Cour d'appel, 2 e chambre civile, 9 juillet 2026 — n° 23/00447

PAR CES MOTIFS , La cour, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Chaumont du 13 février 2023 en tous ses chefs de dispositif soumis à la cour ; Y ajoutant, Condamne la SAS [Z] aux dépens d'appel ; Condamne la SAS [Z] à verser à la SCI Hôtel [Etablissement 1] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Le greffier Le président

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte notarié en date des 18 et 21 décembre 2017, la société à responsabilité limitée Hôtel [Etablissement 1] a cédé à la société par action simplifiée [Z] ci-après dénommée la SAS [Z], un fonds de commerce de bar-vente à emporter-jeux-restaurant-traiteur connu sous le nom de « [Etablissement 1] » situé et exploité à [Localité 3] [Adresse 3]. Le fonds comportait notamment, au titre de ses éléments incorporels, le droit au bail des locaux dans lesquels il était exploité, la société civile immobilière Hôtel [Etablissement 1], ci-après dénommée la SCI Hôtel [Etablissement 1], bailleur, étant présent à l'acte. Il était précisé que le bail avait été donné, par acte authentique du 25 février 2011, pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 25 février 2011, moyennant un loyer annuel initial de 18 000 euros, le loyer annuel étant, à la date de la cession, de 9 000 euros hors taxes, payable en 12 échéances mensuelles, le 1er de chaque mois. Le 11 septembre 2020, la SAS [Z] a fait l'objet d'une inspection de la direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations de Haute-Marne, ci-après dénommée DDCSPP de Haute-Marne, au titre de la sécurité sanitaire de l'alimentation. Par courrier du 28 septembre 2020, la DDCSPP de Haute-Marne a adressé un avertissement à la SAS [Z], accompagné de son rapport d'inspection en date du 14 septembre 2020. Par courrier du 13 octobre 2020, la SAS [Z], par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI Hôtel [Etablissement 1] de se positionner quant à la prise en charge de travaux. Faute d'accord amiable, la SAS [Z] a cessé de régler son loyer à compter de décembre 2020 et a, par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2020, fait assigner la SCI Hôtel [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire de Chaumont aux fins de la condamner à lui payer la somme de 16 981,20 euros TTC au titre des travaux prescrits par la DDCSPP de Haute-Marne et de l'autoriser à faire effectuer les travaux outre une demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Le 9 juin 2021, la SCI Hôtel [Etablissement 1] a fait délivrer à la SAS [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail et portant sur la somme totale en principal de 9 320,50 euros au titre des loyers et fonciers arrêtés au 25 mai 2021 inclus, correspondant à 900 euros de loyer mensuel outre1393 euros en 2018, 1268.50 en 2019 et 1311.50 en 2020 au titre de la taxe foncière. Saisi à la demande de la SCI Hôtel [Etablissement 1], le juge de la mise en état a condamné la SAS [Z] à payer par provision à son bailleur la somme de 9000 euros TTC au titre des loyers impayés, loyer de septembre 2021 inclus, débouté la SAS [Z] de ses demandes et condamné cette dernière à verser à son bailleur la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par jugement contradictoire en date du 13 février 2023, le tribunal judiciaire de Chaumont a : débouté la SAS [Z] de l'ensemble de ses demandes ; constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre la SCI Hôtel [Etablissement 1] et la SAS [Z], et ce, à compter du 10 juillet 2021 ; ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signi'cation du jugement, l'expulsion de la SAS [Z] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail situés à [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ; condamné en deniers ou quittance la SAS [Z] à payer à la SCI Hôtel [Etablissement 1] la somme de 11.958,50 euros au titre des loyers et charges restant dus, loyer de mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.350,50 euros à compter du 9 juin 2021, et du jugement pour le surplus ;

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande au titre des travaux prescrits par la DDCSPP de Haute-Marne La SAS [Z] soutient que les travaux de mise aux normes relèvent des obligations de son bailleur aux motifs notamment que : si, compte tenu de la date de souscription du bail, les parties étaient en droit de prévoir que les travaux prescrits par l'administration seraient à la charge du locataire, cela n'est qu'à la condition que cette clause soit rédigée de façon claire, précise et sans ambiguïté, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; en l'absence de clause contraire, les travaux de mises aux normes sont à la charge du bailleur car ce dernier est tenu de délivrer des locaux en conformité avec la destination pour laquelle ils ont été mis à disposition du locataire ; c'est au bailleur de prendre en charge des travaux de mise aux normes car ils ont la nature de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et ne peuvent être à la charge du locataire ; la charge de la preuve de l'existence d'une telle clause doit être supportée par le bailleur, le tribunal ayant inversé la charge de la preuve ; c'est à tort que le tribunal a estimé que les travaux prescrits ne l'avaient pas été sous peine d'interdiction d'exploiter dès lors que ce n'est qu'en raison de la fourniture d'un devis des travaux à effectuer qu'un délai lui a été accordé et que la fermeture envisagée a été différée ; il ne saurait dès lors lui être reproché d'avoir fait réaliser des devis avant la réception du rapport définitif ; dans ce contexte, à défaut de réalisation des travaux préconisés par la DDCSPP de Haute-Marne, le bailleur manque à son obligation de délivrance conforme des locaux ; En réponse aux moyens adverses, elle fait valoir que : conformément aux clauses du bail elle n'est tenue qu'aux réparations locatives et que les autres sont à la charge du bailleur qui ne saurait répondre uniquement des grosses réparations de l'article 606 du code civil ; les travaux ne sont pas la conséquence d'un défaut d'entretien en ce qu'ils concernent le remplacement du tableau électrique, la démolition de l'escalier en béton armé, la démolition de la cloison en brique du local, la réalisation d'un plafond suspendu, la réalisation d'un carrelage et l'habillage d'un mur, lesquels ne sont pas des travaux d'entretien ; les travaux commandés par l'administration n'ont pas de lien avec l'exploitation ; elle conteste tout changement de distribution des lieux sans autorisation ; le fonds de commerce concerne un restaurant lequel a naturellement un four ; cela est confirmé par un salarié ; les travaux ont apporté une plus-value au bien par sa mise en conformité à laquelle le bailleur n'objectait pas fondamentalement mais refuse d'assumer le moindre coût ; La SCI Hôtel [Etablissement 1] considère, à titre principal, que : eu égard aux clauses du contrat de bail elle n'est tenue, en sa qualité de bailleur, qu'aux grosses réparations énoncées à l'article 606 du code civil, le bail excluant expressément la prise en charge des travaux prescrits par l'administration ; la SAS [Z] tente de lui imposer des travaux largement surévalués par rapport aux préconisations de la DDSCPP de Haute-Marne et qui constitueraient également, pour partie, des travaux d'embellissement ; le preneur a d'ailleurs fait réaliser un devis avant même le rapport définitif de l'administration et sans même consulter son bailleur ; il n'y avait pas d'urgence particulière, les résultats de l'inspection étant d'inciter la SAS [Z] à mettre en place des actions correctives visant à se mettre en conformité sans menace particulière de fermeture administrative ni délai préconisé pour la mise en conformité ; l'administration met principalement en exergue des problèmes d'hygiène et quelques désordres affectants les locaux ; Subsidiairement, elle soutient que les travaux prescrits par l'administration sont la conséquence d'un défaut d'entretien voire de dégradations imputables au locataire, le bailleur n'étant pas tenu de supporter les travaux imposés par l'administration lorsqu'ils sont devenus nécessaires en raison de l'utilisation faite des lieux par le locataire. Ainsi, elle fait valoir que les trous présents sur la porte donnant accès à la plonge ont été causés par les coups de pieds donnés pour l'ouvrir et que les travaux de réfection à ce titre ne peuvent être mis à sa charge. Pour le surplus, elle souligne que les travaux préconisés concernent un local dans lequel se trouve un four traditionnel (trou dans le mur, mur non lisse et sol noirci). Or, elle fait valoir que, conformément à l'article 5 du bail, le locataire ne pouvait modifier la distribution des lieux sans son accord. De ce chef, elle souligne que le bail commercial prévoyait notamment la location d'une cuisine et d'un garage avec remise et réserve et que les constatations de la DDSCPP de Haute-Marne démontrent que la distribution des lieux a été modifiée pour adjoindre à la cuisine un local abritant un four traditionnel. Elle considère que les conséquences de la modification des lieux ne peuvent être supportées par le bailleur, la mise en conformité d'une cuisine et d'une réserve ou remise n'étant pas la même. Conformément à l'article 1134 ancien du code civil repris aux articles 1103 et 1104, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. En l'espèce, le contrat de bail repris dans l'acte de cession de fonds de commerce des 18 et 21 décembre 2017 ayant été souscrit le 25 février 2011, ce dernier est soumis aux dispositions applicables antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Il convient dès lors de se référer au droit commun du louage. A ce titre, les articles 1719 et 1720 du code civil disposent notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Selon l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. Il découle de l'article 1754 du même code, que le bailleur supporte en principe la charge de tous les travaux de réparation et d'entretien, sauf ceux tenant aux réparations locatives et de menu entretien dont le locataire est tenu à défaut de clause contraire. Toutefois, à l'exception de l'obligation de délivrance qui, selon l'article 1719 précité, découle de la nature même du contrat et ne peut ainsi être totalement annihilée par la volonté des parties, toutes les autres obligations présentent un caractère supplétif et peuvent donc être écartées par des clauses contraires et transférer au preneur la charge de réaliser lui-même ou de supporter le coût de toutes les catégories de travaux, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 précité. Il est cependant de jurisprudence constante que certains travaux constituent une catégorie particulière qui doit être visée spécifiquement dans le bail. Ainsi, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur (3ème civ 26 novembre 2013 n° 12-25769), les clauses de transfert étant d'interprétation stricte. En l'espèce, la SAS [Z] fonde sa demande sur la nécessité de procéder à des travaux de mise en conformité prescrits par la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des populations de Haute-Marne (DDCSPP).