Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 juillet 2026 — n° 25/13357

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Réforme le jugement en ce qu'il a : - condamné Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de : 187,22 € au titre des charges échues au 1er avril 2025 inclus (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, 1.000 € à titre de dommages et intérêts, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande formée au titre des frais de recouvrement ; Statuant à nouveau sur les chefs réformés, Condamne Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 12.246,44 € au titre des charges échues au 1er avril 2025 inclus (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du : - 1er octobre 2024 sur la somme de 9.187,88 €, - 17 avril 2025 sur le surplus ; Condamne Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 103,48 € au titre des frais de recouvrement; Condamne Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ; Confirme le jugement pour le surplus ; Y ajoutant, Condamne Mme [C] [W] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 2.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

FAITS & PROCÉDURE Mme [C] [W] est propriétaire des lots n° 9, 17, 18 et 20 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] a mis en demeure Mme [C] [W] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété. Par acte du 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème a assigné Mme [C] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond afin notamment d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de : - 12.424,32 € au titre des charges de copropriété, travaux et frais de recouvrement impayés au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, - 3.802,89 € au titre des provisions à échoir pour l'année 2025, - 3.000 € de dommages-intérêts, - 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre els dépens. Par jugement du 19 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, a : - condamné Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de : 187,22 € au titre des charges échues au 1er avril 2025 inclus (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, 3.802,89 € au titre des provisions exigibles de l'exercice 2025, 1.000 € à titre de dommages et intérêts, 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, - condamné Mme [W] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 juillet 2025. La procédure devant la cour a été clôturée le 15 avril 2026. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 22 octobre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], appelant, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que des articles 1231-1 du code civil et 700 du code de procédure civile, à : - réformer le jugement en ce qu'il : a condamné Mme [W] à lui payer les sommes de : 187,22 € au titre des charges échues au 1er avril 2025 inclus (2ème appel de fonds 2025 et appel fonds travaux du 1er avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, 3.802,89 € au titre des provisions exigibles de l'exercice 2025, 1.000 € à titre de dommages et intérêts, 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'a débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, statuant à nouveau, - condamner Mme [W] à lui régler les sommes suivantes : 12.424,32 € au titre des charges de copropriété, travaux et frais de recouvrement arrêtés au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 septembre 2024, 3.802,89 € au titre des provisions à échoir pour l'année 2025, 3.000 € à titre de dommages-intérêts, 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner Mme [W] aux dépens,

SUR CE, Mme [C] [W] n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut. La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a condamné Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 3.802,89 € au titre des provisions exigibles de l'exercice 2025. Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété L'article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. Aux termes d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 28 janvier2025, visant la provision impayée du 1er janvier 2025 et le délai de 30 jours défini à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Mme [C] [W] d'avoir à régler le montant de la provision impayée à hauteur de 1904.52 €. Faute pour cette dernière d'avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, la première juge a justement retenu que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement est confirmé sur ce point. Sur la demande au titre des charges échues La demande du syndicat au titre des charges échues porte sur la période courant du 1er janvier 2022 (1er appel de fonds et appel fonds travaux du 1er janvier 2022) au 1er avril 2025 (2ème appel de fonds et appel fonds travaux du 1er avril 2025 et versement de Mme [R] du 1er avril 2025 de 13.000 € inclus). Le syndicat réclame la somme de 12.424,32 € qui comprend cependant des frais à hauteur de 177,88 €. Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement. La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s'élève à 12.424,32 - 177,88 = 12.246,44 €. Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5'. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [C] [W], - les procès verbaux des assemblées générale des : 11 avril 2024 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2022 et 1er janvier au 31 décembre 2023 et votant le budget prévisionnel 2025, 16 juin 2025 approuvant les comptes de l'exercices du 1er janvier au 31 décembre 2024, - les appels de fonds et appels travaux du 1er trimestre 2022, - la répartition individuelle des charges 2022, 2023, - le décompte des sommes dues, comportant les versements de Mme [W], dont le dernier du 1er avril 2025 de 13.000 €, - les justificatifs des frais, dont la mise en demeure du 25 septembre 2024 (pièce n° 5). Le tribunal a déduit de la demande du syndicat la somme de 12.059,22 € portée au débit du compte le 24 février 2025 au titre d'un 'appel copropriétaire défaillant' au motif que le vote par l'assemblée générale des copropriétaires à hauteur de 34.061.40 € n`apparaît pas établi. Cependant le syndicat des copropriétaires justifie de cette somme par la communication d'une nouvelle pièce devant la cour. Il apparaît que l'appel de fond exceptionnel de 34.061,40 €, dont 12.059,22 € reviennent à Mme [W] eu égard à ses tantièmes, appelé au mois de février 2025 en raison d'une procédure engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, a été approuvé lors de l'assemblée générale du 16 juin 2025 (pièce syndicat n° 12 : procès-verbal de l'assemblée générale en date du 16 juin 2025). La somme de 12.059,22 € est donc due par Mme [W]. Les versements de Mme [W] des 2 janvier 2022 (24.000 €), 21 mars 2024 (17.132,93 €) et 1er avril 2025 (13.000 €) sont mentionnés au crédit du compte de Mme [W] et viennnet en déduction du solde dû. S'agissant du versement de 24.000 € du 2 janvier 2022, il vient apurer la dette de Mme [W] antérieure au 1er janvier 2022 (pièce syndicat n° 7). Il convient en effet de tenir compte de la règle d'imputation des paiements. L'article 1342-10 du code civil dispose à cet égard : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter.