Tribunal judiciaire, deuxième chambre jcp, 9 juillet 2026 — n° 25/00264

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE madame [F] [E] à payer à monsieur [K] [J] et madame [M] [T], épouse [J] la somme de 5804,20 euros (cinq-mille-huit-cent-quatre euros et vingt centimes) au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie, DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, CONDAMNE madame [F] [E] à payer à monsieur [K] [J] et madame [M] [T], épouse [J] la somme de 600 euros (six-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE madame [F] [E] aux dépens, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire, et Muriel DOUSSET, greffier. LE GREFFIER LA PRESIDENTE

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2018, monsieur [K] [J] et madame [M] [T] épouse [J], ont donné à bail à madame [F] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 736 € outre une provision sur charges de 14 € par mois, soit un total de 750 €. Par acte sous-seing privé en date du 19 décembre 2018, les parties ont établi un état des lieux d’entrée contradictoire. Madame [F] [E] a quitté les lieux en mars 2025. Un état des lieux de sortie a été établi par acte de Maître [W] [S], commissaire de justice associé à [Localité 6] (24) en date du 27 mars 2025, en présence de madame [F] [E], locataire sortante. Par acte de Maître [Z] [B] comissaire de justice associé à Bergerac (24), délivré le 4 décembre 2025, les époux [J] ont assigné leur locataire madame [F] [E], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Bergerac, aux fins de la voir : Condamner à payer aux époux [J] la somme de 11 390,13 euros au titre des réparations locatives, Condamner à payer aux époux [J] la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie établi par Maitre [S] commissaire de justice, Condamner à payer aux époux [J] la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance Appelée à l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 5 mai 2026. Monsieur [K] [J] et madame [M] [J], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que l’état des lieux de sortie a été dressé le 27 mars 2025 par Maître [W] [S], commissaire de justice à [Localité 6], laquelle a mis en évidence de nombreuses dégradations ainsi qu’un défaut manifeste d’entretien tant des extérieurs que des locaux d’habitation. *** Madame [F] [E], comparant en personne, demande au juge des contentieux de la protection de rejeter les demandes formées par les époux [J]. En défense, elle fait valoir, à titre principal, que le montant réclamé est excessif et ne correspond pas aux seules réparations locatives pouvant légalement être mises à la charge d’un locataire. En outre, elle soutient que de nombreux désordres relevés dans l’état des lieux de sortie relèvent de l’usure normale du logement consécutive à plusieurs années d’occupation, de la vétusté des équipements ou encore d’un défaut d’entretien incombant au propriétaire. Elle fait observer que plusieurs mentions de l’état des lieux de sortie se rapportent à des salissures, jaunissements, traces d’usage, accrocs, trous de fixation, tâches ou défauts d’entretien courant qui ne justifient pas le remplacement intégral des équipements ou la réalisation de travaux de rénovation générale. Elle conteste également le caractère contradictoire et probant de certains devis produits par le bailleur, faisant valoir qu’ils prévoient des travaux de remise à neuf ou de remplacement complet d’éléments anciens alors que seule la réparation des dégradations effectivement imputables au locataire peut être mise à sa charge. **** A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026, prorogée au 9 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les dégradations locatives : Aux termes de l'article 7-c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la notion de vétusté comme étant l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. La vétusté doit alors être prise en compte dans le cadre des réparations locatives demandées à l'issue du bail et ce peu importe si des grilles de vétusté n'ont pas été prévues au contrat de bail. En l’espèce, [K] et [M] [J] produisent aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 19 décembre 2018 ainsi que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 27 mars 2025 par Maître Maître [W] [S], commissaire de justice associé à [Localité 6] (24). Pour justifier du montant réclamé, ils produisent également plusieurs devis de remise en état établis postérieurement à la restitution des lieux, comprenant notamment : Un devis de la société Arvores Élagage d’un montant de 2 926,36 euros relatif à la remise en état des espaces verts ;Un devis de la société Imbert de 255 euros concernant le remplacement d’éléments du réfrigérateur ;Un devis de la société Imbert de 320 euros relatif à la réparation ou au remplacement de l’installation satellite ;Un devis de la société Plafond Tendance de 998,25 euros relatif au nettoyage du plafond tendu ;Un devis de l’EURL JSF d’un montant de 3 806 euros concernant diverses réparations de menuiserie, de plomberie, d’équipements sanitaires et de placards ;Un devis de Monsieur [Y] [G] de 623,55 euros concernant diverses réparations de menuiserie ;Un devis de la société Ecovide Environnement de 238 euros relatif à la vidange de la fosse toutes eaux ;Un devis de la société Darty de 339,99 euros correspondant au remplacement d’un four encastrable ;Un devis de la société FC Rénov 24 de 1 882,98 euros concernant la porte de garage et le volet roulant.S’agissant du devis ARVORES ELAGAGE d’un montant de 2 926,36 euros TTC : L’état des lieux de sortie mentionne notamment que le jardin n’était pas entretenu, que l’herbe était haute, que plusieurs végétaux n’avaient pas été taillés, que des ronces étaient présentes sur plusieurs parties de la propriété et que des détritus végétaux étaient visibles. Toutefois, le devis comprend non seulement des travaux de débroussaillage et de nettoyage susceptibles de relever de l’obligation d’entretien du locataire, mais également des opérations de suppression de végétaux, de rabattage d’arbres, de broyage, ainsi que la plantation de nouveaux arbustes. Ces prestations constituent pour partie des travaux d’amélioration ou de remise en état générale du terrain qui excèdent les obligations locatives. En outre, l’état des lieux mentionne que les locataires reconnaissent avoir coupé certains arbres, sans permettre d’établir précisément la nécessité des opérations de replantation figurant au devis. Dans ces conditions, seul le coût des opérations de débroussaillage, de désherbage et d’évacuation des déchets végétaux apparaît directement imputable au défaut d’entretien des lieux. En conséquence, la demande sera ramenée à la somme de 909,60 euros TTC. S’agissant du devis SARL IMBERT n° 28833 d’un montant de 255 euros TTC : Le devis concerne le remplacement d’éléments de rangement d’un réfrigérateur. Or l’état des lieux relève uniquement la présence de salissures ainsi que de traces noires sur le réfrigérateur et sur le meuble support. Aucune dégradation affectant les balconnets ou clayettes du réfrigérateur n’est constatée. Monsieur [J] ne démontre donc pas que le remplacement des pièces mentionnées au devis est la conséquence d’une dégradation imputable à Madame [E]. En conséquence, la demande sera rejetée. S’agissant du devis SARL IMBERT n° 28851 d’un montant de 320 euros TTC : L’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune anomalie affectant l’antenne satellite. L’état des lieux de sortie mentionne expressément que la parabole accrochée à la façade est cassée et que des fils sont pendants. Le devis produit correspond à la réparation de l’installation satellite. En retenant la vétusté normale après une occupation du logement durant six années, cette demande sera ramenée à la somme de 224 euros TTC. S’agissant du devis PLAFOND TENDANCE d’un montant de 998,25 euros TTC L’état des lieux d’entrée indique que le plafond du séjour est en bon état. L’état des lieux indique que le plafond tendu du séjour comporte plusieurs taches. Le devis produit concerne un nettoyage intégral du plafond tendu sur une surface de 55 m². En retenant la vétusté normale après une occupation du logement durant six années, cette demande sera ramenée à la somme de 698,77 euros TTC. S’agissant du devis EURL JSF d’un montant de 3806 euros TTC : L’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas de dégradation concernant les placards de la chambre ainsi que de la vasque et du support de douche de la salle de bain. L’état des lieux de sortie fait état notamment : D’une porte de placard cassée dans une chambre ;De portes de placard ne coulissant plus dans une autre chambre ;De la tirette de bonde d’une vasque ne fonctionnant plus ;D’une barre de support de douche complètement tordue ;D’une fissure visible dans le placoplâtre du séjour.Ces désordres correspondent aux postes de réparation figurant au devis. En revanche, le devis comprend également le remplacement d’éléments dont l’état des lieux ne constate pas la dégradation, notamment un robinet de WC. Par ailleurs, si l’état des lieux de sortie mentionne l’existence d’une fissure dans le placoplâtre du séjour, cette seule constatation ne permet pas d’établir que ce désordre résulte d’une faute ou d’un usage anormal imputable à la locataire. En retenant la vétusté normale après une occupation du logement durant six années, cette demande sera ramenée à la somme de 2552,20 euros TTC. S’agissant du devis [Y] [G] d’un montant de 623,55 euros TTC : L’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune anomalie concernant les éléments de cuisine. L’état des lieux relève la présence de dégradations affectant le meuble support du réfrigérateur, une étagère sous meuble vasque ainsi que le dormant de la porte reliant la cuisine au garage. En retenant la vétusté normale après une occupation du logement durant six années, cette demande sera ramenée à la somme de 593,55 euros TTC. S’agissant du devis ECOVIDE ENVIRONNEMENT d’un montant de 238 euros TTC : L’état des lieux mentionne que le regard de la fosse septique est manquant. En revanche, aucune mention ne fait état d’une fosse pleine, obstruée ou nécessitant une vidange. Les époux [J] ne démontrent donc pas que la vidange facturée est la conséquence d’une faute ou d’un manquement de la locataire. En conséquence, la demande sera rejetée. S’agissant du devis DARTY d’un montant de 339,99 euros TTC : L’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune anomalie concernant le four. L’état des lieux de sortie constate en revanche que la vitre intérieure du four ne tient plus en raison de la rupture du crochet de maintien. En retenant la vétusté normale après une occupation du logement durant six années, cette demande sera ramenée à la somme de 237,99 euros TTC. S’agissant du devis FC RENOV 24 d’un montant de 1882,98 euros TTC : L’état des lieux de sortie indique que :