Tribunal judiciaire, référés proximité, 24 juin 2026 — n° 26/00346

EXPOSE DU LITIGE Par acte signé le 18 juillet 2020 et ayant pris effet le 29 juillet 2020, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [V] [X] [H] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 478,79 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 63,63 euros. Par bail séparé signé le 19 août 2022 et ayant pris effet le 25 août 2022, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [V] [X] [H] un garage n°4010 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 48,29 euros. Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [V] [X] [H], par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 500,13 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 15 juillet 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux. Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 9 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame [V] [X] [H] pour l'audience du 12 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges, - l'expulsion de Madame [V] [X] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame [V] [X] [H] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Madame [V] [X] [H] à payer la somme de 1 903,34 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit, - la condamnation de Madame [V] [X] [H] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [V] [X] [H], daté du 21 avril 2026. La conclusion est que le couple n’avait pas connu de difficultés auparavant pour régler le loyer. La dette locative serait liée à des difficultés administratives avec la Préfecture pour leurs titres de séjour. Il est accompagné par la CIMADE et par une avocate. Le paiement du loyer aurait repris depuis deux mois et la famille manifeste une bonne volonté pour régulariser la situation. Un plan d’apurement est envisagé. Le couple souhaite se maintenir dans les lieux. L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été évoquée à l’audience du 9 juin 2026. À l'audience du 9 juin 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame [V] [X] [H] a comparu. ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3 269,50 euros s’agissant du logement et du garage. Il s’est par ailleurs opposé à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette. Madame [V] [X] [H] a indiqué que son mari allait venir vivre avec elle et qu’elle avait deux enfants à charge. Elle a précisé ne pas avoir eu de renouvellement de son titre de séjour et être sous OQTF depuis avril 2026. Madame [V] [X] [H] a également ajouté pouvoir avoir de l’aide de sa famille.

MOTIFS Sur la saisine en référé L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences Sur la recevabilité de la demande En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité. ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure. La demande est donc recevable. Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail relatif au stationnement a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire. Le bail relatif au logement prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n'est pas conforme à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer du 17 juillet 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 18 septembre 2025, date de résiliation desdits baux. Sur la demande de provision Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur les pénalités de retard L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation. En l’espèce, ACM HABITAT sollicite la condamnation provisionnelle de Madame [V] [X] [H] à ce titre. En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement. En conséquence, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [V] [X] [H] se trouve redevable de la somme totale de 2 272,95 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 11 juin 2026, mensualités du mois de mai comprises, selon décomptes établis par le bailleur et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables. Madame [V] [X] [H] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle totale de 2 272,95 euros à ACM HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.