Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 9 juillet 2026 — n° 23/02640

PAR CES MOTIFS , La cour, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 17 janvier 2023 en ce qu'il a: - constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI du Prince au 29 janvier 2022, - ordonné l'expulsion de la société Le Moulignon des locaux situés [Adresse 9] et de tout occupant de son chef, - débouté la société Le Moulignon des demandes suivantes : sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de marge pour la période du 1er janvier 2020 au 6 mars 2020, sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de clientèle en raison de la coupure de la ligne téléphonique, sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi de novembre 2020 à juin 2021, - débouté la SCI du Prince des demandes suivantes : sa demande de paiement des taxes foncières 2019, 2020 et 2021, sa demande de paiement de la somme de 2 128 euros au titre de la consommation électrique, sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 10 000 euros pour violation du bail, sa demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état du local, sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 60 000 euros pour résistance abusive, Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 17 janvier 2023 en ses autres dispositions soumises à la cour, Statuant des chefs infirmés et y ajoutant, Fixe l'indemnité d'occupation due par la société Le Moulignon à la SCI du Prince, à compter du 29 janvier 2022, à la somme de 1 250 euros hors taxe outre la moitié des charges dues par le preneur en vertu du bail expiré, Condamne la société Le Moulignon au paiement de cette indemnité d'occupation pour la période postérieure au 30 janvier 2023, Fixe au passif de la société Le Moulignon, dans le cadre de sa procédure de redressement judiciaire, les créances suivantes de la SCI du Prince : 3 750 euros au titre du complément de dépôt de garantie, 540,03 euros au titre de la facture d'eau du 7 février 2022, 22 520 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation pour la période du 1er avril 2020 au 31 janvier 2022, Déboute la SCI du Prince de sa demande de dommages et intérêts pour la remise en état de la façade, Déboute la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts de 100 000 euros en réparation du trouble d'exploitation, du préjudice commercial et financier et de l'atteinte à son image, Déboute la société Le Moulignon de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de son fonds de commerce, Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle a exposés, Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour les frais exposés par elle en première instance qu'à hauteur d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

ARRÊT PUBLIC : - contradictoire ; - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier en charge de la mise à disposition à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. I- FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Melun dans une affaire opposant la société Le Moulignon à la SCI du Prince. Par acte sous seing privé du 1er août 2019, la SCI Du Prince a donné à bail à la société Le Moulignon un local commercial situé [Adresse 4] à Saint-Fargeau Ponthierry (Seine et Marne), à destination de 'restauration et réception à l'exclusion de toute autre activité', pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er septembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros HT outre la TVA et les charges payable à compter du 1er janiver 2020 'afin de laisser un temps suffisant au preneur de réaliser des travaux au sein des locaux'. Par lettre-avenant du même jour, les parties convenaient de prendre chacune à leur charge des travaux. Par acte extrajudiciaire du 5 juin 2020, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement de payer la somme de 2128,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à avril 2020, outre les frais d'acte, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte extrajudiciaire du 18 juin 2020, SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, cette fois la somme dont il était demandé le paiement s'élevait à 8737,19 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 juin 2020 outre les frais d'acte. Par acte du 9 juillet 2020, la société Le Moulignon a fait assigner la SCI du Prince devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun [G] 9 juillet 2020 en contestation de ce commandement. Par ordonnance du 23 décembre 2020, le juge des référés a renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond compte tenu de l'existence de contestations sérieuses. Par assignation du 9 mars 2021, la SCI Du Prince a attrait la société Le Moulignon devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des loyers et charges impayés, du solde du dépôt de garantie. Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2021, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement de payer la somme de 39 555,60 euros au titre des loyers et charges impayés de l'année 2021 outre les frais d'acte, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte extrajudiciaire du même jour, la SCI du Prince a fait délivrer à la société Le Moulignon un commandement d'avoir à remettre en l'état initial la baie vitrée existante lors de la conclusion du bail, ledit commandement visage la clause résolutoire insérée au bail. Par le jugement attaqué du 17 janvier 2023, le tribunal a : constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société SCI Du Prince au 29 janvier 2022, ordonné l'expulsion de la SARL Le Moulignon des locaux sis [Adresse 5] et de tout occupant de son chef dans le mois de la signification du présent jugement avec au besoin le concours de la force publique, condamné la SARL Le Moulignon à payer la somme de 39 000 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus du 1 janvier 2021 au 31 janvier 2022 ; fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 3 000 euros TTC outre les charges à compter du 1 février 2022 et condamné la SARL Le Moulignon à les payer en deniers ou quittances jusqu'à son départ; condamné la SARL Le Moulignon à payer à la SCI Du Prince la somme de 3 750 euros au titre du complément du dépôt de garantie :

III - MOTIFS DE LA DÉCISION 1 - Sur les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles et l'exception d'inexécution invoquée par le preneur Moyens des parties La société Le Moulignon sollicite l'infirmation du jugement en soutenant, que le tribunal a retenu à tort que le bailleur avait remédié aux infiltrations affectant les locaux à compter de janvier 2021, que plusieurs constats d'huissier établis postérieurement à cette date démontrent la persistance de désordres liés à l'humidité et aux infiltrations, de sorte qu'elle était fondée à opposer l'exception d'inexécution et à suspendre le paiement des loyers, que les premiers juges ont méconnu la portée de ces éléments de preuve en considérant que la SCI Du Prince avait satisfait à son obligation de délivrance. La SCI du Prince soutient que : les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations affectant la toiture ont été réalisés à sa demande et achevés au plus tard le 1er décembre 2020 ; des contrôles de la toiture ainsi que des tests d'étanchéité effectués les 16 janvier et 6 avril 2021 n'ont révélé aucune infiltration ; les procès-verbaux de constat d'huissier invoqués par la société Le Moulignon n'établissent pas que les désordres constatés seraient imputables à un manquement du bailleur ; les constats produits par la société Le Moulignon établissent l'existence de dégradations mais non leur origine ; les désordres invoqués trouvent leur origine dans le mauvais entretien du local, l'absence de chauffage, le dysfonctionnement des VMC et les interventions de M. [L] sur la toiture ; les dégradations postérieures aux travaux d'étanchéité sont imputables à la société Le Moulignon ou à des personnes agissant pour son compte ; aucun manquement à son obligation de délivrance ou d'entretien ne peut dès lors lui être reproché ; la société Le Moulignon n'était pas fondée à suspendre le paiement des loyers en invoquant l'exception d'inexécution. Réponse de la cour Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. L'article 1219 du même code précise qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Par ailleurs, en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En outre, en application de l'article 1720 du code civil, il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. En l'espèce, il résulte du bail et de la lettre-avenant, les deux en date du 1er août 2019, qu'au moment de la conclusion du bail, les locaux loués subissaient des infiltrations d'eau. En effet, dans l'article 9 du bail, intitulé désignation, il était notamment indiqué que : 'le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des locaux et les accepte en conséquence dans l'état où ils se trouvent. Toutefois, les fuites au niveau du bâtiment et les désordres de canalisation et toute autre réparation qui incombe au propriétaire ne peuvent être à la charge du preneur'. Et, la lettre-avenant du 1er août 2019, qui organisait la répartition des travaux entre bailleur et locataire, mettait notamment à la charge de la SCI du Prince les travaux suivants : 'fuites constatées ensemble à deux endroits, calfeutrer la toiture à certains endroits'. Par trois procès-verbaux de commissaire de justice en date des 12 juin 2020, 16 novembre 2020, et 24 décembre 2020, la société Le Moulignon établit avoir subi des infiltrations d'eau qui ont dégradé les travaux de décoration et d'embellissement qu'elle avait fait réaliser après son entrée dans les lieux (traces d'humidité, peinture boursouflée ou craquelée, traces de coulure, présence de moisissures notamment). La SCI du Prince justifie avoir fait procéder à des travaux de réfection partielle de la toiture selon facture de l'entreprise Cassagrande Rénovation du 29 février 2020 pour un montant de 3 000 euros TTC et selon facture de la société Tab Couverture du 1er décembre 2020 pour un montant de 2808,17 euros TTC, lesdits travaux portant notamment sur la modification des écoulements de gouttière et la réfection des chéneaux. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il est établi par des procès-verbaux de commissaire de justice en date des 20 octobre 2021 et 3 février 2023, produits aux débats par la société Le Moulignon, que les infiltrations d'eau ont perduré après le mois de janvier 2021. En effet, il résulte de l'examen du procès-verbal du 3 février 2023 que les dégradations liées à l'humidité dans la salle de restaurant se sont aggravées depuis les constatations opérées en 2020 et que l'humidité mesurée sur plusieurs murs des locaux loués est très importante, ce qui démontre la persistance des infiltrations d'eau après le mois de janvier 2021. L'attestation de M. [N], qui témoigne avoir réalisé les travaux d'aménagement dans les locaux loués à la demande de la société Le Moulignon, avoir installé des plaques de BA 13 au plafond sur des supports déformées et rouillés, ce qui explique l'aspect gondolé dudit plafond, et n'avoir pas constaté d'infiltrations d'eau dans le plafond pendant ces travaux, n'est pas de nature à contredire les constatations opérées, à plusieurs reprises, par des commissaires de justice concernant l'existence d'infiltrations d'eau dans les locaux loués. D'une part, il n'est pas apporté la preuve que la SCI du Prince avait accompli les travaux pour remédier aux fuites admises par elle dans la lettre-avenant du 1er août 2019 à l'époque où M. [N] est intervenu dans les locaux loués. D'autre part, l'aspect gondolé du plafond décrit par M.[N] n'a pas été retenu par la cour comme un désordre faisant la preuve des infiltrations d'eau dans les locaux. De même, la vérification par la société Tab Couverture de l'étanchéité de la toiture le 16 janvier 2021 n'est pas une preuve suffisante pour contredire les constatations du procès-verbal de commissaire de justice du 3 février 2023, qui établissent la persistance des infiltrations d'eau dans les locaux loués. L'arrosage à grand jet d'eau d'une toiture n'est pas équivalent à des pluies importantes et ne permet pas de détecter de menues fuites qui provoquent des infiltrations par accumulation d'eau au fil du temps. Alors que l'existence de fuites était établie avant les travaux d'aménagement effectués par la société Le Moulignon, qu'il n'est pas apporté la preuve du dysfonctionnement de la VMC installée par la locataire et que l'aggravation des désordres liés aux infiltrations d'eau après le mois de janvier 2021 est intervenue lorsque les locaux étaient exploités et donc chauffés, il n'est pas démontré, contrairement à ce que soutient la bailleresse, que l'humidité des locaux loués serait imputable à la société Le Moulignon pour résulter de VMC inopérantes et de l'absence de chauffage. Il n'est pas non plus apporté la preuve 'des fréquentes promenades de M. [L] sur le toit', qui auraient, selon la bailleresse, abîmé la toiture parfaitement réparée après l'intervention de la société Tab Couverture.