Cour d'appel, chambre civile, 7 juillet 2026 — n° 25/02385

7 juillet 2026 Other

Synthèse de la décision

Question juridique

Le vendeur d'un bien immobilier est-il tenu d'indemniser l'acquéreur pour les désordres affectant la salle d'eau, notamment un dégât des eaux, au titre de la garantie des vices cachés ?

Principe retenu

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés rendant le bien impropre à son usage ou en diminuant tellement l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix. L'acquéreur doit prouver l'existence d'un vice antérieur à la vente, caché et rendant le bien impropre à son usage. En l'espèce, le dégât des eaux affectant la salle d'eau constitue un vice caché car il rend la pièce humide et impropre à son usage, et il était antérieur à la vente.

Faits clés

Vente d'un bien immobilier par acte authentique du 15 mai 2020
Constat par commissaire de justice le 9 mars 2022 d'un dégât des eaux affectant la salle d'eau
Rapport d'expertise judiciaire du 25 septembre 2023 confirmant les désordres
Désordres rendant la salle d'eau impropre à son usage (humidité)
Vice antérieur à la vente (dégât des eaux existant avant la vente)

Articles cités

article 1641 du code civil article 700 du code de procédure civile

Sommaire de la décision

Chambre Civile - 07/07/2026 - n° 25/02385

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un vice caché dans une vente immobilière ?

Un vice caché est un défaut non apparent lors de l'achat, qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue tellement l'usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté ou en aurait donné un moindre prix. Par exemple, un dégât des eaux affectant la salle d'eau, rendant la pièce humide et inutilisable, peut constituer un vice caché.

Comment prouver qu'un vice était antérieur à la vente ?

Il faut apporter des preuves telles qu'un constat d'huissier, un rapport d'expertise amiable ou judiciaire, ou des témoignages. Dans cette affaire, l'acquéreur a fait constater le dégât des eaux par un commissaire de justice et a obtenu une expertise judiciaire qui a confirmé l'antériorité du vice.

Quels préjudices peuvent être indemnisés au titre de la garantie des vices cachés ?

L'acquéreur peut obtenir le remboursement des frais de remise en état du bien, ainsi que d'autres préjudices matériels justifiés. Dans cette décision, l'acquéreur a obtenu 3 698,63 euros pour les travaux de réparation de la salle d'eau.

Y a-t-il un délai pour agir en garantie des vices cachés ?

Oui, l'action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. En l'espèce, l'acquéreur a agi dans les délais, le vice ayant été découvert en mars 2022 et l'assignation délivrée en février 2024.

Que faire si le vendeur refuse d'indemniser un vice caché ?

L'acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une indemnisation. Il est conseillé de faire constater le vice par un commissaire de justice et de demander une expertise judiciaire. En appel, la cour a condamné le vendeur à payer les frais de remise en état et les dépens.

Le vendeur est-il toujours responsable des vices cachés ?

Oui, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, sauf s'il prouve que l'acquéreur avait connaissance du vice ou si une clause d'exclusion de garantie est valable. Dans cette affaire, le vendeur n'a pas prouvé que l'acquéreur connaissait le dégât des eaux.

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