Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 10 juillet 2026 — n° 25/03243

EXPOSÉ Vu l'appel interjeté le 9 octobre 2025 par la SARL LPB à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 17 septembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Carpentras dans l'instance n° RG 25/00178 ; Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 17 octobre 2025 ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 avril 2026 par la SARL LPB, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 février 2026 par la SCI Madof, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu l'ordonnance du 17 octobre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 4 juin 2026. *** Par acte notarié du 17 novembre 2021, Mme [T] a donné à bail commercial à la société LPB un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 22 mars 2019, le terme étant fixé au 21 mars 2028, moyennant un loyer initial annuel de 5.160 euros HT et hors charges. Suivant acte notarié du 17 novembre 2021, Mme [T] a cédé l'immeuble à la société civile immobilière Madof. Depuis le mois de novembre 2023, la société locataire LPB n'a plus payé les loyers. Par exploit d'huissier du 10 avril 2025, la société Madof a fait délivrer à la société LPB un commandement de payer pour un montant principal de 2.374,82 euros et un total de 2 544,89 euros comportant l'émolument proportionnel et le coût de l'acte. *** Par exploit du 8 août 2025, la société Madof, bailleresse, a fait assigner en référé la société LPB, locataire, aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des loyers dus depuis le mois de novembre 2023, de constater la résiliation de plein droit dudit contrat, d'ordonner son expulsion ou de tout occupant de son chef, et ce sous astreinte, de dire et juger que faute de quitter les lieux, la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle conformément au contrat, de la condamner au paiement au titre des arriérés de loyers, et enfin de la condamner au paiement des frais irrépétibles et entiers dépens, devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes. *** Par ordonnance de référé du 17 septembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Carpentras a statué comme suit: « Déclarons acquise la clause résolutoire à compter du 10 mai 2025, Constatons la résiliation du bail commercial liant les parties sur le local à usage professionnel sis [Adresse 5] à [Localité 6], à la date du 10 mai 2025, Ordonnons l'expulsion de la société LPB ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local sis [Adresse 5] à [Localité 6], Condamnons la société LPB à payer à la société Madof une provision de 2.374,52 euros au titre des loyers dus au 10 juillet 2025, Condamnons la société LPB à payer à la société Madof à titre provisionnel et à compter du 10 mai 2025 une indemnité d'occupation établie sur la base du dernier loyer majorée de 50% soit 680,54 euros HT, jusqu'à la libération effective des lieux, Ordonnons l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais risques et périls de la société LPB qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution, Condamnons la société LPB à payer à la société Madof la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société LPB aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer 10 avril 2025. ».

DISCUSSION : -Sur la clause résolutoire : L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »   Le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire libellée comme suit : «  En cas de non- exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant ('), de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (') de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au preneur pour régulariser la situation. » La société LPB conteste les impayés en invoquant 23 virements d'un montant unitaire de 453, 69 euros du 9 octobre 2023 au 8 août 2025. Mais, le décompte visé par le commandement de payer fait état d'une dette locative antérieure au 9 octobre 2023, d'un montant de 1 077, 81 euros au titre du solde pour l'année 2022. Il en résulte que les virements réalisés par la société LPB pour la période du 9 octobre 2023 au 8 août 2022, s'imputent sur les arriérés les plus anciens, en sorte qu'à la date de délivrance du commandement de payer, le 10 avril 2025, la société LPB n'était pas à jour du paiement des loyers. Il n'est pas contesté par ailleurs que la société LPB n'était pas à jour du règlement des charges, dès lors qu'elle invoque un accord avec le précédent bailleur pour ne pas payer lesdites charges. Elle invoque ainsi un accord verbal qui n'est corroboré par aucun élément du débat, et le bail mentionne expressément que «  le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur (') En sus du loyer ci-après fixé, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges : -tous impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement ; - les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives (') », en sorte que l'accord supposé entre le précédent bailleur et la société LPB ne s'impose pas à la société Madof en sa qualité de nouveau bailleur. En outre, et contrairement à ce qui est soutenu par la société LPB, la société Madof lui a adressé deux lettres recommandées avec accusé de réception valant mise en demeure de payer, le 30 août 2002 et le 24 novembre 2022, pour réclamer les loyers correspondant aux mois d'août 2022 et au mois de novembre 2022, ainsi que le montant de refacturation partielle de la taxe foncière pour l'année 2022, soit la somme de 641, 22 euros. Ainsi, le 24 novembre 2022, la société Madof a mis la société LPB en demeure de payer, avant le 2 décembre 2022, la somme de 1095,21 euros se décomposant comme suit : *0,30 euros au titre du solde du loyer du mois de juin 2022 (règlement de 453, 39 euros au lieu de 453,69 euros) *453,69 euros pour le loyer de novembre 2022 *641,22 euros au titre des charges de l'année 2022. L'article R. 145-36 du code de commerce, énonce dans son alinéa 1 : « L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. » Aucune sanction n'est expressément prévue par le texte de l'article R. 145-37 du code de commerce pour le défaut du respect des délais prescrits pour la communication au locataire de l'état récapitulatif annuel mentionné au 1er alinéa de l'article L.145-40-2. Il en résulte que la reddition tardive des comptes de charges par le bailleur ne prive pas le bailleur de la possibilité de réclamer le paiement des dites charges, s'il rapporte la preuve de l'existence et du montant de ces charges. En l'espèce, la société Madof verse au débat ses avis d'impôt pour les taxes foncières des années 2022, 2023, 2024 et 2025, dont il ressort que la cotisation lissée au titre de la taxe sur les ordures ménagères s'élève à 264 euros en 2022, 297 euros en 2023, 291 euros en 2024 et 266 euros en 2025. Le calcul au prorata effectué par le bailleur n'est pas contesté, même à titre subsidiaire par la société LPB. Il en résulte que l'arriéré au titre de la taxe sur les ordures ménagères s'élève à la somme totale de 720, 48 euros. Le premier juge qui a constaté l'existence de la clause résolutoire contractuelle, d'un commandement de payer infructueux visant expressément ladite clause résolutoire, a jugé à bon droit que cette clause était acquise. S'agissant de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la société LPB invoque un commandement de payer délivré de manière déloyale sur la base d'un décompte erroné. Or, il résulte des développements ci-avant que le commandement de payer n'est pas déloyal et le décompte est fondé sur des justificatifs versés au débat. La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas justifiée et la cour la rejette. - sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive : Aux termes de l'article 32-1 du Code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ». Compte tenu de l'issue du litige, cette demande n'est pas fondée et la cour la rejette. - sur la demande de dommages-intérêts pour non-respect de la clause d'exclusivité : Le bail commercial liant les parties contient une clause d'exclusivité libellée comme suit : « Le bailleur s'interdit d'exploiter, directement ou indirectement un commerce similaire à celui du preneur. Il s'interdit également de louer ou mettre à disposition au profit de qui que ce soit tout ou partie d'un immeuble pour l'exploitation d'un tel commerce. En cas de non-respect de cet engagement, le preneur pourra lui demander des dommages-intérêts, sans préjudice du droit qu'il pourrait avoir de faire fermer l'établissement concurrent. » Il résulte des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, alinéa 2 que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme l'ordonnance de référé du 17 septembre 2025 déférée en toutes ses dispositions Y ajoutant Dit n'y avoir lieu a référé sur les demandes reconventionnelles de la société LPB tendant d'une part à l'octroi de dommages-intérêts, d'autre part à ce qu'il soit donné injonction à la SCI Madof de cesser toute mise à disposition d'un immeuble à un commerce similaire à celui de la société LPB, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir Dit que la société LPB supportera les dépens de première instance et d'appel et payera à la société Madof la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,