Cour d'appel, 4ème chambre, 9 juillet 2026 — n° 25/03632

PAR CES MOTIFS La cour : - Infirme le jugement rendu le 20 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a condamné la société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 1 000 euros à M. [P] [B] et Mme [J] [G] au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ; et, statuant à nouveau dans cette limite : - Rejette la demande présentée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société civile immobilière Abec tendant à obtenir l'indexation de la somme de 3 000 euros sur l'indice BT 01 du coût de la construction ; - Rejette la demande présentée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société civile immobilière Abec au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral ; - Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Y ajoutant ; - Rejette les autres demandes présentées en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamne la société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction au paiement des dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte du 13 janvier 2021, M. [P] [B] et Mme [J] [G] ont confié, en qualité de maître de l'ouvrage, à la société à responsabilité limitée (SARL) Compagnie Nantaise de Construction, agissant sous l'enseigne 'Maison Lemasson', la réalisation de travaux de construction d'une maison individuelle sis [Adresse 4] [Localité 4] [Localité 5]. A la suite de l'obtention du permis de construire, les maîtres de l'ouvrage ont sollicité du constructeur son transfert au profit de la Société Civile Immobilière (SCI) Abec. Ce changement de maître de l'ouvrage a donné lieu à un avenant au contrat de construction signé le 21 juillet 2021. Suivant un courrier du 2 décembre 2021, la SARL Compagnie Nantaise de Construction a informé M. [P] [B] et Mme [J] [G] que le dossier de demande de permis de construire présenté par une personne morale devait être établi par un architecte et qu'aucun architecte n'avait accepté de reprendre le projet. Les premiers maîtres de l'ouvrage ont maintenu leur demande de transfert. Suivant un acte d'huissier du 7 avril 2022, M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec ont fait assigner la SARL Compagnie Nantaise de Construction devant le tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir la résiliation judiciaire du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) signé le 13 janvier 2021. Par jugement en date du 20 mars 2025, le tribunal judiciaire de Nantes a : - déclaré caduc le contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société Abec et la société Compagnie Nantaise de Construction du fait de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; - rejeté la demande en paiement de pénalités de retard formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec contre la société Compagnie Nantaise de Construction ; - rejeté la demande formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de restituer la somme de 2.000 euros versée par la société Compagnie Nantaise de Construction ; - rejeté la demande en paiement formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec en paiement par la société Compagnie Nantaise de Construction, d'une somme de 41 210,36 € au titre du surcoût nécessaire à la construction de la maison initialement prévue ; - rejeté la demande formée par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec de paiement de la société Compagnie Nantaise de Construction d'une somme de 5 420 € au titre des frais exposés pour l'acquisition du terrain sis [Adresse 5] ; - condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 3 000 € à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de la perte de chance de mener à bien un projet à un coût équivalent à celui arrêté dans le contrat signé le 13 janvier 2021, subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil pour l'obtention du permis de construire ; - condamné la société Compagnie Nantaise de Construction à verser la somme de 1 000 € à M. [P] [B] et Mme [J] [G] au titre du préjudice moral subi du fait du manquement du constructeur à son devoir de conseil ; - rejeté la demande formée par la société Compagnie Nantaise de Construction contre M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec en paiement d'une indemnité au titre de la résiliation du contrat ; - condamné la société Compagnie Nantaise de Construction aux dépens et à verser la somme de 2.000 euros à M. [P] [B], Mme [J] [G] et la société Abec au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté la demande de la société Compagnie Nantaise de Construction au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que l'exécution provisoire est de droit. M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec ont relevé appel de cette décision le 23 juin 2025 à 13 h 53 (RG 25/3632). La société à responsabilité limitée Compagnie Nantaise de Construction a également interjeté appel de cette décision le 23 juin 2025 à 22 h 31 (RG 25/3648).

DISCUSSION : Sur l'anéantissement du contrat Le tribunal a retenu : - que le CCMI signé le 13 janvier 2021 par M. [P] [B] et Mme [J] [G] a été conclu sous conditions suspensives d'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente, de l'obtention des prêts pour le financement de la construction, de l'obtention du permis de construire, de I'obtention de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison ; - que la SCI Abec a été créée postérieurement, soit le 3 mars 2021 et immatriculée le 4 mai 2021 ; - qu'un message électronique adressé par le constructeur à ses clients le 25 mars 2021 évoque la signature d'un avenant dans lequel la signature de l'architecte pour la SCI est mentionnée ; - que cet avenant établi aux noms de M. [P] [B] et de Mme [J] [G] mentionne, au titre des plus-values :'signature architecte pour SCI = compris dans le prix' ; - qu'il apparaît ainsi que le constructeur était informé dès le mois de mars 2021 du projet de création d'une SCI et de la volonté de ses clients que cette société reprenne le projet ; - que ce remplacement s'est finalement matérialisé dans l'avenant n°2 signé le 21 juillet 2021 dans lequel il est indiqué que M. [P] [B] et Mme [J] [G] sont remplacés par la SCI Abec dans le CCMI conclu avec la SARL Compagnie Nantaise de Construction ; - qu'un avenant n°3 a été établi le 21 octobre 2021 au nom de la SCI Abec afin de prendre en compte l'évolution des coûts de construction, mais n'a pas été signé par le maître de l'ouvrage qui a contesté les montants de travaux indiqués ; - que la substitution de maîtres de l'ouvrage signifie que les conditions suspensives du CCMI devaient se réaliser au nom de la SCI Abec ; - que la SCI Abec justifie être devenue propriétaire du terrain le 02 août 2021 et a produit une offre de prêt émise le 24 juillet 2021 par la Caisse d'Epargne à son profit portant sur un montant total de 84 124,89 euros ; - que le permis de construire aux noms de M. [P] [B] et de Mme [J] [G] a été obtenu le 16 juillet 2021 ; - qu'aucune autorisation administrative n'a en revanche été délivrée à l'encontre de la SCI, propriétaire du terrain qui s'est substituée aux premiers maîtres de l'ouvrage ; - que la condition suspensive n'étant pas réalisée, le CCMI est devenu sans effet ; - qu'il appartenait certes aux maîtres de l'ouvrage initiaux, au regard de l'article 1.4 du CCMI, de fournir tous les éléments nécessaires au dépôt d'une demande de permis de construire au nom de la SCI Abec mais que le constructeur devait, en tant que professionnel, les alerter sur l'incidence de la création d'une SCI pour se substituer à eux dans le projet de construction ; - que le constructeur aurait dû leur indiquer que cette évolution impliquait, afin de solliciter un permis de construire au nom de la SCI : - de conclure un avenant au contrat initial pour acter ce changement de maître de l'ouvrage, - de produire les documents nécessaires à ce changement, s'agissant notamment de ceux relatifs à la création de la SCI et de ceux permettant de démontrer que cette dernière était titulaire de droits à construire sur le terrain objet du contrat ; - que l'examen des messages électroniques et des avenants signés faisait apparaître que M. [P] [B] et Mme [J] [G] avaient été informés que l'intervention d'un architecte était exigée pour le dépôt du permis de construire par une personne morale ; - mais qu'aucun élément n'établissait que le constructeur les a alertés sur les difficultés rencontrées dans la recherche de cet architecte ; - que dès lors, l'absence de réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire par la SCI est imputable au constructeur ; - que ce dernier ne démontre pas avoir entrepris des efforts pour obtenir l'autorisation administrative ; - que la défaillance de cette condition suspensive entraîne la caducité du contrat et impose la restitution des sommes versées par les maîtres de l'ouvrage ; - que la preuve de l'encaissement du chèque de 2 000 euros émis le 8 avril 2021 au profit du constructeur n'est pas rapportée de sorte que la demande de restitution doit être rejetée ; - que la non réalisation de la condition suspensive ne peut constituer une cause de résiliation du contrat qui est, par définition, privé d'effet ; - que M. [P] [B] et Mme [J] [G] ne peuvent solliciter le paiement d'indemnités de retard dès lors que les travaux n'ont pu débuter compte de l'absence de délivrance de l'autorisation administrative ; que leur demande indemnitaire à ce titre doit être rejetée. Les premiers juges ont par conséquent relevé à l'encontre du constructeur un manquement à son devoir de conseil au stade de la réalisation des conditions suspensives. Ils ont estimé que sa responsabilité précontractuelle était engagée. S'ils ont considéré que les préjudices financiers allégués par M. [P] [B], Mme [J] [G] et la SCI Abec n'étaient pas en lien avec ce manquement, ils ont retenu que le retard pris par le projet en raison de la défaillance du constructeur dans son devoir de conseil s'analysait en une perte de chance de mener un projet à un coût équivalent à celui prévu au CCMI du 13 janvier 2021. Ils ont condamné la SARL Compagnie Nantaise de Construction à leur verser une indemnité de 3 000 euros. Les appelants contestent cette décision et font valoir : - que, conformément aux stipulations contractuelles, le constructeur se devait d'établir le dossier de demande de permis de construire ; - que, contrairement à ce que soutient le constructeur, celui-ci a été clairement informé par leurs soins de leur volonté de créer une SCI ; - que la SARL Compagnie Nantaise de Construction a établi plusieurs avenants pour la substitution de maîtres de l'ouvrage ; - qu'elle leur a annoncé sans réserve dès le 17 septembre 2021 que le permis modificatif au nom de la SCI était en cours ; - que la SARL Compagnie Nantaise de Construction n'a en réalité formé aucune demande de permis de construire au nom du nouveau maître de l'ouvrage nonobstant les nombreuses relances qui lui ont été adressées ; - que les fautes du constructeur sont caractérisées ; - qu'il en résulte que l'édification de l'ouvrage n'aboutira pas ; - que ces éléments fondent leur demande de résiliation du CCMI aux torts exclusifs de la SARL Compagnie Nantaise de Construction. Pour sa part, le constructeur sollicite la confirmation de la décision attaquée ayant rejeté la demande de résiliation du contrat et rétorque : - que le tribunal a déclaré caduc le CCMI, l'a condamnée au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre d'une perte de chance et de 1 000 euros au titre du préjudice moral alors que ces prétentions n'avaient pas été formulées par les parties adverses ; - que le jugement doit dès lors être infirmé sur ce point ; - que les travaux auraient pu débuter à la date prévue si M. [P] [B] et Mme [J] [G] n'avaient pas souhaité obtenir le transfert du permis de construire au profit de la SCI Abec ; - que les maîtres de l'ouvrage initiaux ne lui ont jamais communiqué les documents nécessaires de sorte qu'elle n'a pas été en mesure de rédiger un avenant comportant un changement de nom ; - que M. [P] [B] et Mme [J] [G] ont signé sans réserve l'autorisation administrative qui leur a été personnellement accordée ; - qu'elle a, dès l'avenant signé validant le remplacement de maître de l'ouvrage, recherché l'accord d'un architecte ; - qu'aucun architecte n'a accepté de signer des plans dont il n'est pas l'auteur conformément au code de déontologie qui régit la profession ; - que le transfert à une personne morale d'un permis de construire n'est possible que si les plans de ce permis initial ont été établis par un architecte ; - qu'un message électronique rédigé par M. [P] [B] et Mme [J] [G] le 15 mars 2021 atteste la connaissance des maîtres de l'ouvrage de l'obligation de recourir à un architecte ;