Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 10 juillet 2026 — n° 24/02795

EXPOSE DES FAITS [I] DE LA PROCEDURE Vu l'appel interjeté le 13 août 2024 par M. [N] [U], Mme [L] [H] épouse [U] [I] la SELARL [Z] [X] à l'encontre du jugement rendu le 28 mars 2024 par le tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n° RG 20/01288 ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 avril 2025 par M. [N] [U] [I] Mme [L] [H] épouse [U], appelants à titre principal, intimés à titre incident, [I] le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 mai 2025 par la SELARL [Z] [X], appelante à titre principal, intimée à titre incident, ès qualités de liquidateur judiciaire de l'association « Le Nouveau Ring», [I] le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 7 mai 2026 par la SCI [D] [I] [O], intimée à titre principal, appelante à titre incident, [I] le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu l'ordonnance du 13 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 21 mai 2026. Sur les faits L'association « Le Nouveau Ring » a été créée en novembre 2015, avec pour objet social la création, la production, l'édition [I] la diffusion théâtrale. Par acte sous seing-privé du 27 mai 2016, la SCI [D] [I] [O] a donné à bail à l'association « Le Nouveau Ring », pour une durée de 9 années à compter du jour de la signature du contrat, des locaux commerciaux, destinés à usage exclusif de théâtre, situés [Adresse 5] à Avignon (84), moyennant un loyer d'un montant annuel de 70 000 euros pour l'année 2016 (35 000 euros pour chacune des deux salles de théâtre), puis d'un montant annuel de 90 000 euros (35 000 euros pour chacune des deux premières salles de théâtre [I] 20 000 euros pour la troisième), à compter de l'année 2017, payable par tiers le 30 janvier, 30 avril [I] 30 juin de chaque année. Les locaux étaient constitués du rez-de-chaussée de deux bâtiments cadastrés DM [Cadastre 1] [I] [Cadastre 2], d'une superficie approximative de 542 M² se décomposant comme suit : - Un premier bâtiment d'une superficie de 320 M² comprenant une salle de spectacle de 140 places [I] une salle de spectacle de 62 places, loges, sanitaires artistes, locaux techniques [I] de rangements, climatisation [I] ventilation des deux salles [I] de la loge ; - Un second bâtiment, d'une superficie de 222 m², comprenant une salle de spectacle de 80 places, loge, sanitaires public, 2 bureaux, local billetterie, locaux techniques [I] de rangements, climatisation [I] ventilation de toutes les pièces y compris le théâtre. Il est expressément prévu dans le bail qu'en raison des travaux en cours, la mise à disposition des locaux au preneur n'interviendrait que le 24 juin 2016. Le preneur a déclaré dans l'acte que les locaux étaient parfaitement adaptés aux activités qu'il entendait y exercer [I] qu'il ferait son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les locaux. Par avenant à ce bail commercial du 27 mai 2016, l'association « Le Nouveau Ring» s'est engagée à verser au bailleur, par paiements échelonnés sur les années 2017 à 2021, la somme de 300 000 euros à titre de pas-de-porte constituant la contrepartie, d'une part, de la dépréciation de l'immeuble résultant notamment du droit du locataire à renouvellement du bail [I] à paiement d'une indemnité d'éviction, d'autre part, des investissements spéci'ques réalisés par le bailleur afin de rendre les locaux conformes à l'activité exercée par le preneur. Par acte sous seing privé également du 27 mai 2016, M.

MOTIFS 1) Sur la demande d'annulation du bail pour défaut de cause Le bail commercial litigieux a été signé avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. Le contrat de bail reste donc soumis à la loi ancienne [I] notamment aux dispositions de l'article 1131 du code civil qui prévoyait que l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet. L'existence de la cause d'une obligation s'apprécie à la date où elle est souscrite. La cause du contrat de bail est la mise à disposition de l'association Le Nouveau Ring d'un local lui permettant d'exercer son activité de théâtre. Tel a été le cas, en l'espèce, lors de la formation du contrat, le bailleur ayant remis les clés des locaux à l'association Le Nouveau Ring qui a pu les exploiter, conformément à leur destination contractuelle de théâtre, en vertu de l'autorisation exceptionnelle accordée le 7 juillet 2016 par la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public [I] ce, jusqu'à leur fermeture administrative, par arrêté du 7 juillet 2017. Le contrat n'était ainsi pas dénué de contrepartie au moment de sa conclusion. Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande d'annulation du bail. 2) Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail A partir de l'arrêté municipal du 7 juillet 2017 ordonnant la fermeture au public des locaux loués [I] de la notification du 24 juillet 2017 du procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme dressé par le service urbanisme règlementaire de la commune d'[Localité 1], le preneur n'a pas pu utiliser les locaux, conformément à la destination prévue au bail. En vertu de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, [I] sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée [I], s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence [I] la qualité des plantations. » Il résulte de ces dispositions qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle [I] ce, tout au long de l'exécution du contrat (3e Civ., 5 mars 2026, pourvoi n° 24-19.292). Le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance par le biais d'une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l'état (3e civ., 5 juin 2002, n°00-19.037). L'article R.145-35, 2°, du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent. En l'occurrence, le bail mentionne que les locaux ont été intégralement rénovés avant l'entrée dans les lieux du preneur. L'avenant signé le 27 mai 2016 précise que l'indemnité de 300 000 euros, à titre de pas-de-porte, est versée par le preneur en contrepartie notamment des investissements spécifiques réalisés par le bailleur afin de rendre les locaux conformes à l'activité exercée par le preneur. Le document intitulé 'Bases d'un accord écrit engageant chacun afin de signer un bail concernant le local théâtre [Adresse 2]' permet d'établir que le preneur ne s'était engagé à procéder qu'à l'aménagement des lieux en fournissant fauteuils, meubles d'accueil [I] de rangement, meubles des loges, miroirs, lampes, gril technique, pendrillonage, équipement lumière [I] son, câblage. Tous les autres travaux notamment d'isolation phonique, d'électricité, d'éclairage, de respect des normes handicapés, de sécurité de réalisation des gradins, ont été mis à la charge du bailleur. Les comptes rendus de chantier montrent que Monsieur [U] a été associé au suivi des travaux exécutés par le bailleur afin de faire valoir les besoins de l'association « Le Nouveau Ring» en qualité de future utilisatrice des lieux [I] également du fait qu'il était chargé de l'aménagement secondaire des lieux par l'intermédiaire de la société Attention mouvement dont il est le dirigeant. Si Monsieur [U] a demandé qu'il soit procédé à des modifications des plans initiaux, l'attestation rédigée par l'architecte mandaté par la SCI pour déposer le dossier de permis de construire, insuffisamment circonstanciée [I] non dénuée de toute partialité, ne suffit pas à rapporter la preuve que ce soit ces modifications qui aient conduit la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public à émettre un avis défavorable à l'ouverture des lieux. En effet, il résulte de l'avis donné le 7 juillet 2016 par la commission communale pour la sécurité contre les risques d'incendie [I] de panique dans les établissements recevant du public que le projet de construction de théâtre a fait l'objet d'un premier avis défavorable le 6 juin 2016, aux motifs d'un risque de développement (défaut d'isolement des locaux), d'un risque pour les personnes (dégagements insuffisants en qualité [I] en quantité, nombre de sorties, absence de plans d'évacuation) [I] d'un risque pour les secours (mauvais accessibilité des engins de lutte contre l'incendie avec une seule façade accessible dans une impasse dont la largeur n'est pas suffisante). Il s'en suit que la non conformité des lieux avec les règles de sécurité tient notamment à la situation du bâtiment dans une impasse [I] à la disposition intérieure des lieux qui ne permettent le passage du public que par une circulation commune reliant les deux salles du premier bâtiment. Il en résulte que cette non conformité inhérente en partie au stationnement de véhicules automobiles dans l'impasse y rendant difficile l'accès aux services de secours, n'est imputable ni aux travaux d'aménagement réalisés par le preneur, ni à la modification des plans qu'il a sollicitée. Il en est de même du refus de l'autorité administrative de délivrer le permis de construire qui est motivé par la situation des parcelles concernées dans le périmètre de protection des monuments historiques de la zone Sbh du plan de sauvegarde [I] de mise en valeur du secteur sauvegarde d'[Localité 1] interdisant leur changement d'affectation en théâtre. La clause selon laquelle le preneur a déclaré qu'il ferait son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l'exercice de ses activités dans les locaux, ne permet pas au bailleur de s'affranchir de son obligation de délivrance. Or, il ne saurait être déduit de ces stipulations imprécises que le preneur se soit engagé à procéder aux travaux prescrits par l'autorité administrative [I] notamment à supporter le coût de la mise en conformité du local avec les règles d'urbanisme [I] les normes de sécurité applicables aux locaux recevant du public. En tout état de cause, aucune démarche aboutissant à l'obtention du permis de construire ne pouvait être accomplie par le preneur, eu égard aux règles d'urbanisme applicables n'autorisant pas l'ouverture d'un commerce [I] faisant obstacle à toute régularisation de la situation. Dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail à ses torts exclusifs au 7 juillet 2017, quand bien même le preneur avait connaissance des difficultés d'obtention du permis de construire lorsqu'il a signé le contrat.

PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné la SCI [D] [I] [O] à restituer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », la somme de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, au titre des loyers indument perçus du fait de la résiliation du bail [I] en ce qu'il a débouté la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », du surplus de sa demande d'indemnisation, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne la SCI [D] [I] [O] à restituer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », la somme de 22 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2019, Condamne la SCI [D] [I] [O] à verser à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », la somme de 75 800 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Y ajoutant, Condamne la SCI [D] [I] [O] aux entiers dépens d'appel, Condamne la SCI [D] [I] [O] à payer à la S.E.L.A.R.L. [Z] [X], en sa qualité de mandataire liquidateur de l'association « Le Nouveau Ring », une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [N] [U] [I] Mme [L] [H] épouse [U] de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente [I] par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,