Cour d'appel, 1ère ch. civile, 8 juillet 2026 — n° 25/02179

PAR CES MOTIFS La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 7 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen'; Y ajoutant Condamne la Sci [F] aux dépens de la procédure d'appel'; Condamne la Sci [F] à payer la somme de 3 000 euros à la Sci [S] et celle de 1 000 euros à M. [K] [T]'; Déboute la Sci [F] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Le cadre greffier, La présidente de chambre,

* * * FAITS ET PROCEDURE La Sci [S] dont les parts étaient initialement détenues par [P] [T] décédé le 29 avril 2015 et par Mme [A] [H] épouse [T] est propriétaire depuis mai 1972 d'un immeuble à usage mixte d'habitation et commercial situé [Adresse 3] à Le Havre 76600. Par acte de donation partage du 18 mai 2018, la totalité des parts sociales de la Sci [S] a été attribuée à M. [K] [T] qui en est le gérant. L'immeuble, qui était loué par l'intermédiaire de la société Citya, a été proposé à la vente par annonce mise en ligne par M. [K] [T] via le site Le bon coin. Une visite des lieux a été organisée le 20 mars 2018 pour tous les candidats à l'achat. Par acte notarié du 12 novembre 2018 dressé par Me [O] [I], notaire, avec le concours de Me [R] [L], la Sci [S] a vendu à la Sci [F], substituant Mme [M] [F], cet immeuble à usage mixte d'habitation et commercial situé [Adresse 3] à Le Havre 76600, moyennant la somme de 185 000 euros net vendeur, comprenant': - une cour, - une cave, - au rez-de-chaussée': un magasin et un appartement, - au premier étage': deux appartements, - au deuxième étage': un appartement, - au troisième étage': un appartement. Dans les mois suivant l'acquisition, alors que des entreprises mandatées par la Sci [F] intervenaient dans les lieux pour établir des devis de travaux de rénovation, il est apparu qu'une cave présentait une infestation parasitaire et une dégradation du plafond qui était par ailleurs le plancher de l'appartement du rez-de-chaussée. Le 25 mars 2019, après visite des lieux le 28 février 2019, M. [D] [X], architecte et expert spécialisé dans les pathologies des bois, sollicité par la Sci [F] a dressé un constat visuel et un diagnostic technique de l'infestation parasitaire de la cave. M. [X] a fait état d'une contamination de l'ensemble du plancher haut des caves, constituant un péril pour la sécurité des usagers. Par lettres recommandées avec avis de réception du 2 mai 2019, le conseil de la Sci [F] a avisé Me [I], notaire et M. [K] [T] de la situation. La Sci [S] a contesté la connaissance de l'infestation. Le 12 juillet 2019, M. [X], à nouveau sollicité par la Sci [F] après que ses locataires l'aient avisée de l'apparition de fissures et de désordres affectant les logements des étages, a mis en évidence une infestation de champignons lignivores et le développement de capricornes sur des pièces de charpente. Le 20 août 2019, M. [X] a constaté une déformation du plancher de l'appartement du deuxième étage avec présence de fissures et la présence d'une contamination active de champignons lignivores dans l'appartement. En l'absence de résolution amiable du litige, par actes d'huissier du 18 septembre 2019, la Sci [F] a fait assigner la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et gérant de la Sci [S] aux fins d'expertise. Désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en référé, le 8 octobre 2019, M. [V] [W] a déposé son rapport le 29 septembre 2021. Par actes de commissaire de justice du 14 octobre 2022, la Sci [F] a fait assigner la Sci [S] et M. [K] [T], pris à titre personnel et en sa qualité d'associé et gérant de la Sci [S], devant le tribunal judiciaire de Rouen. Par jugement contradictoire du 7 avril 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a': - débouté la Sci [F] de l'intégralité de prétentions quels qu'en soient les fondements juridiques, en conséquence, - débouté la Sci [F] de l'ensemble de ses demandes de condamnations in solidum à l'égard de la Sci [S] et de M. [T], - condamné la Sci [F] aux entiers dépens, - condamné la Sci [F] à payer à la Sci [S] la somme 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la Sci [F] à payer à M. [T] la somme 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la Sci [F] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

MOTIVATION La Sci [F] recherche la responsabilité de la Sci [S] sur le fondement du dol, subsidiairement sur la garantie des vices cachés et plus subsidiairement sur la responsabilité contractuelle de droit commun. Il résulte de la procédure et des pièces versées les faits suivants': - le 26 février 2018 les consorts [T] ont mis en vente l'immeuble litigieux via une annonce sur le site Le bon coin'au prix de 195 000 euros. Il était précisé qu'il était composé de cinq appartements, d'un commerce et d'une cave. Il était indiqué que l'appartement du rez-de-chaussée était libre et qu'il devait être rénové, que le commerce disposait d'une cave et d'un appartement F1 loué. Il était précisé que la rentabilité de l'immeuble était de 11,16 %'; - le 3 mars 2018, Mme [F] a adressé un mail via le site Le bon coin'se déclarant «'clairement intéressée'» et sollicitant «'une visite rapide en avant première'», visite «'pour s'assurer que les appartements sont à rénover et non'». Mme [F] indiquait être prête à faire «'une offre immédiate de 190 000 euros avec signature immédiate et garantie'»'; - le 9 mars 2018, M.[C] [T] a fait intervenir la société Anticol system qui a procédé à une ouverture de la porte située en rez-de-chaussée et donnant accès à la cave. M. [B] gérant de cette société a établi le 13 février 2020 un courrier dans lequel il indique avoir exécuté cette ouverture de porte'; - le 20 mars 2018, l'immeuble a été visité par Mme [F] pour le compte de la Sci [F] et par M. [Y] [J], tous deux candidats-acquéreurs'; - dès après la visite, le 20 mars 2018, Mme [F] indiquait être très motivée par l'achat de l'immeuble qui correspondait à ses critères de recherche. Elle sollicitait des renseignements complémentaires pour recalculer la rentabilité du bien. Par ailleurs, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'état de dégradation de la cave et de son plafond qui sert de plancher au rez-de-chaussée est important en raison d'un état d'infestation parasitaire. L'escalier de bois a cédé lorsque l'expert l'a emprunté pour remonter de la cave. L'expert indique en page 34 de son rapport que les désordres étaient apparents dans le local mais que ce local n'était pas éclairé électriquement. 1- Sur la qualité de professionnel de l'immobilier des parties La Sci [S] est une Sci familiale, créée le 1er mars 1972, qui a pour objet la propriété l'administration et l'exploitation par bail, location d'un immeuble situé [Adresse 4], la location ou l'acquisition de tous immeubles et de tous les biens et droits immobiliers (..) et généralement toute opération civile se rattachant directement ou indirectement aux objets précités de la manière la plus étendue. Elle n'est propriétaire que de cet immeuble acquis en 1972, loué depuis. Elle n'a effectué aucun autre achat immobilier. Elle n'a réalisé aucune vente immobilière autre que la vente litigieuse. Unique associé, M. [K] [T] est salarié, responsable robinetterie au sein du groupe ADF. Contrairement à ce que soutient la Sci [F], la Sci [S] ne saurait donc être qualifiée de professionnelle de l'immobilier. La Sci [F] dont le siège est situé [Adresse 5] a pour gérant Mme [F]. Son activité principale est l'acquisition, la gestion, la location et l'administration de tous biens mobiliers et immobiliers, l'emprunt, le cautionnement simple ou hypothécaire nécessaire à la réalisation de l'objet social. Mme [F] est également gérante d'une autre Sci, la Sci Pedra dont le siège est [Adresse 6] à Dijon, ayant pour activité principale l'acquisition et la gestion des biens immobiliers. Par mails du 3 mars 2018, Mme [F] a adressé un mail via le site Le bon coin'se déclarant «'clairement intéressée'» et sollicitant «'une visite rapide en avant première'», visite «'pour s'assurer que les appartements sont à rénover et non'». Mme [F] indiquait être prête à faire «'une offre immédiate de 190 000 euros avec signature immédiate et garantie'», précisait résider en région parisienne, et indiquait souhaiter recalculer la rentabilité du bien situé [Localité 6] en fonction des données de l'annonce. C'est donc en qualité de professionnelle de l'immobilier qu'elle entendait réaliser l'achat de l'immeuble. 2- Sur le dol La Sci [F] recherche les responsabilités de la Sci [S] et de son gérant, M. [T], sur le fondement du dol en relevant qu'elle n'a pas été informée de l'existence d'une seconde cave et qu'elle n'a pu la visiter alors que cela aurait pu lui permettre de constater la dégradation des pièces de bois du plafond de la cave/plancher de l'appartement du rez-de-chaussée. Elle souligne que la Sci [S] avait parfaitement connaissance de l'existence de la cave litigieuse dès lors que des diagnostics de la société Ex'im de 2016 sont annexés à l'acte de vente lesquels précisent que les représentants de la Sci [S] «'se sont rendus sur place pour ouvrir les volets du T1 et du rez-de-chaussée, et ont accédé à l'appartement'» ['] «'en rentrant dans le couloir qui mène au rez-de-chaussée, ils ont constaté qu'une porte située à droite était fermée clés et qu'ils ont décidé de la faire ouvrir par la société ANTIVOL SYSTEM au HAVRE.'» Elle ajoute que le tribunal ne pouvait s'appuyer sur «'une offre d'indemnisation'» faite dans un cadre amiable par la Sci [S], qui ne compensait pas les préjudices subis par la Sci [F] d'un point de vue fiscal, pour admettre l'absence de fautes dolosives de la part de la Sci [S] et de M. [T]. La Sci [S] et M. [T] font valoir que si M. [C] [T] a fait ouvrir une porte permettant l'accès à un escalier, celui-ci n'a pu avoir connaissance de l'état de dégradation du plafond de la cave dès lors qu'en l'absence d'éclairage il ne l'a pas visitée. Ils précisent que lors des visites des lieux, l'existence de la cave n'a pas été dissimulée puisqu'il a été indiqué aux visiteurs, candidats-acquéreurs son existence. Ils ajoutent que la porte de la cave était à ce moment déverrouillée et qu'elle était accessible. Ils font valoir que l'élément intentionnel du dol n'est pas rempli dès lors que la Sci [F] avait effectué une offre d'achat à hauteur de 190 000 euros sans même visiter le bien, ce qui confirme le fait que l'état de celui-ci lui importait peu. sur ce, L'article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L'article 1131 suivant énonce que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. L'article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. Le dol n'est pas constitué lorsque l'acquéreur peut se rendre compte de l'état de l'immeuble. Des éléments de la procédure rappelés plus avant, il est établi que la porte de la cave litigieuse se situe sur le palier d'entrée de l'appartement du rez-de-chaussée. Il ne s'agit nullement d'une porte dérobée ou qui a été dissimulée pour en cacher l'existence. Selon le serrurier elle a été ouverte avant les visites et M. [Y] [J] indique par courriel avoir pu accéder et visiter la cave dont la porte était ouverte. La Sci [F] n'explique nullement comment elle aurait pu ne pas voir une porte située sur le palier d'entrée, elle n'explique pas plus quelles man'uvres auraient été entreprises par le vendeur pour l'empêcher de voir cette porte.