Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 juillet 2026 — n° 21/17698

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne la société civile immobilière Monceau [Adresse 1] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

. FAITS & PROCÉDURE La société civile immobilière Monceau [Adresse 1] est propriétaire des lots 37, 118 et 193 (un appartement, une cave, une place de stationnement de véhicule) représentant 21.943/100.000èmes des parties communes dans l'immeuble sis [Adresse 2] [Adresse 2] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété. Par jugement du 26 janvier 2011 le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SCI Monceau [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de : - 9.110,79€ au titre des charges arrêtées au 29 mars 2010, - 469,78€ au titre des frais, - 1.000€ de dommage-intérêts, - 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Après mise en demeure par huissier de justice le 4 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 7 octobre 2020, assigné la société Monceau [Adresse 1] en paiement des sommes de : - 20.957,23 € au titre de l'arriéré des charges et travaux arrêté au 1er octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2020, - 3.265,71 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2020, - 5.000 € de dommages-intérêts, - 87,45 € au titre de la clause d'aggravation des charges arrêtée au 4 septembre 2020, - 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. En cours de procédure le syndicat des copropriétaires a communiqué un décompte actualisé faisant état de versements effectués par chèques de 6.948,84 € et 3.706,69 € ramenant le montant réclamé, dû, sur les causes de l'assignation, à 10.301,70 €. Par jugement réputé contradictoire du 27 août 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la société civile immobilière Monceau [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 10.301,70 € au titre des appels de charges et provisions pour travaux dus au 1er octobre 2020 (1er appel provision budget 2021 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure notifiée par courrier avec accusé de réception le 4 septembre 2020, - condamné la société civile immobilière Monceau [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 1.797,36 € au titre des frais de recouvrement, - condamné la société civile immobilière Monceau [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 800 € de dommages-intérêts, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 2] du surplus de ses demandes, - condamné la société civile immobilière Monceau [Adresse 1] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. La société civile immobilière Monceau [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 octobre 2021. Par ordonnance du 14 septembre 2022 le conseiller de la mise en état a : - dit n'y avoir lieu de prononcer la radiation de l'affaire, les causes du jugement ayant été exécutées après la demande de radiation formulée par le syndicat des copropriétaires, - condamné la société civile immobilière Monceau [Adresse 1] aux dépens de l'incident, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par arrêt avant dire droit du 28 juin 2023 cette cour a : - ordonné la réouverture des débats, - donné injonction au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Adresse 2] à [Localité 2] de répondre sur la prescription soulevée par la SCI Monceau [Adresse 1]

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Monceau [Adresse 1] à lui payer un arriéré de charges d'un montant de 10.301,70 € pour la période courant du 1er juillet 2011 au 1er octobre 2020 (1er appel provision budget 2020-2021 inclus) et compte tenu de deux règlements intervenus le 12 avril 2021 d'un montant de 6.948,84 € et le 29 avril 2021 d'un montant de 3.706,99 €, suivant décompte arrêté au 4 mai 2021(pièce n° 19). Sur la prescription Selon l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à la date de l'acte introductif d'instance du 7 octobre 2020 'les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat'. Il résulte de l'article 2224 du code civil que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Cependant, aux termes de l'article 2222 du même code : 'La loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s'applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure' La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite loi ELAN qui a réduit le délai de prescriptions des charges de copropriété de 10 ans à 5 ans et est entrée en vigueur le 25 novembre 2018. C'est donc l'article 2222 du code civil qui s'applique pour les charges exigibles avant le 25 novembre 2018. Pour des charges impayées dues avant l'application des dispositions de la loi ELAN, l'action en recouvrement doit être introduite dans les cinq ans de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit jusqu'au 25 novembre 2023. Ce n'est qu'à compter du 26 novembre 2023 que les charges impayées dues antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ELAN ne pourront plus être récupérées auprès du copropriétaire débiteur. La présente procédure concerne les charges du 1er juillet 2011 au 1er octobre 2020. L'assignation a été délivrée le 7 octobre 2020. Le délai de prescription est de 10 ans pour les charges antérieures au 25 novembre 2018. Des charges antérieures au 25 novembre 2008 ne peuvent plus être réclamées. La demande en paiement des charges remontant au 1er juillet 2011, soit moins de 10 ans avant le 25 novembre 2018, formalisée par assignation du 7 octobre 2020, n'est pas prescrite. La demande de la SCI Monceau [Adresse 1] d'infirmation du jugement l'a condamnant à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.301,70 € au titre des charges de copropriété tenant compte de sommes prescrites doit donc être rejetée. Sur l'arriéré des charges Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5'. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de la SCI Monceau [Adresse 1] des lots n°37 et 193 (un appartement et la cave qui lui est annexée) et 118 (un parking), - les procès verbaux des assemblées générale des : 23 mars 2012 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011, 11 janvier 2013 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012, 31 mars 2014 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013, 27 mars 2015 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014, 23 mars 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, 27 mars 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016, 25 avril 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, 29 mars 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, 21 janvier 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 et votant les budgets prévisionnels 2019/2020 et 2020/2021, - les appels de fonds et appels travaux du 3ème trimestre 2021 au 15 septembre 2020 - la répartition individuelle des charges 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, - le décompte des sommes dues - les justificatifs des frais, - le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 26 janvier 2011, - le contrat de syndic.