Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 9 juillet 2026 — n° 23/03002

PAR CES MOTIFS , La cour, Met hors de cause la SCP CBF Associés, la Selarl Ajassociés, la Selarl Ekip' et la Selarl Firma, en leurs qualités de mandataires et administrateurs judiciaires ; Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 janvier 2023 (RG n° 19/035148), sauf en ce qu'il a : Fixé le montant de l'indemnité d'éviction due par la société FIB [T], devenue la SCI Compagnie [T] à la société MK2 Cinémas, à la somme de 4.864.120 euros, se décomposant ainsi : - indemnité principale : 3.225.000 euros ; - indemnités accessoires : 1.639.120 euros, soit : frais de remploi : 317.810 euros ; trouble commercial : 138.000 euros ; frais de réinstallation : 691.500 euros ; Préjudice de réseau : 483.750 euros ; frais de déménagement : 3.000 euros ; frais administratifs : 5.000 euros ; frais de licenciements : sur justificatifs. Débouté la société FIB [T], devenue la SCI Compagnie [T] de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare irrecevable la demande de condamnation au paiement du montant de l'indemnité d'éviction ; Fixe l'indemnité d'éviction due par la SCI Compagnie [T] à la société MK2 Cinémas à la somme de 4.380.370 euros, se décomposant ainsi : - indemnité principale : 3.225.000 euros ; - indemnités accessoires : 1. 155.370 euros, soit : indemnité de remploi : 317.810 euros ; trouble commercial : 138.000 euros ; Frais de réinstallation : 691.560 euros frais de déménagement : 3.000 euros ; frais administratifs : 5.000 euros ; frais de licenciements : sur justificatifs. Dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande d'expertise sollicitée par les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France ; Dit que le montant de l'indemnité d'occupation annuelle de 169.500 euros, due par la société MK2 Cinémas à la SCI Compagnie [T] sera indexée sur la variation de l'indice du coût des loyers commerciaux calculé par l'INSEE au 1er trimestre 2017, à compter du 1er avril 2017 et jusqu'à restitution des lieux ; Fixe le montant du trop-versé d'indemnité d'occupation acquitté par la société MK2 Cinéma à inscrire au passif de la SCI Compagnie [T] au différentiel entre la somme effectivement payée depuis le 1er avril 2017 et le montant indexé des indemnités d'occupation dues depuis le 1er avril 2017 assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation après compte fait entre les parties ; Rejette la demande de voir prononcer l'expulsion de la société MK2 Cinéma ; Sursoit à statuer sur la demande indemnitaire relative à la servitude de passage ; Condamne les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France à payer à la SCI Compagnie [T] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel; Condamne les sociétés MK2 Cinémas et MK2 Immobilier France aux dépens de l'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette les demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

FAITS ET PROCÉDURE 1. La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 10 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Paris, dans une affaire opposant la société MK2 Immobilier France, appelante, à la SCI Compagnie [T] (ci-après dénommée la Compagnie [T]), intimée. 2. Par acte sous seing privé du 18 avril 1995, M. [X] [B], aux droits duquel sont venues successivement la SNC 113 [T], puis, par acte notarié du 6 septembre 2016, la société dénommée SCI FIB [T], devenue la Compagnie [T], a donné à bail commercial, renouvelé le 14 décembre 2009, à la société MK2 Vision, devenue MK2 Cinémas puis MK2 Immobilier France (RCS 334 981 388), divers locaux ainsi désignés : « Au sous-sol, rez-de-chaussée et 1er étage un ensemble constitué par cinq salles de cinémas, avec hall d'entrée au rez-de-chaussée sur le boulevard et dégagement divers. Etant précisé que la société MK2 est propriétaire de locaux à l'arrière de cet immeuble qui sont utilisés en sortie de secours » et dépendant d'un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 8], pour une durée de douze années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 1995, moyennant un loyer annuel de 1.500.000 francs, soit 220.673,53 euros. Par acte du 14 décembre 2009, le bail a été renouvelé pour neuf années à compter du 1er juillet 2007, moyennant un loyer annuel porté à 265.000 euros. Par acte d'huissier du 29 septembre 2016, la bailleresse a notifié à la locataire, un congé pour le 31 mars 2017 avec refus de renouvellement du bail et offre d'indemnité d'éviction. 3. Par ordonnance du 31 mai 2017, le juge des référés saisi par la bailleresse, a ordonné une mesure d'instruction et désigné M. [Q] aux fins d'estimer les indemnités d'éviction et d'occupation dues par les parties et a rendu, le 20 décembre 2018, un pré-rapport retenant une indemnité d'éviction d'un montant total de 4.028.000 euros, hors indemnité de licenciement et une indemnité d'occupation annuelle d'un montant de 169.560 euros HT et HC. 4. Par assignation en date du 18 mars 2019, la société MK2 Cinémas devenue MK2 Immobilier France a assigné la société anciennement dénommée FIB [T] devant le tribunal judiciaire de Paris en condamnation à lui payer une indemnité d'éviction, tous préjudices confondus, d'un montant de 9.263.300 euros, en fixation du montant de l'indemnité d'occupation à 169.560 euros et en remboursement de trop-versés d'indemnités d'occupation. 5. Par suite d'un apport partiel d'actifs du 26 juin 2019 portant sur les fonds de commerce dont celui en litige à une nouvelle société MK2 Cinémas (RCS n°844 923 987), la société MK2 Immobilier France n'a gardé que la propriété et la gestion des actifs immobiliers, dont l'immeuble contigu. La nouvelle société MK2 Cinémas est alors intervenue volontairement à l'instance. 6. Après avoir examiné et répondu aux dires des parties, l'expert [Q] a déposé son rapport définitif le 3 février 2021, concluant à une indemnité d'éviction, hors indemnité de licenciement, de 4.375.000 euros et à une indemnité d'occupation annuelle HT et HC de 169.560 euros. 7. Par jugement en date du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a : déclaré la société MK2 Cinémas recevable en sa demande d'intervention volontaire ; constaté que le congé délivré le 29 septembre 2016 par la SCI FIB [T] à la société MK2 Cinémas avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction a mis fin, à compter du 31 mars 2017 minuit, au bail liant les parties et portant sur les locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée et 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 10] à Paris 6ème ; dit que ce congé a ouvert droit pour la société MK2 Cinémas au paiement d'une indemnité d'éviction et qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation du 1er avril 2017 jusqu'à son départ effectif des locaux ; dit que l'éviction entraine la perte du fonds de commerce exploité par la société MK2 Cinémas dans les locaux appartenant à la SCI FIB-[T] ;

MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la mise hors de cause des organes de la procédure collective ouverte à l'égard de la société FIB [T], devenue la Compagnie [T] Moyens des parties 14. Les intimées soutiennent, en partie introductive de leurs conclusions, que : - par un jugement du 11 juin 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de sauvegarde de la Compagnie [T], nommant la Selarl Ekip', commissaire à l'exécution du plan ; - les mandataires et administrateurs judiciaires précédemment désignés ne le sont donc plus; - il convient en conséquence de mettre hors de cause la SCP CBF Associés, la Selarl Ajassociés, la Selarl Ekip' et la Selarl Firma, prises en leurs qualités de mandataires et administrateurs judiciaires. 15. Les appelantes ne font pas valoir de moyens particuliers sur ce point dans leurs écritures. Réponse de la cour 16. En droit, l'article L.626-25 du code de commerce prévoit que, par la désignation de l'administrateur ou du mandataire judiciaire en qualité de commissaire chargé de veiller à l'exécution du plan, la mission d'assistance confiée aux mandataire et administrateur désignés pendant la période d'observation prend fin à la date du jugement arrêtant le plan de continuation. 17. En l'espèce, ainsi qu'il a été indiqué dans l'exposé du litige, le tribunal de commerce de Bordeaux a, par un jugement du 11 octobre 2023, ouvert une procédure de sauvegarde à l'encontre de la société FIB [T], devenue la Compagnie [T], en suite de quoi, par conclusions du 31 octobre 2023, les appelantes ont assigné en intervention forcée les organes de la procédure collective nommés par ce jugement. 18. Or, il résulte du Kbis versé aux débats par la Compagnie [T], que par un nouveau jugement du 11 juin 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de sauvegarde de la Compagnie [T] et nommé la société Ekip', commissaire à l'exécution de celui-ci, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande des intimées et de mettre hors de causes la SCP CBF Associés, la Selarl Ajassociés, la Selarl Ekip' et la Selarl Firma, en leurs qualités de mandataires et administrateurs judiciaires. 2) Sur le montant de l'indemnité d'éviction Les parties ne contestent le fait qu'en conséquence du congé sans renouvellement délivré le 29 septembre 2016 par la société bailleresse à la société locataire, le bail en cause a pris fin le 1er avril 2017, ouvrant droit pour la seconde au paiement d'une indemnité d'éviction dont le montant est discuté. Compte-tenu de l'ouverture d'une procédure collective au bénéfice de la SCI Compagnie [T], les effets de celle-ci sur la procédure en cours seront préalablement examinés concernant la prétention relative à l'indemnité d'éviction. 2.1 Sur les effets de l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société bailleresse sur le paiement de l'indemnité d'éviction Moyens des parties 19. Au soutien de leurs prétentions, les intimées font valoir que : - les demandes des appelantes sont irrecevables en raison du caractère antérieur de la créance d'indemnité d'éviction, laquelle résulte de la signification du congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction intervenue le 29 septembre 2016 pour le 31 mars 2017 ; - en application de l'article L.622-24 du code de commerce, cette créance est antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective frappant la Compagnie [T] ; - en vertu de l'article L.622-21 du même code, l'ouverture de la procédure collective interdit toute action de la part du créancier visant à condamner le débiteur au paiement d'une somme d'argent et en application de l'article L.622-22 du même code, l'action du créancier ne peut tendre qu'à la constatation des créances et la fixation de leurs montants. 20. Les appelantes n'apportent pas de réponse particulière à ce moyen. Réponse de la cour 21. En droit, l'article L.622-21 du code de commerce dispose que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L.622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. L'article L.622-23 énonce que les actions en justice et les procédures d'exécution autres que celles visées à l'article L.622-21 sont poursuivies au cours de la période d'observation à l'encontre du débiteur, après mise en cause du mandataire judiciaire et de l'administrateur lorsqu'il a une mission d'assistance ou après une reprise d'instance à leur initiative. L'article L.622-24 du même code ajoute notamment qu'à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat. Dans tous les cas, par application de l'article 371 du code de procédure civile, l'instance est interrompue si le jugement d'ouverture survient ou est notifié après l'ouverture des débats. Il est en outre admis qu'en cas de procédure collective du bailleur, le preneur est tenu de déclarer sa créance d'indemnité d'éviction dans l'hypothèse d'un congé notifié antérieurement au jugement d'ouverture. 22. En l'espèce, il est constant que le droit de la société MK2 Cinémas au paiement d'une indemnité d'éviction, qui n'est pas contesté en son principe mais discuté en cause d'appel en son montant, est né antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde dont a bénéficié la société FBI [T], devenue la Compagnie [T], lequel jugement a interrompu l'instance en cause d'appel jusqu'au le 31 octobre 2023, date des assignations en reprise d'instance délivrées par la société locataire, aux organes de la procédure collective. Il est tout aussi constant que la société MK2 immobilier a déclaré sa créance au passif de la société FIB [T] le 15 décembre 2023 pour ses créances antérieures au 11 octobre 2023. Néanmoins, la reprise d'instance interdit toute action en justice tendant au paiement d'une somme d'argent, or, la prétention formée par les appelantes au paiement de l'indemnité d'éviction, dont elles sollicitent la révision du montant devant la cour, s'analyse comme la réitération d'une demande fondée sur le défaut de paiement d'une somme d'argent au sens de l'article L.622-21 susvisé. 23. En conséquence, il convient de faire droit à la demande des intimées et de déclarer irrecevable la demande de paiement de l'indemnité d'éviction formée par les appelantes. Il ne pourra donc être statué que sur la demande de constatation et de fixation de cette créance, étant toutefois précisé que, dans le dispositif de leurs dernières conclusions d'appel, si elles sollicitent la condamnation des intimées au paiement d'une indemnité d'éviction, il y a lieu de relever qu'« en tout état de cause », elles demandent bien à la cour de « constater, fixer et admettre » la créance dont dispose la société MK2 Cinémas au titre de l'indemnité d'éviction contre la Compagnie [T], au passif de la procédure de sauvegarde de celle-ci. 2.2 Sur le montant de l'indemnité principale Moyens des parties 24. Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir que : - la société MK2 Cinémas est bien fondée à demander le paiement d'une indemnité d'éviction principale de 5.722.500 euros, calculée sur la base de 250% de son chiffre d'affaires ; - le coefficient de pondération de 135% retenu par l'expert [Q] ne correspond pas à la situation du cinéma MK2 Odéon, qu'il convient de rapprocher de deux évictions ayant concernées les cinémas UGC Champs Elysées et MK2 [M], pour lesquels des coefficients de 300% et 250% ont été retenus ; - or, le MK2 Odéon jouit d'un emplacement au moins équivalent à ces deux références ; - le premier juge a donc estimé à tort que ces coefficients ne pouvaient être appliqués en l'espèce ;