Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 10 juillet 2026 — n° 26/01409

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 mars 2023, la société Plurial novilia a loué à Mme [X] [G] [C] un local à usage d'habitation (porte n°02 1207) et un emplacement de stationnement (parking n°036 A1) situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 627,37 euros pour le logement et 50,00 euros pour l’emplacement de stationnement hors charges outre 183,76 euros de provision pour charges. Par jugement rendu le 10 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a constaté le désistement de la société Plurial novilia relativement à ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif. En effet, la dette locative avait été apurée dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer par le versement de 2 190,00 euros avant le 19 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, la société Plurial novilia a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 535,21 euros au titre des loyers et charges échus, mois de juin 2025 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 juillet 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2026, la société Plurial novilia a fait assigner Mme [X] [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,en conséquence, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce, à compter du 18 septembre 2025,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges au terme convenu,ordonner l'expulsion de corps et de biens de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, dès que le délai légal sera expiré, avec si besoin le concours de la force publique,dire que, faute par elle de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 2 115,95 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025, majorée d’intérêts au taux légal à compter de la présente citation sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 1er du code civil,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges augmenté de 20%, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération complète des lieux,condamner la locataire au paiement de la somme de 300,00 euros de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil,autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, notamment tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 février 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026. A cette audience, la société Plurial novilia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 439,54 euros, au titre des loyers et charges échus au 24 avril 2026, terme…

MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la société Plurial novilia verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 24 avril 2026, la dette locative de Mme [X] [G] [C] s’élève à la somme de 2 432,94 euros (soit la somme de 2 439,54 euros réclamée lors de l'audience diminuée d'un montant de 6,60 euros correspondant à des frais injustifiés réclamés pour défaut d’assurance) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de bail du 21 mars 2023 unissant les parties stipule en son paragraphe intitulé « Clauses résolutoires » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 septembre 2025. - Sur l’expulsion L’expulsion de Mme [X] [G] [C] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Mme [X] [G] [C] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, ce montant apparaissant suffisant pour réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sans qu’il ne soit nécessaire de le majorer de 20%. - Sur le paiement de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, la demanderesse n'établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages et intérêts distincts. En conséquence, la société Plurial novilia sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts. - Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [X] [G] [C] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Plurial novilia et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [X] [G] [C] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 250,00 euros en application de l’article précité. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE Mme [X] [G] [C] à verser à la société Plurial novilia la somme de 2 432,94 euros (décompte arrêté au 24 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2023 entre la société Plurial novilia, d'une part, et Mme [X] [G] [C], d'autre part, concernant le logement (porte n°02 1207) et l’emplacement de stationnement (parking n°036 A1) situés au [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 septembre 2025; ORDONNE en conséquence à Mme [X] [G] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Mme [X] [G] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Plurial novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Mme [X] [G] [C] à verser à la société Plurial novilia une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE la société Plurial novilia de sa demande en indemnisation ; DÉBOUTE la société Plurial novilia du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE Mme [X] [G] [C] à verser à la société Plurial novilia une somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [X] [G] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.