Cour d'appel, 1re chambre civile, 7 juillet 2026 — n° 24/00652

PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par décision rendue par défaut : - Infirme le jugement du 17 octobre 2023 ; Statuant à nouveau : - Condamne M. [Z] à payer à M. [N] et Mme [R] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi, avec avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2021 ; Y ajoutant : - Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Z] à payer à M. [N] et Mme [R] la somme de 3 000 euros ; - Condamne M. [Z] aux dépens de première instance et d'appel avec bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour la SCP cabinet Littner Bibard. Le greffier Le président

***** Exposé du litige : Par acte notarié du 24 septembre 2019, M. [Z] a vendu à M. [N] et Mme [R] (les acquéreurs) un bien immobilier sis à [Localité 6] pour un prix de 166 000 euros. Estimant que M. [Z] aurait manqué à ses obligations contractuelles, les acquéreurs ont saisi le tribunal judiciaire qui, par jugement du 17 octobre 2023, a rejeté toutes leurs demandes. Les acquéreurs ont interjeté appel le 24 mai 2024. Ils demandent l'infirmation du jugement et de condamner M. [Z] à leur payer les sommes de : - 22 475 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2021, - 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [Z] à qui la déclaration d'appel a été signifiée, le 24 juin 2024, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile n'a pas constitué avocat. Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des appelants remises au greffe, par RPVA, le 25 juillet 2024.

MOTIFS : La cour rappelle que l'intimé qui n'a pas constitué avocat est réputé s'approprier les motifs du jugement en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile. Sur les obligations du vendeur : L'article 1137 du code civil dispose que : 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.' L'article 1178 du même code énonce que : 'Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.' Il est jugé que le dol s'apprécie au moment du contrat. Le caractère déterminant du dol ne suffit pas et il appartient à celui qui s'en prévaut d'établir que l'erreur provoquée porte sur un objet qui se situe dans le champ contractuel. Enfin, le manquement à une obligation pré-contractuelle d'information ne peut suffire à caractériser un dol par réticence sauf à démontrer que ce défaut d'information a eu pour effet de vicier le consentement du contractant. Ici, les acquéreurs soutiennent que le vendeur a délibérément dissimulé une information portant sur le montant de la taxe foncière à acquitter évaluée à 775 euros par an alors qu'ils ont réglé la somme de 1 674 euros après régularisation par M. [Z] auprès des services fiscaux qui a eu pour effet de majorer cette taxe. Ils ajoutent que le montant de cette taxe figurant dans l'acte notarié était un élément déterminant pour eux dès lors qu'ils ont financé leur acquisition par un prêt de 193 822,64 euros selon la promesse de vente du 5 juillet 2019 et que l'augmentation de cette taxe a modifié les charges qu'ils pouvaient assumer chaque mois. Il est avéré que l'acte notarié vise un montant de taxe foncière de 775 euros par an selon avis d'imposition 2018, tout comme la promesse de vente. Par ailleurs, le jugement relève que M. [Z] a rénové des combles et a construit un garage entre 2010 et 2020 et qu'une régularisation a été effectuée par le vendeur, le 24 juin 2019, ce qui a conduit les services fiscaux à chiffrer cette taxe à 1 674 euros par an. De plus, il est établi que M. [Z] n'a pas informé les acquéreurs de cette régularisation ni de ses conséquences au moment du contrat, soit lors de la promesse de vente qui vaut vente, laquelle a été signée le 5 juillet 2019. Pour rejeter la demande de réparation formulée par les acquéreurs, le jugement retient qu'ils ne prouvent pas que le montant de cette taxe était une information importante et déterminante pour consentir à la vente alors que la promesse de vente ne contient aucune stipulation portant résolution quant à un montant erroné de la taxe foncière. Il convient de relever que l'absence de clause résolutoire sur ce point, stipulée dans la promesse de vente, est inopérante pour apprécier si l'objet de la réticence dolosive du vendeur portait ou non sur une information dont il savait le caractère déterminant pour l'autre partie. Par ailleurs, ce montant figure dans la promesse de vente et celle-ci comporte également une référence au prêt souscrit par les assureurs d'un montant supérieur au prix de vente pour ainsi faire face aux frais d'acquisition et autres charges, outre des coûts de rénovation éventuels. Il en résulte que le montant de la taxe foncière était entrée dans le champ contractuel, ce que le vendeur ne pouvait ignorer en produisant lui-même l'avis d'imposition 2018 concernant cette taxe et alors que la déclaration modificative avait été effectuée auprès des services fiscaux par celui-ci, le 24 juin 2019 soit quelques jours avant le 5 juillet 2019, date de la promesse de vente, déclaration dont il savait qu'elle allait entraîner une augmentation de cette taxe au regard des travaux d'agrandissement du bien qu'il avait faits réaliser. Dès lors, la réticence dolosive portait sur un élément déterminant pour les acquéreurs qui sont fondés à obtenir indemnisation de leur préjudice. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Les acquéreurs évaluent leur préjudice à la différence entre 1 674 et 775 euros par an sur 25 ans. La durée de 25 ans n'est pas expliquée. De plus, l'indemnisation doit correspondre au préjudice subi sans perte ni profit. Dès lors, la cour évalue la réparation du préjudice à la somme de 10 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2021 (pièce n°7). Sur les autres demandes : Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Z] à payer aux acquéreurs la somme de 3 000 €. M. [Z] supportera les dépens de première instance et d'appel avec bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour la SCP cabinet Littner Bibard.