Cour d'appel, chambre 3-4, 2 juillet 2026 — n° 21/16208

2 juillet 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

Le bailleur peut-il déduire de l'indemnité d'éviction due au locataire une somme perçue par ce dernier dans le cadre d'une transaction conclue avec un tiers, relative à des frais de rénovation d'un autre bâtiment ?

Principe retenu

L'indemnité d'éviction due au locataire évincé ne peut être réduite par une somme perçue par le locataire en exécution d'une transaction à laquelle le bailleur est tiers, dès lors que cette somme indemnise des frais exposés par le locataire pour la rénovation d'un autre bâtiment et non pour les lieux loués.

Faits clés

Bail commercial consenti par la SCI Majuvaga à la SARL Institut gastronomie Riviera le 18 février 2011 pour des locaux à Seillans.
Congé avec refus de renouvellement délivré par la bailleresse le 28 août 2019, sans mise en demeure préalable.
Le locataire a perçu 50.000 € en exécution d'un protocole transactionnel du 9 juillet 2024 avec Mme [Q] [E] épouse [D], tiers au bail, pour des frais de rénovation d'un autre bâtiment.
La bailleresse demandait que cette somme soit déduite de l'indemnité d'éviction.
La cour a confirmé le jugement accordant une indemnité d'éviction sans déduction.

Articles cités

article 700 du code de procédure civile article 696 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

Chambre 3-4 - 02/07/2026 - n° 21/16208

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il déduire de l'indemnité d'éviction une somme que le locataire a reçue d'un tiers ?

Non, selon la cour d'appel, le bailleur ne peut pas déduire une somme perçue par le locataire en exécution d'une transaction avec un tiers, car cette somme indemnise des frais de rénovation d'un autre bâtiment et non les lieux loués.

Qu'est-ce qu'une indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction est une compensation due au locataire commercial lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail sans motif légitime. Elle vise à réparer le préjudice subi du fait de la perte du fonds de commerce.

Quels sont les motifs valables pour refuser le renouvellement d'un bail commercial ?

Les motifs valables incluent notamment le non-paiement du loyer, l'inexécution d'obligations contractuelles, ou la nécessité de réaliser des travaux importants. En l'espèce, le congé a été jugé sans motif valable faute de mise en demeure préalable.

Une transaction conclue avec un tiers peut-elle affecter les droits du bailleur ?

Non, une transaction à laquelle le bailleur est tiers ne peut pas être invoquée par lui pour réduire ses obligations, comme le paiement de l'indemnité d'éviction.

Quel est l'effet de l'absence de mise en demeure sur un congé avec refus de renouvellement ?

L'absence de mise en demeure préalable rend le congé sans motif valable, ouvrant droit à une indemnité d'éviction pour le locataire.

Comment est calculée l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction est généralement calculée en fonction de la valeur du fonds de commerce, des frais de déménagement et de réinstallation, et du préjudice subi. En l'espèce, le montant n'est pas précisé, mais la cour a confirmé le jugement accordant une indemnité sans déduction.

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