Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 juillet 2026 — n° 24/02648

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement rendu le 15 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Créteil ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SCI Gasmi représentée par Me [T], son mandataire ad'hoc, à verser au syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1] sis [Adresse 1] : - la somme de 21 909, 68 euros au titre des charges et provisions échues au 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts légaux à compter de l'assignation à hauteur de la somme de 18 268, 12 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus ; - la somme de 835, 69 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts légaux à compter de l'assignation; - Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ; Condamne la SCI Gasmi représentée par Me [T], son mandataire ad'hoc, à verser au syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1] sis [Adresse 1] la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts ; Condamne la SCI Gasmi représentée par Me [T], son mandataire ad'hoc, aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les droits d'engagement de poursuite mis à la charge du créancier, Condamne la SCI Gasmi représentée par Me [T], son mandataire ad'hoc, à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1] sis [Adresse 1] (94) la somme supplémentaire de 4000 euros par application de l'article 700 du même code en première instance et en cause d'appel ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

FAITS & PROCEDURE La société civile immobilière Gasmi était propriétaire du lot n°12 au sein du centre commercial de [Etablissement 1] situé au [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La vente de ce lot n'a pas été notifié au syndic dans les conditions prévues par l'article 6 du décret du 17 mars 1967. Suivant ordonnance sur requête du 18 février 2021, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Créteil a désigné Me [V] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété. Sa mission a été prolongée de manière constante. Par acte d'huissier en date du 9 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire a fait assigner la société Gasmi devant le tribunal judiciaire de Créteil afin d'obtenir notamment sa condamnation au paiement de la somme de 18 238,12 euros au titre de l'arriéré de charges de de copropriété, décompte arrêté au 3ème trimestre 2023 et de la somme 955,69 euros au titre des frais nécessaires, outre diverses sommes. Par un jugement du 15 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a : -débouté le syndicat des copropriétaires du centre de commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] de sa demande en paiement au titre de l'arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 3ème trimestre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, -débouté le syndicat des copropriétaires du centre de commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires, -débouté le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner la capitalisation des intérêts, -débouté le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] de sa demande en dommages-intérêts, -débouté le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] de sa demande de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1], relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 janvier 2024. La société Gasmi, qui n'a pas constitué avocat, a été radiée du Registre du Commerce et des Sociétés le 5 octobre 2023. Par une ordonnance du 10 avril 2024, le Président du tribunal judiciaire de Créteil a désigné, à la requête du syndicat des copropriétaires du centre de commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1], Maître [T] en qualité de mandataire ad hoc de la société Gasmi avec mission de la représenter dans le cadre de l'instance. La procédure devant la cour a été clôturée le 26 novembre 2025. PRETENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 28 mars 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi n° 65-557 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à : - condamner la société Gasmi à lui payer la somme de 21 909,68 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamner la société Gasmi à lui payer la somme de 955,69 euros au titre des frais nécessaires, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, - condamner la société Gasmi à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne qui lui a été causée,

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur la créance du syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires représenté par Me [V], administrateur provisoire, fait valoir que : - la preuve de la propriété immobilière est libre, le titre de propriété peut donc être établi par la production d'états hypothécaires des services de publicité foncières, - l'état hypothécaire commandé auprès du service de publicité foncière de Créteil démontre que la SCI Gasmi est propriétaire du lot n°12 acquis suivant acte authentique du 9 septembre 2005 et que le lot a été revendu le 14 janvier 2016 à la société l'Authentique ; - cette vente est inopposable au syndicat des copropriétaires de sorte qu'il est fondé à lui réclamer le paiement des charges afférentes au lot 12 ; - il produit les pièces justificatives de sa créance démontrant que la SCI Gasmi, à la date de l'assignation est redevable de la somme de 18 238, 12 euros de charges de copropriété, décompte arrêté au 3è trimestre 2023 inclus, sa dette actualisé arrêtée au 1er trimestre 2024 s'élevant à la somme de 21 909, 68 euros hors frais nécessaires ; Réponse de la cour : Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et les juges du fond apprécient souverainement les modes de preuve qui leur sont présentés (Civ 3è, 23 avril 1981, n°79-14.044, Bull n°80). Pour justifier la propriété de la SCI Gasmi, il est produit par le syndicat des copropriétaires un extrait de matrice castrale démontrant que le lot n°12 n'est plus, en 2022, la propriété de la SCI Gasmi mais celle de M. [Y] [J] gérant de la SCI l'Authentique. Les états des inscriptions hypothécaires délivrés par les services de publicité foncière concernant ce lot montrent que celui-ci a été cédé par acte authentique du 9 septembre 2005 à la SCI Gasmi par Mme [Q] au prix de 57 000 euros pour être revendu, selon acte du 14 janvier 2016, à la société l'Authentique. En l'absence de titres contradictoires produits, les états des inscriptions hypothécaires concernant le lot 12 établissent que la SCI Gasmi en a été la propriétaire du 9 septembre 2005 au 14 janvier 2016. Toutefois, la preuve de la propriété est étrangère à la question de l'opposabilité des actes aux tiers ( Civ 3è, 2 juillet 1997, n°95-20.190, Bull civ III n°161). La vente du lot n°12 par la SCI Gasmi n'ayant pas été notifiée au syndic de copropriété conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires contre la SCI Gasmi représentée par son mandataire ad hoc est recevable. Conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. La production des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets des exercices pour lesquels les charges étaient réclamées, les décomptes et situations de compte individuels de charges, les décomptes définitifs de charges sont suffisants pour permettre au copropriétaire d'exercer son droit de contrôle lors de la vérification annuelle des comptes (Civ.3e, 8 mars 2018, n°18-15.959). Cependant, lorsque le décompte fait apparaître un « report à nouveau », il appartient au syndicat de prouver sa créance par la production des justificatifs comptables correspondants (Civ. 3e, 14 juin 2018, pourvoi n° 17-14.766). Par ailleurs, il doit être rappelé qu'en vertu des dispositions combinées des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu'il réclame. En application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - le règlement de copropriété, déposé le 29 mai 1975, - les ordonnances désignant Me [V] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat du 18 février 2021et prolongeant sa mission dont en dernier lieu l'ordonnance du 4 février 2025 ; - les procès-verbaux d'assemblées générales du 12 mars 2015, 15 mars 2016, 17 décembre 2018, 27 mai 2019, 29 juin 2020 - approuvant les comptes arrêtés de 2013 à 2019 et adoptant les budgets prévisionnels de 2014 à 2020, - le procès-verbal de décision de Me [V] du 24 novembre 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2020 et 2021 et adoptant les budgets prévisionnels pour 2022 et 2023 ; - le procès-verbal de décisions prises par l'administrateur provisoire du 9 novembre 2023 approuvant les comptes 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2024 ; - un décompte de charges dues par la SCI Gasmi du 1er juillet 2013 au 9 août 2023, - des appels de fonds, - un décompte de charges dues par la SCI Gasmi du 1er juillet 2013 au 25 mars 2024 ; La créance du syndicat arrêtée au 3è trimestre 2023 inclus s'élève selon le décompte produit à la somme de 18 268, 12 euros déduction faite des frais de relance, d'huissier, de mises en demeure. Il est également justifié que cette créance, actualisée au 1er trimestre 2024, s'élève à la somme de 21 909, 68 euros. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement et la SCI Gasmi sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 21 909, 68 euros correspondant aux charges et provisions échues au 1er trimestre 2024 inclus. Sur les frais nécessaires :