Cour d'appel, 4ème chambre, 9 juillet 2026 — n° 25/02314

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 20 mars 2025 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SARL Trianon Valorisation à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], la somme de 2.874,50 €, et celle de 1.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau et y ajoutant, CONDAMNE la SARL Trianon Valorisation à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], la somme totale de 4.024,00 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2023 sur la somme de 2.874,50 € et du présent arrêt pour le surplus avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, CONDAMNE la SARL Trianon Valorisation à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], la somme 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, DEBOUTE la SARL Trianon Valorisation de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SARL Trianon Valorisation aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SELARL Cornet-Vincent- Ségurel (Maître Bommelaer) en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président

EXPOSÉ DU LITIGE Le 4 juillet 2022, les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] ont signalé au syndic une fuite d'eau dans le hall de l'immeuble impactant les trois appartements situés en dessous de celui de la société Trianon Valorisation, propriétaire d'un appartement situé au 4ème étage et parking au sous-sol constituant les lots 33,52 et 101. Le syndic a missionné la société Hydroleak, pour procéder à une recherche de fuite, le 8 juillet 2022, et face à l'aggravation des désordres, des travaux ont été réalisés en urgence, en août 2022. Lors de l'assemblée générale du 16 mai 2023, le syndic a été autorisé à agir contre la société Trianon Valorisation afin d'obtenir le remboursement des factures réglées dans le cadre de la fuite. Par acte d'huissier en date du 13 juillet 2023, la société Trianon Valorisation a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de voir prononcer la nullité des résolutions n°5, 6,13 et 13-2 de l'assemblée générale du 16 mai 2023. Par jugement en date du 20 mars 2025, le tribunal judiciaire de Nantes a: - rejeté les demandes en annulation des résolutions n°5,13 et 13-2 adoptées lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 2], du 16 mai 2023, formée par la société Trianon Valorisation, - condamné la société Trianon Valorisation à verser la somme de 2.874,50 euros TTC au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 2], au titre des frais engagés pour la recherche de fuite et la réfection de la canalisation suite au dégât des eaux dénoncé le 4 juillet 2022, - condamné la société Trianon Valorisation aux dépens de l'instance, - condamné la société Trianon Valorisation à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 2], la somme de 1.500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de la société Trianon Valorisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. La société Trianon Valorisation a relevé appel de cette décision le 22 avril 2025. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 novembre 2025, elle conclut à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour de: - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - la déclarer recevable et bien fondée en son action, - juger que la canalisation fuyarde incorporée dans le plancher du lot n° 101 de l'état descriptif de division de cet immeuble est une partie commune au sens de ces dispositions contractuelles et légale, - En conséquence, - prononcer la nullité des résolutions n° 5, 6, 13 et 13-2 de l'assemblée Générale Ordinaire de cet immeuble du 16 mai 2023, - condamner le syndicat défendeur à lui payer une indemnité de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat défendeur aux entiers dépens, dont la Selarl Gauvain Demidoff et Lhermitte pourra poursuivre le recouvrement dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile. A l'audience du 28 avril 2026, il a été acté qu'elle se désistait de ses conclusions N°3 du 8 avril 2026. Il n'y a donc pas lieu d'en tenir compte. Aux termes de ses dernières écritures en date du 3 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a : - limité la condamnation au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.500 euros, - rejeté la demande de l'intérêt légal du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 2] sur la somme de 2.874,50 euros, Et demande à la cour de :

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'annulation des résolutions N°5, 6, 13 et 13-2 du procès-verbal d'assemblée générale du 16 mai 2023 Il convient en premier lieu de relever que la société Trianon Valorisation étant absente lors de l'assemblée générale du 16 mai 2023, elle est recevable à solliciter l'annulation de ces résolutions. La résolution N°5 concerne l'examen et l'approbation des comptes de l'exercice 2022, la résolution N°6, le quitus donné au syndic pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2022. La résolution N°13 est relative à l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice à l'encontre de la société [G]-Trianon Valorisation pour obtenir le remboursement d'une recherche de fuite en provenance de l'appartement dont elle est propriétaire au 4ème étage de l'immeuble ainsi que le coût des réparations. La résolution 13-2 concerne la base de répartition des charges communes générales. L'appelante soutient que c'est à tort que le tribunal a estimé que la canalisation défaillante était une partie privative, alors qu'il résulte selon elle du règlement de copropriété du 21 septembre 1973 qu'il s'agit d'une partie commune puisqu'elle est incorporée dans le plancher. Elle rappelle qu'en cas de contradiction des titres, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les éléments d'équipement communs, y compris les parties des canalisations y afférent qui traversent les locaux privatifs sont réputées parties communes ainsi que tout élément incorporé dans les parties communes. Elle ajoute que récemment de nouvelles fuites sont apparues et que l'expert des MMA a conclu à une fuite sur une canalisation d'alimentation d'eau privative encastrée dans la dalle. Le syndicat des copropriétaires estime que l'appelante ne justifie pas d'un motif valable pour solliciter l'annulation de ces résolutions et réaffirme que la canalisation fuyarde constitue une partie privative. Comme l'a fort bien rappelé le tribunal, les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui définissent les parties privatives et les parties communes, sont supplétifs de la volonté des copropriétaires. En l'espèce, l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 21 septembre 1973 inclut dans les parties communes notamment les conduites, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz d'électricité et de distribution d'eau froide (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci). Il mentionne que sont des parties privatives, les installations de chauffage (chaudières, radiateurs), les canalisations, les colonnes montantes se trouvant à l'intérieur des locaux constituant chaque appartement... et d'une façon générale, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux. Le règlement de copropriété est donc parfaitement clair et il n'y a donc pas lieu de faire application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, en l'absence de toute contradiction. Or, le rapport de recherche de fuite établi en date du 18 juillet 2022 conclut à l'existence d'une fuite sur une canalisation d'eau froide sanitaire entre la nourrice et la chaudière dans le logement de Madame [G] au 4ème étage. Dès lors que cette canalisation est affectée à l'usage privatif de l'appartement de l'appelante, il s'agit d'une partie privative, qu'elle soit ou non encastrée dans le sol. La cour relève par ailleurs que le rapport établi à la demande des MMA par l'expert qu'elles ont mandaté, n'est nullement intervenu pour une aggravation de la fuite, mais pour constater des dommages complémentaires observés par le syndic en juin 2025 sur des gaines techniques. Il indique bien que la fuite a été réparée le 19 septembre 2022. Au regard de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Trianon Valorisation de sa demande d'annulation des résolutions N°5, 6, 13, 13-2 du procès-verbal d'assemblée générale du 16 mai 2023. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en remboursement des travaux réalisés aux frais avancés de la copropriété La canalisation fuyarde qui a occasionné des dégâts à d'autres copropriétaires ainsi qu'aux parties communes ayant une nature privative, c'est à juste titre que le tribunal a condamné la société Trianon Valorisation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.874,50 € TTC correspondant à la recherche de fuite ainsi qu'au coût des réparations. Le syndicat des copropriétaires conclut à l'infirmation du jugement qui n'a pas assorti cette condamnation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2023 comme elle le demandait. Sur ce point, il sera relevé que le tribunal ne s'est pas spécifiquement prononcé sur cette demande sur laquelle il n'a en réalité pas statué. Le syndicat des copropriétaires produisant ladite mise en demeure, la condamnation au paiement de cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2023 avec capitalisation des intérêts pourvu qu'ils soient dus pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil comme il le demande. Devant la cour, le syndicat des copropriétaires réclame en outre la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 1.149,50 € TTC relative au coût de la réfection des portes gondolées suite à l'écoulement des eaux qui a perduré pendant plusieurs jours. Il s'agit d'une demande qui est la suite de la précédente et qui n'a été révélée qu'en cause d'appel, le rapport Union Experts qui a constaté ce dommage et a retenu la responsabilité de la société Trianon Valorisation, n'étant intervenu qu'en septembre 2025 soit postérieurement à la déclaration d'appel. Il sera donc fait droit à cette demande qui est justifiée par la production de la facture de remise en état du 10 juillet 2025. Compte tenu de cette demande complémentaire, le jugement sera infirmé et la SARL Trianon Valorisation sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], la somme totale de 4.024,00 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2023 sur la somme de 2.874,50 € et du présent arrêt pour le surplus avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil. Sur les frais irrépétibles et les dépens La cour relève que l'indemnité sollicitée par l'intimé au titre de l'article 700 du code de procédure civile vise les frais irrépétibles de première instance et qu'aucune demande n'est formulée au titre des frais irrépétibles d'appel. L'équité commande d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Trianon Valorisation au paiement d'une indemnité de 1.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], la somme de 3.000,00 € à ce titre. L'appelante sera quant à elle déboutée de sa demande à ce titre. Succombant, la société Trianon Valorisation sera condamnée aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SELARL Cornet-Vincent-Ségurel (Maître Bommelaer) en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.