Cour d'appel, chambre 1-1, 23 juin 2026 — n° 21/16631
Synthèse de la décision
Question juridique
Le défaut de conformité au permis de construire d'un immeuble vendu constitue-t-il un dol de la part des vendeurs lorsqu'ils ont déclaré dans l'acte que les prescriptions du permis avaient été respectées et que l'acquéreur a réalisé des travaux sans autorisation préalable ?
Principe retenu
Le dol doit être prouvé par celui qui l'invoque. En l'espèce, l'acquéreur n'a pas démontré que les vendeurs avaient volontairement dissimulé des informations sur la non-conformité au permis de construire, d'autant que l'acte de vente mentionnait que les prescriptions du permis avaient été respectées et que l'acquéreur avait lui-même entrepris des travaux sans autorisation administrative préalable.
Faits clés
- Acquisition d'un ensemble immobilier en copropriété par acte authentique du 17 juillet 2018
- L'acte de vente mentionnait un permis de construire de 1980 et une confirmation par les vendeurs que les prescriptions avaient été respectées
- Aucun certificat de conformité n'avait été obtenu
- L'acquéreur a déposé une demande d'autorisation d'urbanisme qui a été refusée pour non-conformité au permis initial
- L'acquéreur avait déjà réalisé des travaux sans autorisation préalable
Articles cités
article 699 du code de procédure civile
article 700 du code de procédure civile
Sommaire de la décision
Chambre 1-1 - 23/06/2026 - n° 21/16631
Questions fréquentes
Puis-je annuler une vente immobilière si le bien n'est pas conforme au permis de construire ?
Non, pas automatiquement. Dans cette affaire, l'acquéreur n'a pas obtenu l'annulation car il n'a pas prouvé que les vendeurs avaient intentionnellement caché la non-conformité. L'acte de vente mentionnait que les prescriptions du permis avaient été respectées, et l'acquéreur avait lui-même réalisé des travaux sans autorisation.
Qu'est-ce que le dol dans une vente immobilière ?
Le dol est une manœuvre frauduleuse ou une réticence intentionnelle du vendeur pour tromper l'acquéreur. Dans cette décision, l'acquéreur n'a pas prouvé que les vendeurs avaient volontairement dissimulé des informations sur la non-conformité au permis de construire.
Comment prouver une réticence dolosive du vendeur ?
Il faut démontrer que le vendeur avait connaissance d'un défaut et qu'il l'a intentionnellement caché pour influencer le consentement de l'acquéreur. Ici, l'acquéreur n'a pas apporté cette preuve, d'autant que l'acte de vente contenait une déclaration de conformité.
Le vendeur doit-il garantir la conformité au permis de construire ?
Le vendeur doit informer l'acquéreur des caractéristiques du bien, mais il n'est pas tenu à une garantie absolue de conformité. Dans cette affaire, les vendeurs avaient déclaré dans l'acte que les prescriptions du permis avaient été respectées, ce qui a été jugé suffisant.
Que faire si des travaux ont été réalisés sans autorisation avant la vente ?
L'acquéreur peut vérifier la conformité avant l'achat. S'il découvre après la vente une non-conformité, il doit prouver que le vendeur l'a cachée intentionnellement. Dans cette décision, l'acquéreur avait lui-même entrepris des travaux sans autorisation, ce qui a affaibli sa demande.
L'absence de certificat de conformité est-elle un vice caché ?
Non, l'absence de certificat de conformité n'est pas nécessairement un vice caché. Dans cette affaire, l'acquéreur n'a pas invoqué le vice caché mais le dol, et sa demande a été rejetée faute de preuve d'une intention frauduleuse des vendeurs.
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