Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 10 juillet 2026 — n° 26/00911

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2024 avec prise d’effet le 6 septembre 2024, M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M], avec le concours de la société 2M immobilier en tant que mandataire, ont loué à M. [R] [A] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 405,00 euros hors charges outre 90,00 euros de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 002,10 euros au titre des loyers et charges échus, mois de juin 2025 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par le commissaire de justice le 10 juin 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M] ont fait assigner M. [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner la résiliation du bail sur le fondement des articles 1217 et 1224 à 1228 du code civil pour loyers impayés aux torts exclusifs du locataire pour fautes réitérées d’impayés locatifs,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le locataire à payer la somme de 2 508,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025 avec intérêts de droit à compter de l'assignation,fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer charges en sus,condamner le locataire à son paiement jusqu’à totale libération des lieux et remise des clefs,condamner le locataire à payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 21 novembre 2025. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026. A cette audience, M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 556,04 euros, au titre des loyers et charges échus au 22 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. Les demandeurs précisent s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement des loyers n’ayant pas repris. Cité par acte délivré à tiers présent à domicile, M. [R] [A] ne comparaît pas. L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026. La demande formée par les bailleurs est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 22 avril 2026, la dette locative de M. [R] [A] s’élève à la somme de 3 469,74 euros (soit la somme de 3 556,04 euros réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 86,30 euros correspondant à des frais injustifiés tels que des frais de rejet de prélèvement) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de bail du 5 septembre 2024 avec prise d’effet le 6 septembre 2024 unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 10 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 juillet 2025. - Sur l’expulsion L’expulsion de M. [R] [A] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. M. [R] [A] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. - Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [R] [A] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [R] [A] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 400,00 euros en application de l’article précité. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE M. [R] [A] à verser à M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M] la somme de 3 469,74 euros (décompte arrêté au 22 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2024 avec prise d’effet le 6 septembre 2024 entre M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M], d'une part, et M. [R] [A], d'autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] – [Localité 3] sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ; ORDONNE en conséquence à M. [R] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [R] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [R] [A] à verser à M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M] du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE M. [R] [A] à verser à M. [B] [M] et Mme [Z] [O], épouse [M] une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [R] [A] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.