Cour d'appel, chambre 3-2, 9 juillet 2026 — n° 25/10730

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, après débats publics et par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ; Confirme en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a fixé la mise à prix de l'immeuble à la somme de 6 500 000 euros avec faculté de baisse de 500 000 euros en cas de carence d'enchères, l'ordonnance rendue le 1er septembre 2025 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Draguignan ; Statuant à nouveau du chef d'infirmation et y ajoutant ; Autorise la SARL [E] [I] prise en la personne de maître [M] [E] ès qualités de liquidateur de la SCI CLASS (société civile de droit Monégasque au capital de 2 000 euros, dont le siège est à [Adresse 8], identifiée sous le n° 058C11691 au répertoire spécial des sociétés de la Principauté de MONACO) à reprendre pour son compte la procédure de saisie immobilière, initialement engagée par la BARCLAYS BANK PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan, des droits et biens immobiliers de la SCI CLASS sis sur la commune de TOURRETTES (VAR), domaine de [Adresse 5], parcelles lieudit «'[Adresse 5]'» cadastrées section G n° [Cadastre 1] et G n° [Cadastre 2] formant les lots 29 et 30 de la zone B1dénommée «'[Adresse 11] commandement aux fins de saisie immobilière signifié en date du 13 décembre 2018, publié au 2ème bureau de la Publicité Foncière de DRAGUIGNAN le 11 février 2019, vol 2019 S 10 ; Fixe la mise à prix dudit immeuble, lequel sera vendu en un seul lot, à la somme de 6 500 000 euros avec faculté de baisses de mise à prix successives de 500 000 euros en cas de carences d'enchères, jusqu'au plancher de 5 000 000 euros ; Déclare la SCI CLASS infondée en sa demande tendant à ce que son conseil bénéficie de la distraction des dépens ; Autorise l'application de l'article 699 du code de procédure civile pour le conseil de la société BARCLAYS BANK PLC ; Déboute la société BARCLAYS BANK PLC de ses prétentions au titre des frais irrépétibles ; Ordonne l'emploi des dépens d'appel en frais privilégiés de la procédure collective de la SCI CLASS. La greffière, La présidente,

* * * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par jugement du 6 septembre 2019, le tribunal judiciaire de Draguignan a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCI CLASS et désigné la SELARL [E] [I], prise en la personne de Mme [E], en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 26 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a converti le redressement en liquidation judiciaire. La SELARL [E] [I] a été désignée liquidateur judiciaire. Le juge commissaire a, par ordonnance rendue : -le 7 avril 2023 à la requête du liquidateur, désigné un expert pour déterminer la valeur des biens et droits immobiliers de la SCI CLASS, -25 octobre 2024, l'expert ayant déposé son rapport le 20 décembre 2023, notamment : -autorisé la SELARL [E] [I] ès qualités à vendre de gré à gré les droits et biens immobiliers de la SCI CLASS au prix minimal de 7 000 000 euros, -fixé à 20 000 euros la consignation à remettre entre les mains de la SELARL [E] [I] au plus tard le 30 décembre 2024 en vue de procéder aux modalités relatives à la vente, -précisé que la SCI CLASS prendra à sa charge l'entretien du bien immobilier selon un budget à convenir avec Mme [E], -le 17 février 2025, ordonné un relevé de caducité, la SCI CLASS ayant versé la consignation de 20 000 euros le 10 janvier 2025. Puis, par ordonnance du 1er septembre 2025, le juge commissaire a notamment : -débouté la SELARL [E] [I] ès qualités et la SCI CLASS de leur demande de prorogation du délai de dépôt des offres et de leurs demandes subséquentes relatives à une vente de gré à gré, -autorisé la SELARL [E] [I] ès qualités à reprendre pour son compte la procédure de saisie immobilière initialement engagée par la société BARCLAYS BANK PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, des droits et biens immobiliers de la SCI CLASS situés sur la commune de TOURRETTES (VAR), domaine de [Adresse 5], parcelles lieudit «'[Adresse 5]'» cadastrées section G n° [Cadastre 1] et G n° [Cadastre 2] formant les lots 29 et 30 de la zone B1dénommée «'[Adresse 6]'», -fixé la mise à prix à 6 500 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix de 500 000 euros en cas de carence d'enchères. Pour prendre sa décision, le premier juge a retenu que : -après le retard pris par la SCI CLASS dans le versement de la consignation, les publications réalisées par le liquidateur à compter du 4 mars 2025 n'ont abouti à aucune visite des lieux, -il en résulte que ce ne sont pas «'les problématiques d'entretien non résolues'» qui le sont maintenant en majorité qui ont découragé les éventuels acheteurs pour présenter des offres dans le délai imparti qui était suffisamment long pour ce faire, -la SCI CLASS avait connaissance de son obligation d'entretien de la propriété et de la nécessité de faire des travaux de remise en état pour la rendre plus attractive à la vente, -elle a réalisé ces travaux plusieurs mois plus tard, elle ne peut donc valablement se prévaloir «'d'obstacles techniques'» qui sont à présent levés, -la nécessité de réaliser des diagnostics ne constitue pas un fait nouveau, -il y a lieu de constater la carence d'acheteurs potentiels pendant plusieurs mois d'autant que la procédure devant la cour d'appel, susceptible de conduire à la démolition de 118m² du bien en question, n'apparaît pas de nature à favoriser une vente amiable, -il n'est justifié ni par la SCI CLASS ni par le liquidateur d'une perspective plus favorable pour la réalisation imminente d'une vente amiable du bien de sorte qu'il n'y a pas lieu à prorogation des délais de dépôt des offres pour la vente de gré à gré, -une telle prorogation n'aurait que pour effet d'alourdir les dettes de la procédure collective, -Mme [E] sera autorisée à reprendre la procédure de saisie immobilière suspendue par le jugement d'ouverture de la procédure collective et engagée par la société BARCLAYS BANC PLC devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan,

MOTIFS DE LA DÉCISION 1)Les articles L642-18 et suivants du code de commerce imposent au liquidateur judiciaire de réaliser les actifs dépendant de la liquidation judiciaire. Par ailleurs, conformément au premier des textes sus-visés, le juge commissaire ne peut déroger au principe selon lequel les ventes d'immeubles sont soumises aux formes prescrites en matière de saisie immobilière que dans le cas ou la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable. Dans cette hypothèse, la cession amiable doit nécessairement apporter un bénéfice à la liquidation judiciaire. 2)Dans le cas présent, il n'est pas remis en cause que le bien a été expertisé et que l'expert a retenu une valeur comprise entre 7 600 000 et 8 200 000 euros. Sur la base de cette expertise, la vente amiable a été autorisée pour un prix plancher de 7 000 000 euros. Constatant qu'aucune offre d'achat n'a été déposée entre les mains du liquidateur judiciaire, le juge commissaire a fait droit à la demande de vente aux enchères avec une mise à prix de 6 500 000 euros et faculté de baisse en cas de carence d'enchères. La SCI CLASS lui fait grief d'avoir autorisé cette mise aux enchères en soutenant qu'une vente de gré à gré permettrait de recueillir un prix plus conforme à la valeur de l'immeuble. Elle affirme que la vente aux enchères emporte généralement une dépréciation de 30 à 40% de la valeur réelle des biens et, qu'en l'espèce, se passer d'un ou deux millions d'euros serait hautement préjudiciable à sa procédure collective et à ses créanciers. Elle souligne, en tout état de cause, que cette perte est dores et déjà actée par la mise à prix. Il convient de rappeler que la mise à prix, même avec possibilité de baisse, ne correspond pas forcément au montant du prix finalement obtenu lors des enchères. Une mise à prix raisonnable étant avant tout destinée à attirer le plus grand public possible lors de la vente. Par ailleurs, au jour où la cour statue, c'est-à-dire 9 mois après que l'ordonnance frappée d'appel a été rendue et un mois après que la date de prorogation du dépôt des offres qu'elle sollicite a été dépassée (1er juin 2026), elle ne se prévaut d'aucune offre d'achat qu'elle aurait pu recevoir ou qui aurait pu être présentée au liquidateur judiciaire. Or, pour qu'une vente amiable soit mieux disante qu'une vente aux enchères encore faut-il que des acquéreurs se présentent, ce qui n'est pas le cas en l'espèce alors que la vente amiable a été autorisée par ordonnance du 25 octobre 2024. 3)La SCI CLASS souligne encore que la carence d'offres d'achat résulte du fait que le délai initial de dépôt des offres était insuffisant en raison d'obstacles indépendants de sa volonté. Force est encore là de constater que plus d'une année s'est aujourd'hui écoulée entre l'autorisation de vendre de gré à gré et l'audience devant la cour et qu'aucun acheteur amiable ne s'est encore fait connaître. La SCI CLASS considère que les retards dans la réalisation de travaux pour revaloriser le bien ne lui sont pas imputables. La cour relève, comme l'y invitent les intimées, qu'elle était pourtant en charge de l'entretien courant de l'immeuble et que les travaux de revalorisation ont consisté notamment à déboucher des gouttières, réparer les atteintes humides causées à l'intérieur de la villa inoccupée depuis plusieurs mois et remettre le jardin en état, ce dont il résulte, nonobstant ses dénégations, que la SCI CLASS a failli dans son devoir d'entretien du bien comme elle a failli dans son devoir de verser la consignation de 20 000 euros susceptible de permettre au liquidateur judiciaire de mettre en 'uvre la procédure de vente amiable et notamment de faire établir les diagnostics indispensables. Dans la mesure où elle avait pris cet engagement d'entretien en pleine connaissance de cause, elle n'est, en effet, pas fondée à soutenir que les retards pris sont liés aux difficultés inhérentes à l'existence d'une procédure collective. Dès lors, même si le délai initial de commercialisation a été fortement réduit et si le marché du luxe nécessite un délai de commercialisation plus long, la cour ne peut, une fois de plus, que constater que depuis plus de 9 mois aucun acheteur ne s'est présenté pour acquérir ce bien alors qu'il était loisible à la SCI CLASS d'en rechercher un. De ce point de vue, les 8 acheteurs potentiels dont fait état l'appelante dans ses écritures n'ont jamais concrétisé leur manifestation d'intérêt par une offre quelconque ni même par une demande de visite. Enfin, alors que la procédure est pendante devant la cour depuis 9 mois, rien n'interdisait à la SCI CLASS d'accomplir des démarches auprès des sociétés BIRD et AFIM, agences immobilières spécialistes du luxe, ce dont elle s'est manifestement dispensée de faire jusqu'ici. Enfin, si la SCI CLASS affirme qu'une vente amiable pourrait permettre à la procédure collective d'obtenir 7 500 000 euros, la cour remarque qu'il n'est pas non plus impossible qu'un bien tel que décrit par l'appelante puisse permettre de recueillir la même somme avec la mise à prix fixée par le premier juge à 6 500 000 euros. 4)Contrairement à ce que fait valoir l'appelante et nonobstant son argumentaire factuel qui est inopérant, en sus des raisons déjà évoquées dans les développements précédents, la cour estime à l'instar de l'ASL DES TERRES BLANCHES et de la société BARCLAYS BANK PLC, qu'il n'est nullement démontré qu'une vente de gré à gré soit plus profitable à la procédure collective dans la mesure où : -en raison du conflit opposant le lotisseur à la SCI CLASS, cette dernière pourrait être condamnée à démolir 100 m² de son immeuble, ce qui est de nature à décourager n'importe quel acheteur, -le passif de la SCI CLASS continue d'augmenter de manière significative puisqu'il résulte des documents produits et n'est pas contesté que chaque année s'y ajoutent 600 000 d'intérêts pour la BARCLAYS BANK PLC et 12 000 euros de charges d'ASL (soit 4 000 euros par trimestre). En outre, la cour relève que la créance initiale de la banque d'à peu près 9 000 000 euros est passée à 13 000 000 euros et que la créance de l'ASL s'élève à un peu plus de 85 000 euros au jour où elle statue de sorte que, la villa objet du litige étant le seul actif de la procédure collective, la vente ne pourra désintéresser que ces deux créanciers qui sont privilégiés et le liquidateur judiciaire pour ses émoluments qui est lui-même super privilégié. La cour remarque aussi, que, comme elle le fait valoir, le privilège légal de l'ASL se réduit au fil du temps qui passe et qu'il est aussi de l'intérêt supérieur de ce créancier de procéder à la vente de l'immeuble dans les plus brefs délais comme il est de l'intérêt de la banque de mettre fin à l'hémorragie financière que lui cause la situation depuis 2021, date à laquelle l'ouverture de la procédure collective de la SCI CLASS a fait obstacle à sa saisie immobilière. Par ces motifs et ceux non contraires du premier juge que la cour adopte, la décision frappée d'appel sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI CLASS et la SELARL [E] [I] ès qualités de leur demande de prorogation du délai de dépôt des offres d'acquisition et en ce qu'elle a fait droit à la demande subsidiaire du liquidateur judiciaire tendant à être autorisé à poursuivre la vente par adjudication initiée par la BARCLAYS BANK PLC. 5)En application de l'article 462 du code de procédure civile les erreurs ou omissions matérielles affectant une décision sont réparées par la juridiction qui l'a rendue ou celle à laquelle elle est déférée. Lorsqu'elle est saisie d'une demande de rectification d'une omission ou erreur matérielle, le même texte impose à la cour de statuer sur ce que le dossier révèle ou sur ce que la raison commande.