'habitat du Territoire de [Localité 2] a donné à bail à M. [H] [F] et Mme [G] [B], son épouse, un logement sis à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial révisable de 432,66 euros outre 64,09 euros de provision pour charges. Un premier constat amiable du 4 février 2020 a décrit un dégât des eaux intervenu dans le logement et un second dégât des eaux survenu le 15 novembre 2021 a fait l'objet d'un second constat amiable le 18 novembre 2021. Par exploit du 21 décembre 2023, les époux [F] ont fait assigner le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort aux fins de le voir condamner à la réalisation de travaux de remise en état ou à défaut de voir ordonner une expertise judiciaire. Suivant jugement rendu le 30 janvier 2025, ce tribunal a : - débouté les époux [F] de leur demande de travaux, - débouté les époux [F] de leur demande d'expertise, - condamné in solidum les époux [F] à supporter les entiers dépens, - condamné in solidum les époux [F] à payer au bailleur la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les époux [F] de leur demande au titre des frais irrépétibles. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a considéré que les locataires ne justifiaient pas de l'indécence du logement alléguée tandis que le bailleur justifiait avoir réparé les désordres liés au premier dégât des eaux et que la persistance de certains désordres liés au second dégât des eaux était imputable au refus constant et réitéré des locataires de laisser procéder aux travaux. Il a également considéré qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner une expertise alors que l'instance au fond avait déjà débuté et que deux expertises amiables établissaient déjà les causes, circonstances et conséquences dommageables des sinistres. Par déclaration du 14 avril 2025, les époux [F] ont relevé appel du jugement en toutes ses dispositions et aux termes de leurs uniques conclusions transmises le 10 juillet 2025, ils demandent à la cour de : - infirmer partiellement le jugement, Vu les photographies versées aux débats, Vu la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1721 du code civil, - constater que les taches de moisissures et d'humidité présentes dans le logement objet du bail constituent un manquement flagrant à l'obligation d'entretien du bailleur, - ordonner que le bailleur soit tenu d'effectuer les travaux de remise en état dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et sous bénéfice d'une astreinte de 50 euros par jours de retard, - en tout état de cause, condamner le bailleur à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens. Par un unique jeu de conclusions transmis le 29 septembre 2025, le bailleur demande à la cour de : Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, - déclarer les époux [F], autant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes d'appel et les en débouter ; - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - condamner solidairement les époux [F] à lui payer une indemnité de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner solidairement aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2026. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives susvisées.

Sur ce, la cour, La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de «'constater'» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. I. Sur la demande de travaux des locataires Les époux [F] font grief au premier juge d'avoir rejeté leur demande de travaux à la charge du bailleur et rappellent l'obligation de celui-ci d'assurer la jouissance paisible des lieux et de fournir un logement décent, ainsi que son obligation corrélative de réaliser des travaux de remise en conformité. Ils se prévalent d'un procès-verbal de commissaire de justice dressé le 17 mars 2025 pour soutenir que les lieux sont inutilisables, à la suite de deux dégâts des eaux, dès lors que la douche n'est plus imperméable et que Mme [G] [B] épouse [F] , qui présente une impotence fonctionnelle de l'épaule droite et une fissuration du ménisque, ne peut utiliser la seconde salle de bains équipée d'une baignoire. Les locataires contestent un refus des travaux de leur part en novembre 2023, mais expliquent avoir craint que ceux qui étaient envisagés par le bailleur soient insuffisants et relèvent que depuis l'assignation en 2023, plus aucune tentative de réalisation de travaux n'a eu lieu. Le bailleur affirme, sans être utilement contredit, avoir procédé aux travaux rendus nécessaires par le premier dégât des eaux. S'agissant du second dégât des eaux survenu le 15 novembre 2021, il explique que les dommages ont été évalués par l'expert de l'assureur commun des parties mais que les travaux envisagés ont toutefois été contestés par les locataires qui souhaitaient les voir étendus et ont par conséquent refusé qu'ils soient réalisés. Il soutient en conséquence que la persistance des désordres déplorés par ses locataires est exclusivement imputable à leur attitude d'opposition. Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...). Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués'. L'article 1721 du code civil dispose en outre qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1315 ancien du code civil, applicable au litige, dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte des pièces communiquées que le logement litigieux a été affecté par deux dégâts des eaux successifs. En la cause, les époux [F] mettent en exergue, à la faveur d'un procès-verbal dressé le 17 mars 2025, les constatations de l'auxiliaire de justice pour prétendre au caractère non décent du logement. Il est ainsi relevé dans ce document, outre une fuite au niveau du raccordement du radiateur du salon à la tuyauterie en partie basse, un endommagement au niveau du gond et de la charnière de la porte d'entrée et la rouille sur la structure métallique de la porte de la salle d'eau en partie basse, que la salle d'eau pour personnes à mobilité réduite dont est équipé le logement possède une douche dont le revêtement mural en vinyle se décolle notamment à l'endroit d'un raccord à droite de la robinetterie et au jointement avec le revêtement de sol de la douche et présente une absence de revêtement en bordure de la robinetterie. En revanche, s'ils produisent encore des photographies d'un mur dont le revêtement est très endommagé et présente un effritement, la localisation et la date de ces prises de vues n'est toutefois pas établie et les désordres correspondants ne sont pas repris dans le constat du commissaire de justice produit, en dépit de leur caractère très visible, de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'il s'agit des stigmates d'un dégât des eaux d'ores et déjà résolu. Si le constat précité corrobore à tout le moins la nécessité de travaux de reprise du revêtement mural de la douche, il n'en résulte en revanche aucun caractère indécent avéré du logement, contrairement aux affirmations des appelants ni une impossibilité totale d'utiliser la douche. En outre, si le docteur [Y] atteste le 18 mars 2025 que Mme [B] épouse [F] doit disposer d'une douche fonctionnelle et ne peut utiliser une baignoire et que cette dernière justifie effectivement de séquelles au genou et d'une impotence fonctionnelle de l'épaule gauche, la cour observe qu'elle est tenue dans l'ignorance de la configuration et des éléments mobiliers de la seconde salle d'eau/bain du logement, dès lors qu'elle n'apparaît ni dans le constat de commissaire de justice produit aux débats, ni dans le bail. Si l'attestation de Mme [O] [T], autre résidente de l'immeuble, qui relate la prise en charge par le bailleur de son propre dégât des eaux, est dépourvue d'intérêt pour le litige, celle de Mme [J] [F], fille des appelants, confirme que ses parents ont refusé l'intervention prévue par le bailleur, au motif qu'il la considérait comme insuffisante. Or, ainsi que l'a parfaitement retenu le premier juge, dont la cour s'approprie les motifs, il ressort des nombreuses pièces versées aux débats par l'intimé, qu'au titre du second dégât des eaux survenu le 15 novembre 2021 les travaux de reprise ont été commandés par le bailleur le 14 mars 2023, en particulier au niveau de la douche et qu'ils n'ont pu être réalisés du fait de l'obstruction des époux [F]. L'expert intervenu pour le compte de l'assureur commun des parties a en effet établi un état des dommages et un devis de réparation des dégâts liés au dégât des eaux du 15 novembre 2021. Suite à cette expertise, il a été préconisé en mars 2023, au regard des dommages constatés, de procéder à la dépose et au remplacement du placo-plâtre, comprenant isolant et autres sujétions suivi de travaux d'embellissements avec mise en oeuvre de projeté et d'une double couche de peinture aux murs et au plafond.

En conséquence, La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution. Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main. A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.