Cour d'appel, chambre 1-1, 7 juillet 2026 — n° 21/16740

Par ces motifs La cour, Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Nice le 9 novembre 2021 en ce qu'il a dit que M. [G], la SCP [6] et M. [M] ont manqué à leur obligation d'information et de conseil envers la société [2], les a déclarés responsables in solidum d'un manquement à leur devoir de conseil sur les conditions de constructibilité de la parcelle acquise par la société [2] le 18 août 2015 et condamnés in solidum à payer à la SARL [2] une indemnité de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; Infirme le surplus de ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, Condamne in solidum M. [L] [G] et la SCP [1] d'une part, et M. [K] [M] d'autre part, à payer à la SARL [2] une somme de 265 843,20 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2018 ; Condamne in solidum M. [L] [G] et la SCP [1] d'une part, et M. [K] [M] d'autre part, aux dépens d'appel ; Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [L] [G] et la SCP [1] d'une part, et M. [K] [M] d'autre part, à payer à la SARL [2] une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour ; Dit que M. [L] [G] et la SCP [1] supporteront 70 % de la totalité des sommes allouées à la SARL [2] et M. [K] [M] 30 % de ces même sommes ; Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre coresponsables. La greffière, La présidente,

*** Exposé des faits et de la procédure Le 29 janvier 2014, les époux [X] ont conclu avec la société [3] (ci-après la société [3]) une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, portant sur une parcelle cadastrée [Cadastre 1], située [Adresse 4], en vue d'une opération de promotion immobilière portant sur une surface de plancher de 910 m². Les parcelles sont situées dans un lotissement dénommé « domaine de la société immobilière des terrains de [Localité 1] », qui a fait l'objet d'un cahier des charges établi en 1907 et modifié en 1908. Le permis de construire obtenu le 9 décembre 2014 après avis de [4] a ramené la surface à construire à 726,61 m². L'acquéreur a néanmoins maintenu son intention d'acquérir et l'acte authentique de vente a été signé en l'étude de M. [L] [G] le 18 août 2015. La SARL [2] s'est substituée à la société [3] pour la réalisation des travaux. Elle a sollicité une garantie financière d'achèvement auprès de la société [5], qui la lui a refusée au motif que le projet était irréalisable au regard des stipulations du cahier des charges du lotissement imposant, en son article 8, une limitation à 12,50 m de la hauteur des constructions et, en son article 7, un retrait de dix mètres des constructions par rapport à la limite séparative des parcelles. Contrainte de se contenter d'un projet de construction de neuf logements sur une surface de 420 m², la société [2] a assigné M. [G] et la SCP [6], aux droits de laquelle vient la SCP [1], devant le tribunal de grande instance de Nice, par acte du 12 février 2018, afin d'obtenir des dommages-intérêts. Par acte du 6 septembre 2019, elle a appelé en cause en intervention forcée M. [K] [M], architecte, auquel avait été confié une mission générale de conception du projet et qui avait, notamment formalisé le dossier de demande de permis de construire. Par jugement du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a : - dit que M. [G], la SCP [6] et M. [M] ont manqué à leur obligation d'information et de conseil envers la SARL [2] ; - déclaré M. [G], la SCP [6] d'une part, M. [M] d'autre part, responsables in solidum d'un manquement à leur devoir de conseil sur les conditions de constructibilité de la parcelle acquise par la SARL [2] le 18 août 2015 ; - condamné M. [G], la SCP [6] et M. [M], in solidum, à payer à la SARL [2] une somme 716 355 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2018 ; - ordonné l'exécution provisoire et dit que la SARL [2] devra justifier pour celle-ci d'une garantie bancaire à hauteur de 716 355 euros en capital ; - condamné M. [G], la SCP [6] et M. [M] in solidum à payer à la SARL [2] une indemnité de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Pour retenir la responsabilité du notaire au titre d'un manquement à son devoir d'information et de conseil, le tribunal a considéré que la promesse de vente et l'acte authentique contenaient des informations contradictoires quant à la soumission du bien vendu aux règles régissant les lotissements et que le notaire n'avait pas attiré l'attention de l'acquéreur sur les difficultés susceptibles de résulter de l'application des dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, telles que modifiées par la loi Alur du 24 mars 2014, notamment quant à l'articulation, avec les règles d'urbanisme, des dispositions du cahier des charges limitant les possibilités de construire du fait de contraintes d'alignement et de hauteur des constructions. Il a également retenu un manquement de l'architecte à son devoir d'information et de conseil au motif que M.

Motifs de la décision 1/ Sur la responsabilité du notaire 1.1 Moyens des parties M. [G] et la SCP de notaires font valoir que l'avant contrat précise que le bien se trouve dans un lotissement régi par un cahier des charges en date du 16 avril 1908 et que le bénéficiaire de la promesse a reconnu dans l'acte que les dispositions du cahier des charges et tout modificatif fixant les règles à caractère contractuel du lotissement et les conditions générales des vente ou locations dans les lotissements restaient en vigueur comme étant imprescriptibles ; que la stipulation dans cet avant contrat d'une condition suspensive avait pour vocation de protéger le bénéficiaire contre la révélation de servitudes, charges ou prescriptions susceptibles d'empêcher la réalisation du projet ; que le cahier des charges, dûment annexé à l'acte authentique, rappelle que les règles du lotissement ne sont plus applicables en matière d'urbanisme et ne s'imposent que pour les rapports privés entre colotis ; que les informations figurant dans l'acte authentique ne sont pas plus ambiguës ou absconses puisque, tout en rappelant les règles édictées par la loi Alur, votée depuis la signature de l'avant contrat, l'acte informe l'acquéreur qu'il devra respecter les dispositions des documents du lotissement régissant les rapports des colotis entre eux et la gestion des parties communes s'il en existe ; qu'il appartenait à la société [2], si elle avait des doutes sur ce point, de solliciter des éclaircissements, étant relevé qu'il s'agit d'une professionnelle de la construction puisqu'elle a acquis le bien en qualité de marchand de biens et qu'elle était assistée, pour cette opération d'ampleur, par un architecte, auquel il appartenait de la renseigner avant tout engagement sur la faisabilité du projet et les possibilités de construction au regard des dispositions d'urbanisme applicables et des règles du cahier des charges du lotissement ; que le notaire ne peut être tenu pour responsable de l'erreur commise par l'architecte qui a omis de prendre en considération le cahier des charges applicable entre colotis et de faire toutes vérifications utiles en demandant, le cas échéant, des précisions ou pièces complémentaires au notaire, dont le devoir de conseil ne saurait excéder son seul domaine de compétence ; qu'en l'espèce, M. [G] ne disposait d'aucun élément pour remettre en cause et contredire les informations et perspectives de constructibilité données à l'acquéreur par les professionnels de la construction, mais qu'en tout état de cause, il a pris la précaution de l'ériger en condition suspensive afin de protéger le bénéficiaire de la promesse et lui permettre de se dégager, ce qui suffit à exclure toute responsabilité de sa part. La société [2] fait valoir que le cahier des charges du lotissement ne lui a pas été explicité dans sa portée, alors que si tel avait été le cas, elle aurait été éclairée, avant de signer l'acte de vente, sur les contraintes rendant impossible la construction projetée ; que le notaire, professionnel du droit, est investi d'une mission d'information et de conseil à l'égard des parties, appréciée in abstracto et avec une sévérité renforcée, et il lui appartient de rapporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'il importe peu qu'elle soit un professionnel de l'immobilier dès lors qu'elle n'est pas juriste ; que le notaire ne l'a pas alertée sur la problématique propre à la caducité ou au maintien des règles autres que d'urbanisme dans les lotissements au regard des dispositions de la loi Alur, ni sur les conséquences financières désastreuses de cette problématique ; que l'acte de vente contient, pages 24 et 25, un paragraphe intitulé « non maintien des règles d'urbanisme propres au lotissement », avec un rappel des dispositions de la loi Alur mais également l'affirmation selon laquelle « les règles spécifiques d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement se trouvent donc caduques », alors qu'au regard de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, qui ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis, tels que définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes, le notaire aurait dû distinguer le règlement et le cahier des charges qui, quelle que soit sa date, et approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que le seul rappel du texte était insuffisant pour lui permettre de comprendre les règles juridiques applicables à son projet, de sorte qu'au total, les informations délivrées étaient absconses, contradictoires et de nature à l'induire en erreur ; que la clause figurant page 25 de l'acte de vente, selon laquelle l'acquéreur reconnaît avoir été informé qu'il devra respecter les dispositions des documents du lotissement régissant les rapports des colotis entre eux et la gestion des parties communes est aussitôt modérée par la formule « s'il en existe », qui introduit une notion de conditionnel incompatible avec la précision qui est requise d'un notaire, garant de l'efficacité des actes qu'il reçoit et démontre qu'il n'a pas vérifié le contenu du cahier des charges annexé à l'acte. Elle ajoute qu'elle n'a pas reçu copie du cahier des charges et que si elle a paraphé la page précisant qu'elle en avait eu copie, l'exemplaire de l'acte qui lui a été transmis ne comportait que trente-deux pages, soit uniquement l'acte notarié à l'exclusion de toute annexe. 1.2 Réponse de la cour Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d'assurer l'efficacité de leurs actes. Ils ont le devoir, dans le cadre d'une vente immobilière, de vérifier la situation juridique de l'immeuble vendu et de dissiper toute équivoque quant à l'étendue des droits des parties. Par ailleurs, un acte efficace s'entend d'un acte conforme à la volonté des parties et à ce titre, le notaire a le devoir d'éclairer les parties sur le contenu et les effets de leurs engagements, afin qu'elles puissent y consentir en toute connaissance de cause. Il s'ensuit que le notaire est responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge et que la faute, même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu'aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité. Débiteur d'un devoir d'information et de conseil, qui est la contrepartie de sa qualité d'officier public, titulaire d'un monopole, il lui appartient de rapporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation. En l'espèce, l'avant contrat a été conclu le 29 janvier 2024 et le contrat définitif le 18 août 2015. Entre ces deux dates, est entrée en vigueur la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur. Le litige porte sur les conditions dans lesquelles la société [2] a été informée de la situation du bien au regard des règles applicables au lotissement « domaine de la société immobilière des terrains de [Localité 1] », et notamment de leur articulation avec les règles d'urbanisme après l'entrée en vigueur de la loi Alur. Aucune des parties ne conteste que la parcelle acquise, cadastrée section [Cadastre 1], située [Adresse 4], se situe dans le périmètre d'un lotissement, dont elle constitue les lots n°20 et 21. Ce lotissement est régi par un cahier des charges élaboré en 1907, modifié en 1908, et régulièrement publié.