Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 juillet 2026 — n° 24/02204

* * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 16 novembre 2016 reçu par Me [Z] [G], la SARL Saint Augustine a vendu à M. [O] [I] et Mme [X] [M] un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1] (Seine et Marne), consistant en une maison à usage d'habitation d'une surface habitable de 155 m² constituée d'un rez-de-chaussée, d'un étage en comble aménagé et d'un garage intégré à la maison, édifié sur une parcelle d'une contenance de 687 m², qu'elle avait elle-même acquis de M. [F] [E] suivant acte authentique du 31 mars 2016, reçu par le même notaire. M. [E] avait lui-même acquis ce bien suivant acte du 2 juin 2006, lequel consistait alors en une maison de plain-pied de 109,200 m² comprenant un rez-de-chaussée et un garage double, le comble n'étant pas aménagé, édifiée sur une parcelle d'une contenance de 2276 m². Le 3 juin 2019, M. [I] et Mme [M] ont fait établir un procès-verbal de constat relativement à l'état des combles dont M. [E] avait personnellement réalisé l'aménagement en partie habitable, relevant notamment un enfoncement du sol des chambres situées à l'étage sur simple pression ou passage du pied, un fléchissement du plafond du garage et un creusement de la toiture. Par ordonnance en date du 31 juillet 2019 rendue au contradictoire de la société Sainte Augustine et de M. [E], le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une expertise judicaire et désigné pour y procéder M. [H] [A], lequel a déposé son rapport le 26 février 2022. Par actes d'huissier en date du 31 août 2022, les consorts [I]-[M] ont fait assigner M. [E] et la SARL Saint Augustine devant le tribunal de judiciaire de Meaux en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale. Par ordonnance du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l'action fondée sur la garantie décennale. Par acte délivré le 12 janvier 2023, la SARL Saint Augustine a assigné en intervention forcée aux fins de garantie Me [Z] [G] et la SELARL Elodie Dhilly- [Z] [G], notaires associés. Par ordonnance du 30 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction des deux affaires présentée par la SARL Saint Augustine. Par jugement en date du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a : - débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande de garantie des vices cachés formulée contre M. [F] [E] ; - condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] : la somme de 62.250,29 euros au titre de l'indemnisation du coût de remise en état de leur logement; la somme de 9.905 euros au titre de l'indemnisation des frais qu'ils ont engagé en raison du litige ; la somme de 14.580 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ; - débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice fiscal ; - condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [F] [E] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL Saint Augustine aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire ; - débouté la SARL Saint Augustine de sa demande tendant à ce que l'exécution provisoire soit écartée. La SARL Saint Augustine a interjeté appel par déclaration du 19 janvier 2024. Aux termes de ses dernières conclusions du 12 avril 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SARL Saint Augustine demande à la cour de : Vu les articles 331, 367 et 700 du CPC, Vu les articles 1240, 1641, 1112-1, du Code civil INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux le 20 décembre 2023 en ce qu'il a : - Débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande de garantie des vices cachés à l'encontre de M.

MOTIFS DE L'ARRÊT Pour statuer comme rappelé ci-avant, le tribunal a retenu : - qu'il résulte notamment du rapport d'expertise que le bien vendu est affecté d'un défaut inhérent au bâtiment, compromettant son usage et préexistant à l'achat par M. [I] et Mme [M], et caché des acquéreurs qui ne pouvaient en avoir connaissance antérieurement à la réalisation de l'expertise judiciaire, seule la manifestation du vice étant visible lors de l'achat et non son origine et son ampleur. - qu'il ressort des statuts de la SARL Saint Augustine que celle-ci a pour objet de développer une activité spécifiquement en lien avec l'immobilier, exerçant la profession de marchand de biens par l'achat en vue de la revente, et doit en conséquence être qualifiée de professionnel de l'immobilier, et comme telle ne peut se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, - que s'il n'est pas contesté que l'aménagement des combles a été réalisé individuellement par M. [E] pendant qu'il était propriétaire du bien, et que les désordres visibles sont dus à l'inobservation des règles de l'art par ce dernier qui n'a sollicité ni artisan ni cabinet de conseil avant de procéder aux travaux, la SARL Saint Augustine avait connaissance des travaux entrepris par M. [E] lui-même, sans qu'il ait justifié des interventions d'entreprises et d'assurance dommages-ouvrage, et n'a procédé à aucune vérification, alors qu'en sa qualité de professionnelle des travaux de rénovation visée aux statuts, une simple inspection visuelle de la charpente aurait dû l'alerter du risque de malfaçon ; - qu'en conséquence, la SARL Saint Augustine ne pouvant opposer à M. [E] la garantie des vices cachés, celle-ci se transmettant par les ventes successives, elle n`est pas opposable à M. [E] par les consorts [I]-[M], se sorte que seule la SARL Saint Augustine se trouve être redevable de la garantie des vices cachés envers ces derniers, et que l'appel en garantie formé par la SARL Saint Augustine contre M. [E] doit être rejeté. La SARL Sainte Augustine, appelante principale, ne critique pas jugement ayant retenu l'existence de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil et son obligation d'indemniser les consorts [I]-[M], mais seulement en ce qu'il a rejeté sa demande de garantie à l'encontre de M. [E], ainsi que le montant des dommages et intérêts alloués à M. [I] et Mme [M]. M. [I] et Mme [M], intimés et appelants à titre incident, critiquent le jugement qui les a déboutés de leur demande de condamnation de M. [E] solidairement avec la société Sainte Augustine, et n'a pas fait droit à l'intégralité de leur demandes indemnitaires. 1 - Sur les demandes de condamnation in solidum et en garantie à l'encontre de M. [E] Au soutien de l'infirmation du jugement, la société Sainte Augustine fait valoir qu'il est établi que ce sont les travaux réalisés par M. [E] qui n'avait aucune compétence technique en la matière, et qui sont à l'origine des désordres, sur lesquels aucune information susceptible de l'alerter ne lui a été communiquée par son vendeur, de sorte qu'il n'existe aucune ambiguïté quant à l'auteur des vices cachés ; que le compromis de vente pas plus que les actes ultérieurs ne font état de vices de construction, dès lors que s'il est bien mentionné dans l'avant-contrat que le vendeur a réalisé des travaux modifiant la structure de l'immeuble, il n'est absolument pas mentionné qu'il a procédé lui-même aux travaux, qu'il n'avait pas procédé aux vérifications nécessaires visant à garantir que les travaux effectués n'affecteraient pas la structure de l'immeuble, que des vices affectaient la structure du bien, qu'il n'avait souscrit à aucune assurance visant à le garantir ; que cette partie est mentionnée au sein du paragraphe liée à la désignation du bien et ne fait état d'aucun vice apparent ou de vice caché permettant d'attirer l'acquéreur sur ce point, n'érige pas en condition suspensive la condition tenant à ce que le vendeur produise les documents sollicités, et comporte une mention selon laquelle le vendeur déclare n'avoir effectué aucuns travaux touchant la structure de l'immeuble dans les dix années précédentes. Elle estime que ne connaissant pas le vice affectant le bien, lequel a été révélé seulement au cours des opérations d'expertise, la responsabilité de la SARL SAINT AUGUSTINE ne saurait être engagée. Sur sa qualité de professionnelle retenue par le tribunal, elle soutient que son code NAF est le 6810Z qui comprend les missions suivantes : « Achat et la vente de biens immobiliers propres : immeubles résidentiels et maisons d'habitation, immeubles non résidentiels, y compris les salles d'exposition, les installations d'entreposage en libre-service, les galeries et centres commerciaux, terres et terrains, Création de lotissements, sans viabilisation. », et que son activité est la vente immobilière, l'optimisation des biens immobiliers notamment par de la vente à la découpe, ce qu'elle a réalisé dans la présente espèce, et en aucun cas la construction, et que l'acquéreur professionnel qualifié ou de la même spécialité n'est pas automatiquement traité plus sévèrement qu'un acquéreur profane ainsi que l'a jugé la Cour de cassation qui a écarté la présomption irréfragable de connaissance du vice caché par un professionnel dans un arrêt très récent du 5 juillet 2023. Les consorts [I]-[M], également au soutien de l'infirmation du jugement, font valoir que M. [E] est également tenu à leur égard in solidum avec leur vendeur à la garantie des vices cachés, l'acquéreur final pouvant s'en prévaloir à l'égard du vendeur initial sur le fondement contractuel, dès lors que le vice est né pendant que celui-ci était propriétaire du bien, sans pouvoir en l'espèce tenter de s'abriter derrière la clause d'exclusion de garantie des vices cachés prévue par son acte de revente à la société Saint Augustine compte tenu de sa mauvaise foi. M. [E] soutient que la simple lecture du KBIS et des statuts de la SARL Saint Augustine permettent de confirmer que l'acquéreur direct du bien est un professionnel de l'immobilier, et que toute l'argumentation consistant à savoir si elle avait connaissance ou non du vice est sans incidence justement en raison de cette qualification professionnelle, tout comme elle était également sans incidence à l'égard de M. [E] puisque celui-ci en ayant construit ne pouvait exciper du fait qu'il n'avait pas connaissance du vice caché. Il ajoute que comme relevé par le tribunal, il n'était pas nécessaire de procéder à des investigations complexes dès lors que les deux professionnels s'étaient rendus sur site, d'une part la société TRADICAD qui a eu accès aux combles par les trappes, et la société MORENO, laquelle avait attesté que l'aménagement des combles n'avait pas été effectué dans les règles de l'art et qu'il y avait un risque d'effondrement et ce sans qu'il soit établi qu'elle ait eu besoin de recourir à un quelconque sondage destructif. Il soutient que la société Saint Augustine ne peut prétendre qu'elle ignorait tout des travaux qu'il avait réalisés, ceux-ci étant mentionnés dans la promesse de vente où il est clairement indiqué qu'ils ont affecté la structure de l'immeuble, tout comme elle ne pouvait ignorer l'existence d'une èche puisque Monsieur [E] avait mis en place des bastings comme l'a précisé l'expert judiciaire, et que bien qu'il n'ait pas fourni les autorisations et garanties liées à l'aménagement des combles avant la signature de l'acte authentique, la société Sainte Augustine a quand même conclu la vente, alors même que la promesse lui laissait la possibilité de refuser de signer, si elle estimait ne pas disposer de garanties suffisantes.

PAR CES MOTIFS LA COUR, INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 7 décembre 2023 en ce qu'il a : - condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] : la somme de 62.250,29 euros au titre de l'indemnisation du coût de remise en état de leur logement; la somme de 9.905 euros au titre de l'indemnisation des frais qu'ils ont engagé en raison du litige ; la somme de 14.580 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ; Statuant de nouveau, CONDAMNE la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] : la somme de 56.591,17 euros hors taxes au titre du coût de remise en état du bien, avec indexation sur l'indice BT 01 base février 2022, date du rapport d'expertise, et application du taux de TVA en vigueur au jour du règlement ; la somme de 5.660 € hors taxe au titre des frais de maîtrise afférents au coût des travaux ci-dessus auquel il conviendra d'appliquer le taux de TVA en vigueur au jour du règlement ; la somme de 3.650 euros au titre de l'indemnisation des frais qu'ils ont engagé en raison du litige ; la somme de 11.340 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ; LE CONFIRME pour le surplus ; Y ajoutant CONDAMNE la SARL Saint Augustine aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés par Me Solange IEVA-GUENOUN, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL Sainte Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL Sainte Augustine à payer à M. [F] [E] la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. DEBOUTE la SARL Sainte Augustine de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,