Cour d'appel, pôle 1 - chambre 5, 8 juillet 2026 — n° 26/03565

PAR CES MOTIFS , Rejetons la demande de la société SLF Dynapierre ELTIF tendant à être autorisée à interjeter appel du jugement rendu le 28 janvier 2026 par le tribunal judiciaire de Paris ordonnant avant-dire droit une expertise confiée à M. [H], Condamnons la société SLF Dynapierre ELTIF aux dépens de la présente instance, Condamnons la société SLF Dynapierre ELTIF à verser à la société Les Hôtels de [Localité 1] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejetons le surplus des demandes. ORDONNANCE rendue par Madame Laura TARDY, Conseillère, assistée de Mme Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. La Greffière, La Conseillère

EXPOSÉ DES MOTIFS Sur l'autorisation à interjeter appel du jugement ordonnant une expertise avant-dire droit La société SLF Dynapierre ELTIF fait valoir qu'en donnant à l'expert mission "d'estimer la valeur locative des locaux en cause au 1er janvier 2023, au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce", celui-ci ne pourra procéder à sa mission qu'en référence à la "méthode hôtelière" aboutissant selon elle à un loyer nettement moins élevé qu'en appliquant la méthode fondée sur les dispositions de l'article L. 145-33 du même code, contractuellement déterminée par les parties dans le bail. Elle soutient que le fait d'être privée du bénéfice d'une expertise judiciaire portant sur la détermination de la valeur locative selon des modalités contractuellement arrêtées constitue un motif grave et légitime justifiant de permettre d'interjeter appel. Elle précise que selon un rapport amiable de décembre 2022, produit par la défenderesse, le loyer selon la méthode hôtelière serait de 202 000 euros HT-HC par an, alors que selon la méthode comparative il s'élèverait à 700 000 euros HT-HC par an. La société Les Hôtels de [Localité 1] conclut au rejet de la demande, faisant valoir que la contestation de l'appréciation par le tribunal de la méthode d'évaluation du bien ne peut constituer un motif grave et légitime au sens de l'article 272 du code de procédure civile, lequel s'apprécie restrictivement. Elle ajoute que la société SLF Dynapierre ELTIF entend provoquer une discussion sur le fond qui ne peut être portée devant le premier président de la cour d'appel, et qu'elle peut toujours formuler toutes observations qu'elle jugera utiles devant l'expert. Elle fait valoir que la contestation de la méthode d'évaluation est sans fondement, car la clause litigieuse du bail n'a pas expressément défini que la "méthode comparative" devait être appliquée entre les parties pour la détermination du prix du bail renouvelé, elle exclut seulement tout plafonnement si la durée du bail l'avait imposé, et renvoie pour la détermination à la valeur locative sans précision de méthode d'évaluation.

Sur ce, L'article 272 du code de procédure civile énonce que la décision ordonnant l'expertise peut être frappée d'appel indépendamment du jugement sur le fond sur autorisation du premier président de la cour d'appel s'il est justifié d'un motif grave et légitime. La partie qui veut faire appel saisit le premier président qui statue selon la procédure accélérée au fond. L'assignation doit être délivrée dans le mois de la décision. S'il fait droit à la demande, le premier président fixe le jour où l'affaire sera examinée par la cour, laquelle est saisie et statue comme en matière de procédure à jour fixe ou comme il est dit à l'article 948 selon le cas. La décision entreprise a été rendue le 28 janvier 2026, et l'assignation fondée sur les dispositions précitée a été délivrée le 25 février 2026. La demande est recevable, ce que les parties ne contestent pas. Le premier juge, après avoir rappelé de façon détaillée les règles de détermination du prix du bail renouvelé, en général et spécifiquement pour les hôtels, a constaté que la clause du bail conclu entre les sociétés Swisslife ESG Dynapierre et Les Hôtels de [Localité 1], relative à la fixation du loyer du bail renouvelé, avait un sens dépourvu de clarté et devait être interprétée en analysant le sens des différentes propositions de la clause les unes par rapport aux autres. Il a relevé, des termes de la clause, que les parties avaient entendu fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative de l'immeuble, en dérogeant à la règle du plafonnement de l'article L. 145-54 du code de commerce, et qu'à défaut d'accord sur cette fixation les parties avaient convenu de faire fixer le prix du bail renouvelé par le juge des loyers commerciaux, mais sans fixer de régime dérogatoire aux règles légales et réglementaires, ni imposer d'autres conditions. Il a précisé qu'il ne se déduisait pas des termes de la clause, interprétés dans leur globalité, que les parties avaient entendu déroger expressément à l'application de la "méthode hôtelière" pour l'estimation de cette valeur, rappelant que cette méthode d'estimation est la plus adaptée au fonds en cause pour la partie hébergement. Il a donc, conformément au principe selon lequel le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, fixé le prix du bail dans l'instance entreprise à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité concernée et ordonné une expertise pour évaluer celle-ci, le dispositif du jugement précisant que la mission de l'expert est d'estimer la valeur locative des locaux en cause au 1er janvier 2023 "au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce." La société SLF Dynapierre ELTIF ne fait pas état du caractère inutile ou illicite de l'expertise, ou du préjudice irréparable que lui causerait celle-ci, dans son principe ou les modalités de son déroulement. Elle entend être autorisée à interjeter appel du jugement ordonnant l'expertise en faisant valoir que le premier juge a limité la mission de l'expert à l'évaluation de la valeur locative par application de la "méthode hôtelière", excluant la méthode comparative, en violation des modalités de fixation contractuellement arrêtées dans la clause litigieuse du bail, arrêtées par la volonté des parties. Ce faisant, sous couvert d'invoquer un motif grave et légitime qui serait la privation d'une expertise utilisant une autre méthode, contractuellement déterminée, elle forme en réalité une contestation de l'appréciation du premier juge, lequel a ici fait usage de son pouvoir d'appréciation souveraine, à l'issue d'un débat contradictoire entre les parties sur cette question, sur lequel ne peut revenir le premier président de la cour d'appel de Paris saisi dans le présent cadre. Il sera au besoin rappelé que l'avis de l'expert ne lie pas le juge pour la suite de la procédure dans l'exercice de son pouvoir juridictionnel, que les parties peuvent fournir tous dires et explications à l'expert durant le cours de sa mission, et que devant le juge statuant après expertise, les parties peuvent tout à fait discuter les conclusions de l'expert et fournir au juge tous éléments utiles, en ce compris afférents à la méthode d'évaluation proposée. Dès lors, en l'absence de motif grave et légitime, la société SLF Dynapierre ELTIF sera déboutée de sa demande. Sur les frais du procès La société SLF Dynapierre ELTIF sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance et au versement de la somme de 1 000 euros à la société Les Hôtels de [Localité 1] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.