Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 juillet 2026 — n° 22/15136

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Réforme le jugement en ce qu'il a : - condamné M. [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme de 13.123,42 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2021, provision 4ème trimestre 2021 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus, - condamné M. [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme de 1.300 € à titre de dommages et intérêts, - condamné M. [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur les chefs réformés, Condamne M. [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme de 20.623,51 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er octobre 2021, appel de fonds T4 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2021 ; Condamne M. [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme de 4.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022 ; Condamne M. [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; Confirme le jugement pour le surplus ; Y ajoutant, Ordonne la capitalisation des intérêts sur les condamnations pécuniaires prononcées par l'arrêt dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à compter : - du 3 décembre 2021 en ce qui concerne la somme de 20.623,51 € au titre de l'arriéré des charges, - du 23 juin 2022 s'agissant des dommages-intérêts et de l'application de l'article 700 en première instance, - de l'arrêt pour l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel Condamne M. [Z] [I] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

FAITS & PROCÉDURE M. [Z] [I] est propriétaire des lots n° 48, 202 et 204 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé résidence [Adresse 1], situé [Adresse 2]. Par ordonnance du 13 juillet 2018 le président du tribunal de grande instance d'Evry a nommé, au visa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [N] [B], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur judiciaire provisoire de la copropriété en difficultés [Adresse 1] avec pour mission d'administrer, tant activement que passivement, la copropriété en exerçant l'intégralité des fonctions que la loi confère aux syndics, ainsi qu'à l'assemblée générale, à l'exception de celles prévues aux a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic. Cette mission a été prolongée par ordonnances des 22 juillet2019 et 11 mai 2021. Par acte du 3 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] a assigné M. [Z] [I] devant le tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de : - 20.623,51 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2021, appel du 4ème trimestre 2021 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus, - 4.000 € à titre de dommages intérêts, - 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Il sollicitait la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 2 juillet 2021, date de la mise en demeure. Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a : - condamné M. [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme de 13.123,42 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2021, provision 4ème trimestre 2021 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2021 et ce, jusqu'à parfait paiement, - dit que les intérêts produits depuis le 3 décembre 2021 seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus pour une année entière, - condamné M. [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme de 1.300 € à titre de dommages et intérêts, - condamné M. [Z] [I] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du même code, - rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 août 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 5 mars 2025. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 13 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2], représenté par la société d'exercice libéral à responsabilité limitée [B] Alirezai, en la personne de Mme [N] [B], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire, appelant, invite la cour à : - infirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de M. [I] à la somme de 13.123,42 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2021, provision 4ème trimestre 2021 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus, - infirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de M. [I] à la somme de 1.300 € à titre de dommages et intérêts, - infirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de M. [I] à la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau, - condamner M.

SUR CE, M. [Z] [I] n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut. La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur la demande du syndicat en paiement des charges La demande du syndicat porte en première instance, comme en appel, sur l'arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2012 au 1er octobre 2021. Il est sollicité une somme de 20.623,51 €. Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5'. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [Z] [I], - les procès verbaux des décisions de l'administrateur provisoire des : 15 décembre 2018 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2013, 1er janvier au 31 décembre 2014, 1er janvier au 31 décembre 2015, 1er janvier au 31 décembre 2016, 1er janvier au 31 décembre 2017, 2 août 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, 16 octobre 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et le budget prévisionnel 2021, 4 juin 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020, - les procès verbaux des décisions de l'administrateur provisoire des 28 décembre 2018, 6 avril 2020, 17 octobre 2019, 16 décembre 2019, 18 mars 2020, 28 mai 2020, 26 juin 2020, 9 décembre 2020, 14 décembre 2020 et 27 janvier 2021 décidant de travaux de réhabilitation, travaux urgents (électricité et réseaux, ascenseurs, garde-corps sur toitures terrasses, purge des façades, repérage plomb et amiante, sécurité incendie - les appels provisionnels de fonds et les appels travaux du 1er trimestre 2018 au 4ème trimestre 2021, - la répartition individuelle des charges 2012-2017 (pièce n° 4), 2018, 2019, 2020, - la régularisation des charges 2012-2017 (pièce n° 4-1) - le décompte des sommes dues faisant apparaître un solde débiteur de 20.623,51 € au 1er octobre 2021, appel de fonds du 4ème trimestre 2021 et appel de fonds travaux ALUR du 4ème trimestre 2021 inclus.. Les comptes des exercices 2013 à 2020 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel 2021. Si les appels de fonds du 1er trimestre 2012 au 4ème trimestre 2017 ne sont pas produits, les répartitions des charges pour cette période sont versés aux débats, de même que l'état des dépenses pour cette période, en particulier celle de l'exercice 2012 est versé aux débats. Ces éléments suffisent à établir la créance du syndicat. Le syndicat justifiait par conséquent de sa créance en première instance à hauteur de 20.623,51 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er octobre 2021, appel de fonds T4 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus. Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné M. [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] la somme de 13.123,42 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2021, provision 4ème trimestre 2021 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus. M. [Z] [I] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.623,51 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er octobre 2021, appel de fonds T4 et fonds travaux ALUR 4T21 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2021, date de l'assignation valant mise en demeure, le tribunal ayant exactement relevé l'absence de preuve d'envoi de la mise en demeure du 2 juillet 2021. Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat Il résulte de l'article 1231-6 du code civil alinéa ' que 'le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'. Entre le 1er janvier 2018 et le 1er octobre 2021, soit 3 ans et 10 mois, M. [Z] [I] s'est abstenu de payer les charges de copropriété, aucun versement n'étant intervenu. Sa mauvaise foi est caractérisée par cette absence de paiement durant plusieurs années équivalent à un refus. Les manquements systématiques et répétés de M. [Z] [I] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Le préjudice subi par la copropriété est d'autant plus important qu'il s'agit d'une copropriété en difficulté qui a du entreprendre d'importants travaux nécessaires de réhabilitation, certains étant urgents. Ce préjudice a été insuffisamment réparé par la première juge. Le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1.300 € à titre de dommages et intérêts. M. [Z] [I] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022, date du jugement, par application de l'article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil.