Cour d'appel, 1re chambre civile, 7 juillet 2026 — n° 24/00740

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par un arrêt contradictoire : - Infirme le jugement du 3 mai 2024 en toutes ses dispositions critiquées, sauf en ce qu'il a statué sur les dépens de première instance et les frais irrépétibles ; Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés, et ajoutant : - Prononce la résiliation du bail conclu entre la société CDC Habitat Social et Mme [G] [L] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 4], avec effet au 1er mai 2026 ; - Condamne Mme [G] [L] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 938,54 euros (décompte arrêté au 4 mai 2026, incluant le loyer d'avril 2026) au titre de l'arriéré locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2026 ; - Autorise Mme [G] [L] à s'acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courants, par 23 mensualités de 30 euros et une 24ème mensualité du solde, incluant les intérêts ; - Précise que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt ; - Suspend les effets de la résiliation du bail pendant l'exécution des délais accordés ; - Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été prononcée ; - Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que le prononcé de la résiliation retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Mme [G] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société CDC Habitat Social puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que Mme [G] [L] soit condamnée à verser à la société CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; - Rejette la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne Mme [G] [L], assistée de sa curatrice, aux dépens, qui seront recouvrés comme il est prescrit en matière d'aide juridictionnelle. Le greffier Le président

***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES A la fin de l'année 2011, la SA d'HLM CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [G] [X] divorcée [L] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8]. Le 16 novembre 2022, la société CDC Habitat Social a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer un arriéré locatif de 1 399,45 euros. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation d'impayés, par voie électronique dont accusé a été délivré par le même procédé le 18 novembre 2022. Par acte du 20 décembre 2023, la société CDC Habitat Social a fait attraire Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbard, aux fins d'obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, ainsi que l'expulsion et la condamnation de cette dernière au paiement de l'arriéré locatif. La société CDC Habitat Social a notifié son assignation à la préfecture de la Côte d'Or par voie électronique, dont il a été accusé réception le 22 décembre 2023. Par jugement du 3 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a : - constaté la recevabilité des demandes de la SA HLM CDC Habitat Social, - débouté la SA HLM CDC Habitat Social de sa demande de résiliation judiciaire du bail, - condamné Mme [G] [X] épouse [L] à verser à la SA [Adresse 6] la somme de 562,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - autorisé Mme [G] [X] épouse [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 30 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance, - dit que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, - rappelé que l'application des dispositions de l'article 24 V de Ia loi du 6 juillet 1989 suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés, - condamné Mme [G] [X] épouse [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement a la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, - débouté la SA HLM CDC Habitat Social de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la décision est de plein droit exécutoire par provision. La société CDC Habitat Social a relevé appel de ce jugement le 16 juin 2024. Par une décision du 20 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Côte d'Or a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [L], avec application au 1er août 2024. Suivant jugement du 14 octobre 2024, faisant suite à une décision de mise sous sauvegarde de justice et de désignation d'un mandataire spécial du 22 janvier 2024, le juge des tutelles de [Localité 4] a ouvert une mesure de curatelle renforcée dans l'intérêt de Mme [L] et désigné Mme [Q] [O], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, pour l'exercer. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 mai 2026, la société CDC Habitat Social demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, des articles 1224 à 1230, 1240, 1728, 1729, 1741 et suivants du code civil, ainsi que des articles L.441-9, L.442-3-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de : - la déclarer recevable et fondée en son appel, moyens et prétentions ; par conséquent, l'accueillir en ses demandes,

MOTIFS Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties. Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus. En application de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges présentée par la société CDC Habitat Social au motif que, en l'absence de clause contractuelle mettant à la charge de Mme [L] une provision sur charges mensuelles en conformité avec l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, s'agissant d'un bail oral, seul le défaut de paiement des loyers pouvait lui être reproché, sauf à justifier d'un décompte récapitulatif individualisé de charges et de produire les justificatifs correspondants. Il a ainsi considéré, au vu du décompte produit et après déduction des sommes réclamées au titre des charges récupérables, que Mme [L] n'était redevable que d'une somme de 562,23 euros au titre des seuls loyers entre le 1er janvier 2023 et le 29 février 2024. Eu égard à la modicité de cette dette, de la situation personnelle de la locataire et du maintien de règlements substantiels réguliers, il a considéré que la sanction grave de la résiliation judiciaire du bail n'était pas justifiée. Mme [L] conclut à la confirmation de cette décision, en s'appropriant le raisonnement du premier juge et en précisant : - qu'elle a cessé de régler régulièrement ses loyers à compter de 2021 en raison de son état de santé, qui ne lui permettait plus de gérer son budget et a abouti à la désignation d'un mandataire spécial puis d'un curateur, - qu'en l'absence de bail écrit, aucun décompte ne permet de déterminer le montant initial du loyer brut dont elle est redevable, hors indexation et provisions sur charges, de sorte que l'appelante ne justifie pas de l'existence d'un arriéré de loyers, - que la décision du 20 septembre 2024 validant les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a conduit à l'effacement de la dette déclarée par la bailleresse, laquelle ne peut plus se prévaloir de ses manquements. La société CDC Habitat Social indique qu'un bail écrit a bien été régularisé entre les parties en 2011, mais que, celui-ci ayant été égaré et n'ayant pas fait l'objet d'une numérisation eu égard à son ancienneté, elle se trouve dans l'incapacité de le produire. Qu'aucun bail écrit n'ait été régularisé ou que celui-ci ait été perdu, les conséquences sont identiques pour les parties en matière probatoire. A cet égard, l'absence de régularisation ou de production d'un écrit n'est pas incompatible avec l'existence d'un accord des parties sur l'indexation du loyer sur l'IRL, ou sur le versement de provisions pour charges, à charge toutefois pour la partie qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [L] s'est acquittée sans incident majeur, pendant les dix premières années d'exécution du bail, des sommes réclamées par la société CDC Habitat Social incluant déjà, à l'instar de celles sollicitées dans le cadre de la présente instance, des loyers révisés et des provisions sur charges (donnant lieu à régularisations). La locataire avait d'ailleurs expliqué devant le juge des contentieux de la protection l'existence d'un arriéré locatif non par un désaccord sur le montant de sa dette, qu'elle ne discutait pas, mais par ses seuls problèmes de santé et de capacité à gérer. Dans ces conditions, il est bien justifié d'un accord des parties concernant l'application d'une indexation des loyers et le versement de provisions sur les charges locatives. Il est ainsi établi, au vu des décomptes produits par la bailleresse, que la dette de Mme [L] a progressivement augmenté depuis août 2021 pour finalement dépasser, à compter de mars 2024, la somme de 5 000 euros. Il est en outre constant que l'effacement de la dette locative, qui n'équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n'a pas réglé le loyer, de sorte qu'il ne prive pas le juge, saisi d'une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d'apprécier si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail (Cass., 2e Civ., 10 janvier 2019, n° 17-21.774). Eu égard aux manquements graves et répétés de la locataire à son obligation de payer régulièrement les loyers et les charges depuis 2021, il y a dès lors lieu, par infirmation du jugement entrepris, de prononcer la résiliation du bail, à effet au 1er mai 2026, pour défaut de paiement, de fixer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux, et d'ordonner l'expulsion de la locataire. Sur la dette locative, les délais de paiement et la suspension des effets de la résiliation judiciaire L'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Aux termes de l'article 1343-5 du même code, le juge peut, compte tenu de la position du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de sommes dues. Au cas d'espèce, la bailleresse produit un décompte actualisé à la somme de 938,54 euros arrêtée au 4 mai 2026 (échéance d'avril 2026 comprise, après effacement d'un arriéré de 5 156,48 euros par l'effet de la procédure de rétablissement personnel, et déduction des frais de contentieux de 403,44 euros). Il sera précisé que le montant invoqué par Mme [L], soit 761,87 euros dont à déduire les frais de contentieux, correspond au montant avant appel du loyer du mois d'avril, désormais exigible. Ainsi, la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 938,54 euros, dès lors que, pour les motifs explicités ci-dessus, elle était bien redevable, en plus du loyer initialement convenu en 2011, des sommes correspondant au montant des indexations de ce loyer et aux provisions sur charges. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2026, date de notification des conclusions valant mise en demeure. Eu égard à la reprise des paiements à la suite de l'ouverture d'une mesure de protection, des justificatifs de ressources de Mme [L] et du budget prévisionnel pour l'année 2026 établi par la curatrice, il convient, ainsi que sollicité à titre subsidiaire par l'intimée : - de lui octroyer des délais de paiement en l'autorisant à s'acquitter de sa dette en 23 mensualités de 30 euros, et la 24ème du solde, - de suspendre les effets de la résiliation du bail pendant ces délais, à condition que Mme [L] apure sa dette locative selon les modalités ainsi prévues, en plus du paiement du loyer et des charges courants. Sur les frais de procès Mme [L] sera tenue aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés comme il est prescrit en matière d'aide juridictionnelle. Les circonstances de la présente affaire justifient en outre de ne pas faire application à son encontre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.