Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 juillet 2026 — n° 22/20121

Par ces motifs, la cour Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêté réputé contradictoire Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour Statuant à nouveau Condamne la société K3M à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4] : - la somme de 7298,70 euros au titre des appels de charges et travaux dus pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2022 inclus (1er appel provisionnel 2022, 1er appel travaux loi Alur et régularisation de charges de l'exercice 2021 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022 ; - la somme de 50 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022 ; - la somme de 1050 euros à titre de dommages et intérêts ; Y ajoutant Condamne la société K3M à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4] la somme de 11 414,48 euros au titre des appels de charges et travaux dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2023 (1er appel de charges et 1er appel au titre du fonds Alur pour 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Rejette la demande de paiement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4] de la somme de 420 euros au titre des frais engagés relevant des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ; Condamne la société K3M aux dépens d'appel ; Maître Jean-Toussaint Bartoli avocat au barreau de Val de Marne, pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la société K3M à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

FAITS ET PROCEDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à Créteil à la société civile immobilière K3M. La société civile immobilière K3M est propriétaire, depuis le 30 avril 2021, des lots n°153 et 154 au sein de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Estimant qu'elle ne s'était pas acquittée des charges de copropriété dues depuis le 1er juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, l'a vainement mise en demeure de régler la somme due, selon lui, au titre des charges de copropriété et des frais, par mise en demeure du 5 novembre 2021, puis par sommation de payer du 6 décembre 2021. Par acte introductif d'instance du 9 février 2022, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Créteil de demandes visant à obtenir la condamnation de celle-ci au paiement des sommes de 9 242,17 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux dus entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2022 inclus et 165 euros au titre des frais de recouvrement, assortis des intérêts au taux légal à compter de l'assignation devant le tribunal judiciaire de Créteil, outre diverses sommes. Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes : - condamne la société K3M à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4] la somme de 2802,10 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 1er janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 9 février 2022, ; - rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4] au titre des frais de recouvrement ; - rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4] ; - condamne la société K3M à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4], la somme de l161,36 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile cette somme incluant le coût de la sommation de payer du 6 décembre 2021 ; - condamne la société K3M aux dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Bartoli, avocat du syndicat des copropriétaires ; - rejette toute plus ample demande ; - rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 novembre 2022. La déclaration d'appel a été signifiée, avec les conclusions de l'appelant, le 31 janvier 2023, à la société K3M par acte remis à personne morale. Celle-ci n'a pas constitué avocat. Le présent arrêt est donc réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 février 2026.L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2026. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées électroniquement le 26 janvier 2023, l'appelant demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 6, 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967, 220, 1153 alinéa 4, 1231-6, 1342-10 alinéa 2 (ancien article 1256) et 1343-2 et suivants du code civil et 515, 696 et 700 du code de procédure civile, de : statuant sur l'appel du jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil, - recevoir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la société ADJ Gestion, en son appel et le déclarer bien fondé, y faisant droit, - réformer la décision dont appel en ce qu'elle a :

MOTIFS DE LA DECISION La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions de l'appelant. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par ailleurs, il convient de constater que les chefs du jugement portant sur la condamnation de la société K3M aux dépens avec distraction au profit de l'avocat du syndicat des copropriétaires et à sa condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile n'étant pas querellés, ils sont devenus définitifs. Il doit être également rappelé que, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si l'un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s'assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée. L'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise aussi que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Sur les demandes en paiement des appels de charges et travaux Moyens des parties L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué et à l'actualisation de sa créance en faisant valoir : - au soutien de la réformation du jugement au titre des charges arrêtée au 1er janvier 2022 : ' il est démontré, par la production des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 8 octobre 2020, 25 mars 2021 et 29 mars 2022 que les comptes de la période du 1er juillet au 31 décembre 2021 ont bien été approuvés et que les budgets prévisionnels des exercices 2021 et 2022, outre les travaux de la période ont été votés ; ' sont produits aux débats les éléments de preuve nécessaires ; ' depuis les débats de première instance, est intervenue la régularisation des charges de l'exercice 2021 pour un montant créditeur de 1943,47 euros, expliquant le montant actualisé désormais demandé en appel au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2022. ; - au soutien de l'actualisation de sa créance de charges du 1er avril 2022 au 1er janvier 2023 : ' l'évolution du litige lui permet d'actualiser ses prétentions au titre des charges postérieures à celles retenues par les premiers juges ; ' il produit les éléments de preuve à cet égard. L'intimée est réputé s'approprier les motifs du tribunal qui a estimé qu'au vu du seul procès-verbal d'assemblée générale du 25 mars 2021 produit aux débats n'était pas justifié qu'avaient été approuvés le budget prévisionnel et les comptes définitifs pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2021 et avait déduit le montant des charges afférentes du montant de la condamnation prononcée. Réponse de la cour Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Conformément à l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. En application de l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il n'en reste pas moins que l'approbation des comptes de la copropriété n'emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires. En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient alors au syndicat de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et au copropriétaire de rapporter la preuve qu'il est libéré de sa dette. Sur la réformation du jugement au titre des charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2022 Le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire des lots en cause de la société 3KM et des tantièmes afférents ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 8 octobre 2020, 25 mars 2021 et 29 mars 2022 approuvant notamment les comptes de l'exercice 2021, adoptant le budget prévisionnel des exercices 2021, 2022, 2023 et votant les travaux de la période ; - les attestations de non recours établies par le syndic au titre de chacune de ces assemblées ; - les appels provisionnels de charges et travaux adressés à l'intimée pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2023 ; - le relevé individuel de régularisation des charges de l'exercice 2021 de l'intimée d'un montant créditeur de 1943,47 euros ; - un extrait du grand livre concernant l'état des dépenses sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2021 ; - deux décomptes des charges dues pour la période du 1er mai 2021 au 1er janvier 2022 inclus (1er appel provisionnel de charges pour 2022 et 1er appel au titre du fonds Alur inclus), arrêté à la somme de (9568, 53- 10-50-105-161,36) 9242,17 euros hors frais et hors régularisation des charges de l'exercice comptable 2021, puis pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2023 (1er appel provisionnel de charges pour 2023 et 1er appel au titre du fonds Alur inclus). Si le tribunal, qui ne disposait pas des procès-verbaux d'assemblée générale des 8 octobre 2020 et 29 mars 2022 votant le budget provisionnel de l'exercice 2021 et approuvant les comptes de cet exercice, ne pouvait qu'écarter les sommes demandées au titre des charges et travaux de cette période ; cependant, il doit être constaté que ces éléments sont désormais produits en appel, tout comme le relevé individuel de l'intimée de régularisation des charges de l'exercice 2021.