Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 10 juillet 2026 — n° 25/16604

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2023, la société Foncière Cronos a donné à bail commercial à la société [V], un local d'une superficie de 209 m² à usage de boulangerie et restauration rapide, situé [Adresse 1] au [Localité 4], pour une durée de dix années à compter du 4 janvier 2024. Le loyer annuel, révisable annuellement et payable mensuellement et d'avance, le 5 de chaque mois, s'élevait à la somme hors taxes et hors charges de 54.299,03 euros. Le bail prévoyait en son article 5.7 une franchise de loyer d'une durée de 6 mois à compter de la date de prise d'effet du bail. Par acte du 26 décembre 2024, la société Foncière Cronos a fait délivrer à la société [V] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, pour la somme en principal de 27.966,15 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Par acte du 14 février 2025, la société Foncière Cronos a fait assigner en référé la société [V] devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constatation de l' acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, expulsion de la défenderesse et condamnation de celle-ci au paiement, par provision, d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif. Par ordonnance réputée contradictoire du 27 mai 2025, le premier juge a : - constaté la résiliation du bail au 27 janvier 2025 ; - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société [V] ou de tous occupants de son chef des locaux situés145 [Adresse 3] au [Localité 5] ; - dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-.1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné la société [V] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; - condamné la société [V] à payer à la société Foncière Cronos la somme provisionnelle de 39.780,24 euros, arrêtée au ler février 2025, échéance de février 2025 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2024 sur la somme de 27.966,15 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; - condamné la société [V] aux dépens ; - condamné la société [V] à payer à la société Foncière Cronos la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 3 octobre 2025, la société [V] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 décembre 2025, la société [V] demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; En conséquence, Statuant à nouveau, - débouter la société Foncière Cronos de l'ensemble de ses demandes, la déclarant mal fondée ; - octroyer rétroactivement au 16 décembre 2025 un délai à la société [V] ; - constater qu'à cette date, les causes du commandement délivré le 26 décembre 2024 ont été payées ; - dire et juger dès lors que la clause résolutoire incluse dans le bail du 28 décembre 2023 n'a pu jouer ; - déclarer nul et de nul effet le commandement délivré le 26 décembre 2024 ; En tout état de cause, - condamner la société Foncière Cronos aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros  en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 avril 2026, la société Foncière Cronos, intimée demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel en date du 27 mai 2025 ; Y ajoutant, -condamner la société [V] aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros…

SUR CE, LA COUR Sur les conditions d' acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Au cas présent, la société Foncière Cronos a fait délivrer le 26 décembre 2024 à la société [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 27.966,15 euros représentant l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Les causes du commandement visant la clause résolutoire n'ont pas été acquittées dans le mois de cet acte, ce que ne conteste d'ailleurs pas la société [V], peu important que celle-ci justifie avoir procédé à deux virements instantanés les 15 et 16 décembre 2025, soit postérieurement au délai visé à l'acte, et qu'au 16 décembre 2025 sa dette avait été apurée. En effet, la régularisation de la situation locative postérieurement au délai d'un mois imparti par le commandement de payer n'est pas de nature à faire échec aux effets de cet acte dont l'appréciation de la validité ne relève en tout état de cause pas des pouvoirs du juge des référés. Dans ces conditions, il convient de constater qu'à la date du 27 janvier 2025 les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies ainsi que l'a exactement retenu le premier juge. Sur la demande de délais rétroactifs de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l' appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire. La société [V] soutient qu'au 16 décembre 2025, elle avait soldé la totalité de sa dette locative visée dans l'acte introductif d'instance et dans le commandement, de même qu'elle justifie être à jour du règlement de ses loyers et charges courants. Elle sollicite en conséquence des délais rétroactifs au 16 décembre 2025 et que soit constaté qu'à cette date, les causes du commandement délivré le 26 décembre 2024 ont été réglées de sorte que la clause résolutoire incluse dans le bail du 28 décembre 2023 n'a pu jouer et qu'il y a lieu de déclarer nul et de nul effet le commandement délivré le 26 décembre 2024. En défense, la société Foncière Cronos objecte que, contrairement aux allégations de la société locataire, son compte est en tout état de cause à nouveau débiteur de la somme de 28.995,83 euros et que celle-ci a attendu l'imminence d'une expulsion pour procéder à des réglements et ce, plus d'un an et demi après son entrée dans les lieux. En l'espèce, il résulte du décompte actualisé produit par la société Foncière Cronos par note en délibéré du 8 juin 2026, que la société [V] avait réglé l'intégralité de sa dette à la date du 16 décembre 2025 par deux virements instantanés d'un montant de 5.000 euros chacun effectués les 15 et 16 décembre 2025 sur le compte de la société bailleresse. La locataire en justifie par la production de la copie des ordres de virement produits (pièces 4 et 5 de son dossier). Si ces sommes n'apparaissent avoir été inscrites au crédit de son compte qu'à la date du 1er janvier 2026, ce décalage lié à la régularisation comptable du gestionnaire locatif est sans incidence, s'agissant de virements à effet immédiat qui revêtent un caractère libératoire dès leur émission. Dans ces conditions, la société [V] démontre qu'elle était à jour de ses loyers à la date du 16 décembre 2025, date à laquelle les causes du commandement de payer délivré le 26 décembre 2024 avaient été réglées. Par ailleurs, en produisant en cours de délibéré un relevé de compte locatif actualisé au 1er juillet 2026, la société [V] justifie être à jour de ses loyers et charges courants, le solde étant nul, étant au demeurant constant que la société bailleresse ne forme aucune demande d'actualisation de la provision. Compte tenu des efforts de paiement entrepris par la société [V] pour payer l'intégralité de sa dette, il convient de lui accorder un délai de paiement rétroactif jusqu'au 16 décembre 2025 et de constater que, celui-ci ayant été respecté pour le paiement de l'arriéré locatif, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. L'ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisision de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société [V] et a condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation et fait droit aux demandes subséquentes. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge dès lors que la société [V] était débitrice et qu'elle a contraint le bailleur à engager une procédure. La société [V] ayant contraint la société Foncière Cronos à agir en justice pour obtenir le paiement de l'arriéré locatif, elle est condamnée aux dépens et à verser à l'intimée la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la réunion des conditions de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 janvier 2025 et en ce qu'elle a condamné la société [V] au paiement de la somme provisionnelle de 39.780,24 euros, arrêtée au 1er février 2025, échéance de février 2025 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2024 sur la somme de 27.966,15 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; L'infirme en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer ; Accorde à la société [V] un délai rétroactif expirant le 16 décembre 2025 pour s'acquitter de sa dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; Constate que la société [V] s'est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ; Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué et rejette les demandes de la société Foncière Cronos d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ; Condamne la société [V] aux dépens et à verser à la société Foncière Cronos la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT