Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 10 juillet 2026 — n° 24/03007

EXPOSÉ Vu l'appel interjeté le 13 septembre 2024 par la SAS Méridionale du Bâtiment à l'encontre du jugement rendu le 29 août 2024 par le tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° 22/05494 ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 décembre 2024 par la SAS société méridionale du bâtiment, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 23 mars 2026 par la SAS Gesimco, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu l'ordonnance du 13 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 21 mai 2026. *** Suivant acte sous seing privé du 24 mai 2002, la société Gesimco a donné à bail pour une durée de 9 ans à la société Méridionale du Bâtiment (ci-après la société SMB) un local à usage commercial dépendant d'un ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel d'un montant de 38.112 euros, hors taxes et payable d'avance par trimestre. Les deux sociétés sont alors dirigées par les consorts [Y]. Par acte du 22 juillet 2014, ces derniers ont alors cédé à la SAS Canopée représentée par M. [R] [T], la totalité du capital de la société SMB. Le 4 janvier 2021, cette dernière a demandé par courriel adressé à la société Gesimco des explications sur la différence entre la surface louée telle qu'indiquée dans le bail et la surface réellement utilisée. Elle lui a indiqué qu'elle suspendait le paiement des loyers dans l'attente d'une réponse. Le 22 juin 2021, la société SMB a mis en demeure la société Gesimco de régulariser les sommes de 145.512,19 euros au titre des loyers trop perçus et la somme de 28.998,68 euros au titre d'une refacturation d'indivis. Le 29 septembre 2021, la société SMB a fait signifier à la société Gesimco un congé à effet au 31 mars 2022. Le bail a pris fin à cette date. En raison des loyers qu'elle estimait impayés, la société Gesimco a fait délivrer à la société SMB un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 1er octobre 2021, portant sur la somme de 119.972,92 euros correspondant aux loyers impayés du premier trimestre 2020 au troisième trimestre 2021, outre la taxe foncière de l'année 2020 pour 12.693,08 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 août 2022, la société Gesimco a mis en demeure la société SMB de régler la somme de 243 807,74 euros.

DISCUSSION Sur la procédure : Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance Selon l'article 1719 alinéa 1 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. Il pèse sur le bailleur la charge de la preuve de ce qu'il s'est libéré de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ. 30 oct. 1972, Bull. no 56). Il est de jurisprudence constante que cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Selon l'article 6 du code de procédure civile « à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder ». Selon l'article 16 du code de procédure civile, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ». Un rapport d'expertise amiable constitue un élément de preuve s'il est soumis à un débat contradictoire sous réserve que le juge ne se fonde pas exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (Com., 6 mars 2019, pourvoi n° 17-24.851). Le contrat de « bail de locaux à usage commercial » conclu le 24 mai 2002 entre, d'une part la SARL Gesimco et, d'autre part, la société méridionale du bâtiment a pour objet : - au rez-de-chaussée de la [Adresse 1] à [Localité 2] des locaux à usage de bureaux, partie des lots 101-102-103 pour une surface de 334, 27 m2, situés en rez-de-chaussée et 1ère étage desservis par un escalier intérieur, - en sous-sol un local à usage d'archive de 36, 60 m2 lot 224 - au deuxième sous-sol, 10 garages, lots 223-225-201-1-2-3-4-6-7-8 le tout, moyennant un loyer annuel de 250 000 euros ht Il est précisé que « tel que tout se poursuit et comporte et sans qu'il soit besoin d'en faire une plus ample désignation, le preneur déclarant les connaître parfaitement pour les avoir vus et visités en vue des présentes ». Enfin, il est mentionné que « les lieux loués devront servir exclusivement à l'activité commerciale d'accomplissement d'entreprise du bâtiment ». La cour observe à titre liminaire qu'il ressort du bail commercial que celui-ci désigne « des locaux à usage de bureaux ['] pour une surface de 334 m2 » situés en rez-de-chaussée et au 1ère étage et qu'il ne précise ni les pièces comprises dans la convention ni leur localisation. Il est donc établi que le bail commercial qui résulte de la volonté commune des parties concerne des locaux à usage de bureaux qui sont situés à la fois au première étage et au rez-de-chaussée. Il s'ensuit que l'argument de la SAS Gesimco selon lequel la SMB n'a jamais eu la jouissance de bureaux au rez-de-chaussée est erroné comme le démontre la simple lecture du bail commercial. De plus, la société appelante produit un plan daté du 2 avril 2002 (« 02/04/02 »), dans lequel il est indiqué « SMB [Y] [Localité 2] » et « niveau RDC » montrant l'aménagement des locaux (« Gestion », « commercial », « [A] », etc.). Ce plan d'aménagement permet d'établir que la société appelante avait la jouissance de plusieurs pièces situées au rez-de-chaussée du bien loué, et ce, conformément au contrat de bail commercial. La société SMB produit également deux attestations, l'une de son expert-comptable du 23 mars 2022 et l'autre de son commissaire aux comptes du 29 mars 2022 dans lesquelles il est indiqué que les locaux de l'appelante se situent exclusivement au 1ère étage et qu'il n'a jamais été constaté que du personnel lui appartenant occupait des locaux situés au rez-de-chaussée. De même, selon un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 mars 2022 dressé contradictoirement à l'occasion de l'état des lieux de sortie, il est indiqué que « le rez-de-chaussée des locaux est occupé par la société GESIMCO. L'étage est loué à la société SMB. La porte d'entrée est commune ». Par ailleurs, le bailleur ne peut invoquer le fait que le preneur avait la jouissance, au rez-de-chaussée, de parties communes, comprises dans la superficie, alors qu'il s'agit, pour une surface de 27,80 m2 des sanitaires, d'une partie du hall et de l'escalier qui ne sont pas visées spécifiquement dans l'objet du bail sauf mention de la présence de l'escalier qui dessert le rez-de-chaussée et le premier étage. Il n'est pas contesté par la société appelante que l'obligation de délivrance a été remplie à la date du 1er juin 2002, date d'effet du bail commercial. Selon elle, sa superficie aurait été réduite en 2014 suite à la cession à la société Canopée de l'intégralité de son capital mais la société SMB ne prouve pas de manière certaine cette date. Il est en effet invoqué « un protocole de cession » dont une seule page est fournie à la cour et au terme de laquelle il est simplement prévu, sans autre précision, une rupture conventionnelle du contrat de travail entre la société SMB et deux de ses salariées, Mme [A] [Y] et Mme [L] [O]. Ce simple document ne permet pas d'établir une correspondance entre les ruptures conventionnelles, non datées et la perte d'une superficie en 2014. Il convient, en conséquence, de considérer que c'est au cours du premier trimestre 2020 que la société SMB a été privée de la totalité de la surface louée puisque, comme cela ressort d'un courriel postérieur du 4 janvier 2021 adressé par M. [R] [T] à Mme [Q] [Y], le premier avise la seconde que le paiement des loyers dus est suspendu, dans l'attente d'une explication de son bailleur sur une surface louée de 334,37 m2 alors qu'elle utilise, selon elle, 260 m2. Sur ce point, la SAS SMB indique qu'elle n'a eu, en violation du bail commercial que la jouissance du premier étage de 260 m2, puisque selon l'acte notarié du 13 juin 2001 au terme duquel la SCI [Adresse 1] a vendu les locaux litigieux à la SCI Gesimco figurent un rez-de-chaussée d'une superficie de 197,60 m2 et un premier étage d'une superficie de « 261,20 m2 ». Elle fait également valoir que, par courrier du 1er juillet 2020, la société Gesimco lui a proposé à la vente des locaux, sans autre précision, pour une superficie de 260 m2. L'appelante argue du fait que ces documents permettent d'établir la superficie exacte qu'elle occupe actuellement, à savoir le premier étage, qui est de 260 m2. Cependant, le document notarié, ancien, ne précise pas les conditions dans lesquelles le métrage a été effectué. Selon un relevé datant du 18 février 2021, M. [W] [C], géomètre-expert du cabinet Relief GE, a évalué la superficie du premier étage à 274,4 m2. Dans son courrier du 22 juin 2021, la société SMB a contesté cette mesure faisant valoir, en plus, que « les circulations d'étage sont occupées aussi par Gesimco pour 46,10 m2 ». Néanmoins, elle ne fournit aucun élément probant à l'appui de ses affirmations permettant de contredire le métrage et le procès-verbal de constat précité ne contient aucun élément sur ce point, indiquant sans autre précision que « l'étage est loué à la société SMB ». Dès lors, la superficie totale occupée actuellement par la société SMB, à l'exclusion des parties communes, est la suivante : - 274,4 m2 au premier étage - 32,20 m2 pour les archives, cette évaluation par l'expert-géomètre n'étant pas contestée soit 306,6 m2 au lieu de la superficie totale de 370,97 m2. La différence est de 64,37 m2 soit de 17,25 %. La société bailleresse fait valoir, d'abord, que la superficie n'est pas rentrée dans le champ contractuel, ensuite, que la surface manquante est peu importante. Or, sur le premier point, il sera observé que le bail concerne des locaux à usage de bureaux et que, par ailleurs, il est bien fait référence dans le bail à une superficie très précise pour les lieux loués.

PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau ; Condamne la SAS société méridionale du bâtiment à payer à la SAS Gesimco la somme de 201 745, 94 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 1er octobre 2021 sur la somme de 132.666 euros et à compter de la mise en demeure du 2 août 2022 pour le surplus ; Dit que chaque partie conservera les frais qu'elle a engagés au titre des dépens ; Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,