Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 10 juillet 2026 — n° 26/02015

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2025, M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U] ont loué à M. [B] [E] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6] – Bâtiment 2 – 2nd- N°227, et un parking intérieur n°26, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 814,09 €, outre 126,00 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 604,45 € au titre des loyers et charges échus,selon un décompte arrêté au 1er septembre 2025. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 octobre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026, M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U] ont fait assigner M. [B] [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 5 138,65 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 604,45 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 18 mars 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026. A cette audience, M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 7 602,71 €, au titre des loyers et charges échus au 29 avril 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. Les demandeurs précisent s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant qu’il n’y a pas de reprise de paiement des loyers courants. Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [B] [E] [V] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe. Il fait savoir qu’il a effectué un versement de 300 euros aux bailleurs lorsqu’il a perçu ses indemnités pôle emploi. L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 3 octobre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 18 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026. La demande formée par les bailleurs est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 29 avril 2026, la dette locative de M. [B] [E] [V] s’élève à la somme de 7 602,71 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 septembre 2025 pour la somme de 2 604,45 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, le contrat de bail du 14 janvier 2025 unissant les parties stipule en son article article VIII clause résolutoire qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 30 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 novembre 2025. - Sur l’expulsion En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris. ///si le paiement du loyer a repris, la situation financière de M. [B] [E] [V] ne lui permet cependant pas de régler la dette locative. L’expulsion de M. [B] [E] [V] sera ordonnée, en conséquence.En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. M. [B] [E] [V] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. - Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [B] [E] [V] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE M. [B] [E] [V] à verser à M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U] la somme de 7 602,71 € (décompte arrêté au 29 avril 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 30 septembre 2025 sur la somme de 2 604,45 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 2025 entre M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U], d'une part, et M. [B] [E] [V], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6] – Bâtiment 2 – 2nd- N°227, et un parking intérieur n°26 sont réunies à la date du 12 novembre 2025 ; ORDONNE en conséquence à M. [B] [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [B] [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [B] [E] [V] à verser à M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE M. [B] [E] [V] à verser à M. [Z] [U] et Mme [I] [H] épouse [U] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [B] [E] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.