Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 10 juillet 2026 — n° 24/03051

EXPOSÉ Vu l'appel interjeté le 20 septembre 2024 par la SAS [Adresse 1] à l'encontre du jugement rendu le 29 août 2024 par la vice-présidente du tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° RG 21/01432 ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 8 janvier 2026 par la SAS Les délices du Passage, appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 février 2025 par M. [Z] [U], M. [E] [U], la SAS Foncia [Localité 2], intimés à titre principal, appelants à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu la signification de la déclaration d'appel délivrée le 5 décembre 2024 à la commune d'[Localité 3], intimée à titre principal et à titre incident, par acte laissé à une personne qui s'est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire ; Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions de M. [Z] [U], M. [E] [U] et la SAS Foncia [Localité 2], intimés à titre principal, appelants à titre incident, délivrée le 5 mars 2025 à la commune d'[Localité 3], intimée à titre principal et à titre incident, par acte laissé à une personne qui s'est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire ; Vu l'ordonnance du 13 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 21 mai 2026. *** Suivant acte du 28 mai 2018, Mme [K] [I] épouse de M. [X] [A] et M. [Q] [G] ont acquis de la société Simi un fonds de commerce de détail en gros de tous produits de boulangerie et pâtisserie situé au [Adresse 8], à [Localité 3] dans un immeuble appartenant aux consorts [U], soit M. [E] [U] et M. [Z] [U]. Le même jour, un bail commercial est conclu entre la société Foncia Languedoc Provence agissant en qualité de mandataire des consorts [U] avec la société [Adresse 9] représentée par Mme [K] [A], gérante. Ce bail porte sur les locaux commerciaux, pour un prix annuel de 8.280 euros ht et comprenant : - un lot n°3 comprenant un local au rez-de-chaussée de 6,50 m², une cave en sous-sol de 51,03 m2 - un lot n°4 correspondant à un local de 19,72 m² au rez-de chaussée, vitrine sur le passage marchand [Localité 3] lot n° 3. La date d'entrée dans les locaux est fixée au 1er juin 2018. La société Les délices du Passage a subi un premier dégât des eaux le 18 juillet 2018 dans les locaux du sous-sol qui a donné lieu à une indemnité de réparation de la part de l'assureur Generali d'un montant de 1.490,50 euros. La société [Adresse 1] a déclaré à son assureur par courrier du 11 mars 2019 un nouveau sinistre survenu le 18 décembre 2018. *** La société Les délices du Passage a fait assigner les consorts [U], d'une part, et la commune d'Uzès, d'autre part, aux fins de voir instaurer une mesure d'expertise judiciaire, par devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Nîmes. Par ordonnances des 31 juillet et 11 septembre 2019, le juge des référés a fait droit à cette demande. Le 6 janvier 2020 l'entreprise Laithier a effectué des travaux de réparation au niveau des regards d'évacuation des eaux usées. L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 21 janvier 2020. Les travaux de réparation ont été définitivement achevés le 3 novembre 2020 sur la caisse siphoïde d'un petit regard. *** Par exploits des 5 et 12 mars 2021, la société [Adresse 1] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nîmes la commune d'Uzès, la société Foncia, M. [Z] [U] et M.

DISCUSSION Sur la responsabilité de Foncia Selon l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. La cour constate qu'elle n'est saisie d'aucune demande à l'égard de la SAS Foncia dans le dispositif des conclusions de la SAS Les délices du passage. Sur les obligations de réparation Selon l'article 1719 du code civil « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été loué » Aux termes de l'article 1720 du même code « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Selon l'article 1728 du code civil «le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ». Selon l'article 606 du code civil « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ». Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail (3e civ, 26 janvier 2022, 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944). Le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l'état (3e civ., 5 juin 2002, n 00-19.037, Bull 123 ; 3e civ., 4 juillet 2019, n 18-17.107). Selon la clause VI-3 du bail commercial « le preneur s'engage à tenir les lieux loués en parfait état de réparations pendant toute la durée du bail et effectuer, le cas échéant, toutes réparations, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance en parfait état de réparations et d'entretien. Les travaux et réparations définis ci-dessus payés par le preneur ne pourront donner lieu à aucun recours et répétition contre le bailleur hormis ceux entrant dans le cadre de l'article 606. ['] Le preneur s'engage à entretenir, réparer et remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués ['] Le preneur s'engage à entretenir et remplacer à ses frais quelle que soit l'importance des travaux et réparations (fût-ce par vétusté) toutes installations, canalisations, tous appareils, toutes fermetures et généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués sans exception. Seuls les travaux entrant dans le cadre de l'article 606 du code civil seront à la charge du bailleur. Le preneur fera son affaire personnelle de tous travaux qui seraient exécutés sur la voie publique dans les immeubles ou terrains voisins qui entraîneraient un trouble de jouissance pour le preneur ». Concernant les dommages observés lors de l'expertise, il est indiqué que les désordres sont des infiltrations par un mur du local au sous-sol où se trouve la cave et les conséquences que provoque l'humidité générée par ces infiltrations. L'ensemble des maçonneries est relativement sain et exempt de dépôts de calcite ou de développement de mousses y compris dans le local où est situé un puits aménagé sauf en deux endroits. En effet, l'expert observe localement une importante venue d'eau entre deux pierres de la voute ancienne au-dessus d'un doublage en béton cellulaire de type Siporex. Il précise que l'écoulement est visible le 30 septembre 2019 « malgré la période sécheresse » et, il est encore plus perceptible, derrière une cloison en béton cellulaire édifiée pour masquer un arc de la voute, particulièrement détrempé. Surtout, il affirme qu'au vu des traces contre le mur, sur l'arc de la voute et le doublage en Siporex « ces entrées d'eau durent depuis plusieurs années, mais sont certainement beaucoup plus récentes que la construction du sous-sol » (page 26). Cette constatation implique nécessairement que les désordres préexistent au moment de l'entrée dans les lieux du preneur. D'une manière générale, il indique que l'état des murs est sain quand on s'écarte de la venue d'eau au niveau du doublage en béton cellulaire et il ne peut être considéré que leur légère humidité est une anomalie pour ce type de local en sous-sol. En revanche, dans l'environnement des entrées d'eau dans la voute et sur le sol, le taux d'humidité important est à l'origine de la détérioration de composants électriques, des murs et voutes. Concernant l'origine de ces désordres, l'expert indique que « les infiltrations qui perdurent et qui ont donné lieu à la seconde déclaration de sinistre en décembre 2018 trouvent leur origine dans les fuites de regards d'une canalisation d'eaux usées qui prend naissance dans une parcelle appartenant à la commune puis emprunte le tréfonds d'une servitude de passage grevant le fonds des consorts [U] et rejoint le réseau public ». Plus précisément, il est indiqué que les infiltrations ont pour origine deux regards fuyards qui se trouvent dans le passage privatif appartenant aux consorts [U] et situés à l'extérieur des locaux à usage commercial. Ces regards ne peuvent donc être définis comme des éléments garnissant ou composant les lieux loués selon les termes du bail commercial et à l'égard desquels le preneur serait tenu d'une obligation de réparation. Par conséquent, dès lors que les désordres constatés dans le bail commercial ont pour origine une fuite de regards situés à l'extérieur des lieux loués, dans un passage appartenant aux propriétaires et que cette fuite préexiste depuis plusieurs années, la SAS Les délices du passage ne peut être tenue à une obligation de réparation, le propriétaire ayant manqué à son obligation délivrance. La décision déférée sera infirmée. Sur l'expulsion de la société Selon l'article L 145-1 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». La mise en 'uvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire (Civ. 3e, 21 décembre 2017, n° 16-10.583). Selon l'article 1224 du code civil « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ». La résolution judiciaire ne prend effet que du jour de la décision judiciaire qui la prononce (Cass.

PAR CES MOTIFS : La Cour, Dit que la cour n'est pas saisie d'une demande à l'égard de la SAS Foncia par la SAS [Adresse 1] ; Rejette la demande d'irrecevabilité présentée par M. [Z] [U] et M. [E] [U] de toute demande d'indemnisation nouvelle présentée pour la première fois par la SAS Les délices du passage devant la cour par application de l'article 564 du code de procédure civile, portant notamment sur le montant des travaux de remise en état et le préjudice moral ; Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en réparation du préjudice moral de la SAS Les délices du passage ; Infirme pour le surplus Statuant à nouveau des chefs infirmés ; Dit que M. [Z] [U] et M. [E] [U] ont manqué à leur obligation de délivrance des locaux situés au [Adresse 8], à [Localité 3] objets du bail commercial du 28 mai 2018 conclu entre la société Foncia Languedoc Provence et la SAS [Adresse 1] ; Condamne M. [Z] [U] et M. [E] [U] à payer à la SAS Les délices du passage la somme de 49 680 euros au titre de son préjudice de jouissance du 18 décembre 2018 au 31 décembre 2024 outre les intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt ; Condamne M. [Z] [U] et M. [E] [U] à payer à la SAS [Adresse 1] la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice commercial outre les intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt ; Rejette la demande en condamnation de la SAS Les délices du passage par M. [Z] [U] et M. [E] [U] à la somme de 6 714.20 euros au titre des frais de recherche et de réparation ; Prononce la résiliation judicaire du bail commercial à compter du présent arrêt et ordonne à la SAS Les Délices du passage la libération immédiate des lieux et qu'à défaut pour la société d'avoir libéré le bâtiment commercial des personnes, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt si besoin avec le concours de la force publique ; Condamne la SAS Les délices du passage à payer à M. [E] [U] et M. [Z] [U] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer mensuel augmenté des charges à compter du présent arrêt ; Dit que la remise en état du local, à l'exception de la vitrine, sera laissé à la charge de M. [E] [U] et M. [Z] [U] ; Condamne la SAS Les délices du passage à remettre la vitrine du local loué en son état initial et en conformité avec les règles de l'urbanisme sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée maximale de trois mois ; Dit que M. [Z] [U] et M. [E] [U] supporteront les dépens de première instance et d'appel comprenant le coût de l'expertise judicaire de M. [S] [O] du 21 janvier 2020 et payeront à La SAS [Adresse 12] une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,