Tribunal judiciaire, référés proximité, 24 juin 2026 — n° 26/00501

EXPOSE DU LITIGE Par acte ayant pris effet le 27 août 2021, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [L] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 634,03 euros et un loyer annexe initial de 20,14 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 151,77 euros. Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [L], par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 975,81 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 mai 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail. Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [L], par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, un commandement de payer la somme principale de 2 146,78 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 15 janvier 2026, et visant la clause résolutoire prévue au bail. Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 8 avril 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame [Y] [L] pour l'audience du 9 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges, - l'expulsion de Madame [Y] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame [Y] [L] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Madame [Y] [L] à payer la somme de 2 967,36 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, - la condamnation de Madame [Y] [L] aux entiers dépens et à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [Y] [L], daté du 20 mai 2026. La conclusion est que la locataire ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social. À l'audience du 9 juin 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame [Y] [L] a comparu. ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3 109,22 euros. Il a par ailleurs accepté que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette. Madame [Y] [L] a indiqué qu’elle pensait pouvoir régler la dette avant. Elle a par ailleurs sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de paiement pour apurer l’arriéré. La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS Sur la saisine en référé L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences Sur la recevabilité de la demande En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité. ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure. La demande est donc recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail. Le commandement de payer du 16 janvier 2026 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2026, date de résiliation dudit bail. Sur la demande de provision Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [Y] [L] se trouve redevable de la somme de 2 619,48 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 4 juin 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables. Madame [Y] [L] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 2 619,48 euros à ACM HABITAT. Sur les délais de paiement L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, l’acceptation d’ACM HABITAT pour des délais, ainsi que la reprise du paiement des loyers courants avant la date de l’audience, justifient d’accorder à Madame [Y] [L] des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance. Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû. Madame [Y] [L] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail. Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti. Sur les dépens L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [Y] [L], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.