Cour d'appel, chambre 2 section 2, 9 juillet 2026 — n° 25/04905

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

**** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 25 août 2016, la société Deaucimmo 4 (la société Deaucimmo) a consenti à la société VIP, un bail commercial portant sur un local dépendant de l'ensemble immobilier « [Localité 3] Campus » situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 9 septembre 2016. Le loyer variable a été calculé sur le chiffre d'affaires réalisé mensuellement par le preneur, avec un loyer minimal annuel garanti de 3 990 euros HT hors charges. Par courrier du 14 février 2022, la société VIP a informé la société Deaucimmo de son intention de résilier le bail à compter du 25 août 2022. Par courrier en réponse du 14 septembre 2022, la bailleresse l'a accepté, en mettant également en demeure sa locataire de régler un arriéré de loyers. Estimant que des sommes restaient dues au titre de loyers impayés, la société Deaucimmo, après sommation de payer du 22 novembre 2024 restée infructueuse, a, par assignation en référé du 20 mai 2025, saisi le président du tribunal de commerce de Lille Métropole qui, par ordonnance du 4 septembre 2025, a : Débouté la société VIP de ses moyens, fins et conclusions ; Condamné la société VIP à payer à la société Deaucimmo la somme de 14 171,92 euros à titre provisionnel, se décomposant comme suit : * 8 899,46 euros au titre des loyers et charges pour la période d'avril 2020 à août 2022 ; * 193,48 euros au titre des frais de commissaire de justice (sommation de payer du 22 novembre 2024) ; * 889,95 euros au titre de la majoration de 10% du montant des sommes dues conformément à l'article 14 du bail ; * 4 189,03 euros à parfaire, au titre des intérêts de retard de 1% par mois, conformément à l'article 14 du bail ; - Condamné la société VIP à payer à la société Deaucimmo la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; - Débouté la société Deaucimmo du surplus de ses demandes. Par déclaration du 30 septembre 2025, la société VIP a interjeté appel de l'ensemble des chefs de cette décision, sauf celui déboutant la société Deaucimmo du surplus de ses demandes. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 novembre 2025, la société VIP demande à la cour de : - infirmer la décision déférée ; Statuant à nouveau, Déclarer irrecevable l'action en référé de la société Deaucimmo ; * à titre subsidiaire, rejeter l'ensemble des demandes de la société Deaucimmo ; * à titre infiniment subsidiaire : Lui accorder des délais de paiement en cas de condamnation ; La condamner à lui verser la somme de 2 000 euros « au titre de l'article 700 ». Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 janvier 2026, la société Deaucimmo demande à la cour de : Vu l'article 873 du code de procédure civile ; Vu les articles 1134 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce ; Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce : - confirmer l'ordonnance déférée en tous points, sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'indemnité provisionnelle pour résistance abusive ; - en conséquence, infirmer l'ordonnance du chef l'ayant « déboutée du surplus de ses demandes » ; Et statuant à nouveau sur le surplus, Condamner la société VIP à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 060,17 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; L'autoriser à conserver, par devers elle, le dépôt de garantie d'un montant de 1 060,17 euros ; La condamner à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 800,91 euros, à parfaire, au titre des intérêts moratoires de 1% par mois de retard prévus à l'article 14 du bail ; Débouter la société VIP de l'ensemble de ses demandes ; Condamner la société VIP à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société VIP aux entiers dépens de la procédure d'appel.

MOTIVATION I ' Sur la demande principale de la société VIP tendant à voir déclarer « irrecevable » l'action en référé de la société Deaucimmo En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l'article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un contentieux. L'article 873 du même code prévoit également que dans les cas où l'exécution de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La société VIP soutient que la demande de la société Deaucimmo en référé ne serait pas « recevable » en raison de l'absence d'urgence et de l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la mauvaise foi du bailleur dans une période d'application des textes relatifs à la période Covid. Cependant, ce moyen ne tend pas à l'irrecevabilité de la demande de la société VIP en référé, telle que définie par l'article 122 du code de procédure civile susvisé, mais vise à analyser au fond s'il existe une urgence ou une contestation sérieuse tendant à voir juger qu'il n'y a pas lieu à référé. En conséquence, la demande de la société VIP sera déclarée recevable et il sera répondu au moyen soulevé par cette société dans les développements qui suivent relatifs aux demandes formées sur le fond. II ' Sur la demande subsidiaire de la société VIP tendant au rejet au fond des demandes de la société Deaucimmo La société VIP fait valoir que : Le bailleur a attendu trois ans avant de saisir la juridiction, il n'y a donc pas d'urgence ; L'action en paiement s'inscrit dans le contentieux des loyers commerciaux Covid ; elle a dû fermer ses locaux du 14 mars 2020 au 31 août 2020, puis en novembre et décembre 2020 et en février et mars 2021 ; sur les deux dernières périodes, son bailleur ne l'a pas alertée que la galerie « décathlon » dans laquelle elle louait ses locaux serait fermée ; La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 16 février 2021 a suspendu les sanctions attachées au non-paiement des loyers commerciaux, sous conditions restant à définir par décret (période concernée, effectif, chiffre d'affaires ou encore montant de la perte du chiffre d'affaires) ; aucune action judiciaire ou voie d'exécution forcée, notamment, ne peut être engagée à l'encontre des locataires en vue d'obtenir leur loyers, charges, intérêts de retard ; si le bailleur ne pouvait, en vertu de ce texte, agir en recouvrement forcé de sa créance, le locataire devait régler ses loyers sauf accord contraire ; Cependant, dans deux affaires jugées le 26 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rejeté, comme étant sérieusement contestables, les demandes en paiement de loyers formées par des bailleurs en période Covid, sur le fondement de l'exécution de bonne foi des contrats, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives ; Ainsi, en cas de circonstances exceptionnelles bouleversant gravement l'économie du contrat, la bonne foi commande que les parties adaptent les modalités d'exécution de leurs obligations respectives ; Son secteur d'activité, l'accueil d'enfants pour des ateliers d'initiation à l'anglais, a été fortement perturbé économiquement par le confinement et elle justifie avoir engagé des tentatives de règlement amiable auprès de la bailleresse ; Elle produit trois attestations selon lesquelles elle a dû faire face à des fermetures de la galerie commerciale pendant la période Covid et que, des échanges intervenus verbalement avec la société Deaucimmo, il avait été convenu que les loyers du local commercial n'avaient pas à être réglés ; en assignant en référé, plus de trois années plus tard et malgré les échanges intervenus, la bailleresse démontre sa mauvaise foi. La société Deaucimmo réplique que : La créance de loyer qu'elle détient à l'encontre de la société VIP est née de factures émises entre le 1er avril 2020 et le 7 septembre 2022 ; Les loyers dus au titre de la période Covid sont entièrement dus ; la Cour de cassation a jugé de manière constante que le preneur ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution ou de la force majeure pour s'affranchir du paiement des sommes dues au titre du bail commercial pendant les périodes de fermeture administrative liées à la pandémie de Covid-19 ; l'impossibilité d'exploiter, alléguée par le locataire, est le seul fait du législateur et n'est pas imputable au bailleur ; Certes, deux séries de textes législatifs, qui ont instauré des mesures temporaires de protection au bénéfice de certains preneurs affectés par la crise sanitaire, à savoir l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 et la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, suspendaient temporairement les sanctions ou voie d'exécution pour non-paiement des loyers, sans les effacer ; ces protections n'étaient ni absolues ni perpétuelles ; Elle a signifié sa sommation de payer le 22 novembre 2024, soit bien au-delà des délais de protection prévu par les textes susvisés ; le seul fait de délivrer une sommation de payer ou de réclamer judiciairement le paiement des loyers n'est pas constitutif de mauvaise foi ; La société VIP oublie de préciser les aides reçues d'elle, société Deaucimmo, qui lui a accordé trois avoirs de loyers, sans contrepartie, sur les loyers de mars 2020, avril 2020 et mai 2020, auxquels ont pu s'ajouter des aides de l'Etat ; Elle, société Deaucimmo, a tenu informé l'ensemble des exploitants du site « [Localité 3] Campus », y compris la société VIP, des décisions de fermeture des locaux ; la société VIP l'a informée de sa décision unilatérale de maintenir son activité fermée au public jusqu'en septembre 2020 pour se consacrer à l'exploitation de son activité en ligne, et ce, en dépit de la réouverture du [Localité 3] campus le 19 mai 2020 ; les autres périodes de fermeture étaient indépendantes de sa volonté à elle, société Deaucimmo, étant juste des mesures gouvernementales ; Sans aucune obligation légale, elle a accordé à sa locataire des avoirs sur le loyer, de la visibilité commerciale en relayant son offre de cours en ligne dans le cadre de la communication interne à [Localité 3], et une résiliation anticipée du bail sans indemnité en dehors de toute faculté de résiliation prévue par le contrat ; Réponse de la cour : Tout d'abord, il sera précisé que l'article 873 du code de procédure civile ci-dessus retranscrit, n'impose pas que soit établie une urgence pour accorder une provision au créancier. La société VIP ne saurait, en conséquence, demander le rejet des prétentions adverses au motif qu'il n'y aurait aucune urgence démontrée par la société Deaucimmo à obtenir paiement. S'agissant de la demande de provision formée par la société Deaucimmo à concurrence de la somme de 8 945,11 euros, celle-ci porte précisément sur les loyers dus : du 15 mars 2020 au 31 août 2020 ; pour les mois de novembre et décembre 2020 ; pour les mois de février et mars 2021 ; pour les mois de mai à août 2022.