Cour d'appel, 5ème chambre, 9 juillet 2026 — n° 26/00013

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé électroniquement le 31 juillet 2011, la société GL Events parc des expositions de [Localité 3] métropole a donné à bail à Mme [U] [E] la Maison dite du "gardien", située au Parc des expositions de l'eurométropole de [Localité 3], pour un loyer mensuel de 580 euros par mois, outre 150 euros de provisions sur charges. Suite au non-respect des mesures imposées par la commission de surendettement, par acte de commissaire de justice signifié le 13 décembre 2024, la société [Adresse 5] de Metz métropole a fait assigner Mme [U] [E] en référés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire au 3 août 2024, condamner Mme [E] à lui payer la somme de 13.505,74 euros au titre des loyers charges et indemnité d'occupation dus entre novembre 2021 à octobre 2024, déduction faite de la somme de 16.167 euros neutralisée par la commission de surendettement condamner Mme [E] à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges dans les mêmes conditions que le bail initial ordonner l'expulsion de Mme [E] ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, en tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner aux risques, frais et périls de Mme [E] condamner Mme [E] à produire les justificatifs d'assurance de 2020 à 2024, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ; condamner Mme [E] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile condamner Mme [E] aux dépens ; L'affaire a été enregistrée sous le n° RG 647/2024. Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juin 2025, la société GL Events parc des expositions de [Localité 3] métropole a fait signifier à Mme [U] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 17.844,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés depuis l'année 2021 au 1er trimestre 2025 inclus. Le décompte annexé précisait que la somme totale de 34.011,45 euros était due au titre de la période, dont était déduite la somme de 16.167 euros « effacée par la commission de surendettement ». Par acte de commissaire de justice signifié à personne présente en date du 10 septembre 2025, la société [Adresse 5] de Metz métropole a fait assigner Mme [U] [E] en référés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir : ordonner la jonction avec la procédure enrôlée sous le numéro RG 12/24/647 ; constater l'acquisition de la clause résolutoire au 12 août 2025 ; prononcer la caducité des mesures imposées par la commission de surendettement le 10 mai 2024 au profit de Mme [E] ; condamner Mme [E] à lui payer : à titre principal, la somme de 39.239,02 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation dus à compter de novembre 2021 à août 2025 à titre subsidiaire, la somme de 23.072,02 euros au titre des loyers et charges et indemnité d'occupation dus à compter de novembre 2021 à août 2025, déduction faite de la somme de 16.167,00 neutralisée par la commission de surendettement condamner Mme [E] à lui payer une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges dans les mêmes conditions que le bail initial, jusqu'à libération effective et intégrale des lieux, ordonner l'expulsion de Mme [E] ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, en tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner aux risques, frais et périls de Mme [E] condamner Mme [E] à produire les justificatifs d'assurance de 2020 à 2024, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ;

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'arrêt de l'exécution provisoire En vertu de l'article 514-3 du code de procédure civile, en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. Il convient de rappeler qu'il est constant qu'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation est un moyen qui, compte tenu de son caractère très pertinent, sera nécessairement pris en compte par la juridiction d'appel, avec des chances suffisamment raisonnables de succès. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il est constant qu'une contestation sur l'indécence du logement lorsqu'elle est étayée par des éléments probants, constitue une contestation sérieuse. L'article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur à la date de conclusion du bail dispose « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Selon l'article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de «'délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.'» Cette obligation est reprise par l'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose, dans sa rédaction en vigueur à la date de conclusion du bail : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation'». L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable à la cause, dispose que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. » Le locataire a quant à lui comme obligation principale, en vertu de l'article 7 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1217 du code civil : «'La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut: 'refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation'; 'poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation'; 'obtenir une réduction du prix'; 'provoquer la résolution du contrat'; 'demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées'; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.'» En matière de bail d'habitation, la procédure de mise aux normes de conformité du logement non décent est définie spécifiquement par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le preneur est tenu de la mettre en 'uvre s'il souhaite suspendre le paiement du loyer ou en obtenir la réduction, sans pouvoir se prévaloir de l'exception d'inexécution pour cesser de son initiative de payer les loyers. De la même façon, le preneur ne peut se prévaloir du manquement du bailleur à son obligation de délivrance du logement en bon état d'usage et de réparation pour s'affranchir du paiement des loyers, sans autorisation judiciaire. Il n'en va autrement que lorsque les manquements du bailleur aux obligations résultant du contrat de bail engendrent une impossibilité totale pour le preneur d'utiliser les lieux conformément à la destination du bail. En l'espèce, au soutien de sa demande de suspension de l'exécution provisoire, Mme [U] [E] indique qu'elle rencontre des problèmes d'insalubrité depuis des années auxquels il n'a jamais vraiment été remédié par le bailleur et produit à hauteur d'appel les mêmes éléments que ceux produits lors de la première instance. Or, comme l'a relevé le premier juge, au soutien de son affirmation selon laquelle le logement loué serait indécent, Mme [U] [E] ne verse aux débats qu'un mail adressé à son bailleur le 17 juin 2022 se plaignant de divers désordres alors que le bailleur évoque des impayés ayant cours depuis la fin de l'année 2021. De même, si Mme [E] établit qu'une inspection du pavillon qu'elle occupe est intervenue le 13 septembre 2023 par les services de l'hygiène de la Ville de [Localité 3], outre une contre-visite de ces services le 30 avril 2024, elle ne produit aucun constat d'indécence et/ou d'insalubrité du logement établi à l'issue de ces visites. Par ailleurs, comme rappelé par le premier juge, le locataire d'un logement non décent mais habitable ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution en suspendant unilatéralement le paiement des loyers. Or, Mme [E] ne se prévaut pas du caractère inhabitable du fait des désordres dénoncés du logement loué. Dès le moyen soulevé par l'appelante tenant à l'insalubrité du logement pour faire échec à la compétence du juge des référés et aux demandes de l'intimée n'apparaît pas sérieux.