Cour d'appel, pôle 1 - chambre 3, 9 juillet 2026 — n° 25/18212

PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Condamne la société Primeurs des Halles à payer à la société BJMP la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Primeurs des Halles aux dépens d'appel, LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Par acte sous seing privé du 28 février 2020, la société BJMP a donné à bail commercial à la société Primeurs des Halles, un local commercial situé au [Adresse 3]). Un incendie est survenu le 5 avril 2023 au 1er étage de l'immeuble où la société Primeurs des Halles exerçait son activité commerciale. Les travaux de remise en état n'ont pas été terminés. Des loyers étant demeurés impayés, la société BJMP a fait signifier par acte de commissaire de justice du 26 février 2025 un commandement de payer en principal la somme de 31 817,42 euros au titre des impayés locatifs. Saisi par la société BJMP par actes de commissaire de justice délivrés le 30 juillet 2025, par ordonnance réputée contradictoire rendue le 19 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry a : constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 4] à la date du 28 mars 2025 ordonné si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la société Primeurs des Halles et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 5] ([Adresse 6]) ; rejeté la demande tendant à voir prononcer une astreinte ; rappelé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; fixé à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société Primeurs des Halles à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires, que l'intimée aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 28 mars 2025 ; condamné la société Primeurs des Halles à payer à la société BJMP, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ; condamné la société Primeurs des Halles à payer à la société BJMP la somme provisionnelle de 33 518,72 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 pour la somme de 31 817,42 euros et pour le surplus à compter du 30 juillet 2025 ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des pénalités de retard et indemnité forfaitaire ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ; condamné la société Primeurs des Halles aux dépens, comprenant les frais de commissaire de justice ; condamné la société Primeurs des Halles à payer à la société BJMP la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; rejeté toute demande plus ample ou contraire. Par déclaration reçue au greffe le 30 octobre 2025, la société Primeurs des Halles a interjeté appel de cette ordonnance. Dans ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Primeurs des Halles demande à la cour de : infirmer en totalité l'ordonnance de référé du tribunal judicaire d'Evry rendue le 19 septembre 2025 ; rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société BJMP au regard de la procédure au fond diligentée par l'appelante ; déclarer la société BJMP mal fondée en son appel incident ; l'en débouter ; rejeter la demande de la Société BJMP sur l'infirmation de l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a rejeté sa condamnation au paiement de la somme de 8 950,78 euros au titre des intérêts de retard ; dire ladite demande infondée ; condamner la SCI BJMP à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION La société Primeurs des Halles entend faire valoir une exception d'inexécution par un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, sur le fondement des articles 1219, 1220, 1231-1 et 1719 du code civil, précisant que la notification d'une suspension de paiement des loyers a été faite au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 19 avril 2024 (sa pièce 4) au motif qu'il incombait à la SCI BJMP de réaliser les travaux d'étanchéité de la dalle séparant le RDC du 1er étage pour qu'elle puisse reprendre son activité commerciale. Elle prétend que l'assurance l'a partiellement remboursée alors qu'elle avait entrepris des travaux de remise en état qu'elle n'a jamais eu la possibilité de terminer en raison de l'inaction de la société BJMP à qui ils incombaient sur le fondement de l'article 606 du code civil, s'agissant de grosses réparations (notamment, travaux d'étanchéité de la dalle entre le RDC et le 1er étage ainsi que les travaux de changement des fenêtres du 1er étage). Elle ajoute qu'elle a continué de régler les loyers jusqu'au mois de septembre 2023 (6 mois après le sinistre) sans pouvoir exploiter le fonds de commerce, ni jouir paisiblement du local commercial. Elle indique avoir fait délivrer une assignation au fond, l'affaire étant pendante devant le tribunal judiciaire d'Evry, aux fins d'obtenir la condamnation de la SCI BJMP à l'indemniser pour la disparition de son fonds de commerce d'un montant de 20 0000 euros, en sus de l'allocation de dommages et intérêts pour l'inexécution contractuelle du bail commercial du 28 février 2020, sur le fondement des dispositions des articles 607 et 1719 du code civil d'un montant de 100 000 euros. Elle sollicite le rejet de la demande reconventionnelle du bailleur tendant au paiement des pénalités de retard. La société BJMP rétorque que l'incendie qui est survenu le 5 avril 2023 n'a pas touché les locaux qui étaient exploités par la société Primeurs des Halles (sa pièce 16) et soutient qu'aucune exception d'inexécution ne peut être retenue à son encontre. Elle ajoute que sa locataire avait déjà cessé son exploitation depuis 2022 et donc au moment de l'incendie, et qu'elle avait entrepris de vendre le fonds de commerce, sans son accord, contrairement aux dispositions du bail. Elle sollicite en conséquence la confirmation de l'ordonnance attaquée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, et forme une demande reconventionnelle sur le montant de l'indemnité d'occupation, les pénalités de retard et indemnité forfaitaire. Sur ce, En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail,doit rapporter la preuve de sa créance. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce : 'toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai''. Sur le fondement de ce texte, le constat, en référé, de la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire est possible lorsque la mise en oeuvre de cette clause ne se heurte pas à des contestations sérieuses. Il est constant que la société Primeurs des Halles a cessé de régler ses loyers à compter du mois d'octobre 2023, l'incendie incriminé datant du mois d'avril précédent. Selon l'article 1220 du code civil : 'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.' Dès lors la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 19 avril 2024 (sa pièce 4) par laquelle la locataire notifie au bailleur son intention de suspendre le paiement du loyer en raison d'une exception d'inexécution qu'elle lui oppose en application de ce texte, est tardive puisqu'elle avait cessé de régler ses loyers à compter du mois d'octobre 2023. Selon l'article 1231-1 du code civil : 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'. Il appartient à la société Primeurs des Halles pour justifier d'une contestation sérieuse de sa créance, d'apporter la preuve du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. À l'appui de ses allégations, la société locataire produit un constat d'huissier dressé le 6 décembre 2023 qui indique : ' - La boutique ne peut pas être ouverte à la clientèle ni vendue en l'état, - L'alimentation générale en eau de l'immeuble est coupée, - Il tombe cependant de temps en temps de l'eau de l'étage supérieur, (auréoles au sol) ce qui interdit de continuer à fermer le faux-plafond, - Les murs côté gauche sont gorgés d'eau (mesure au maximum du testeur), - Le revêtement appliqué en fond de boutique se décolle du fait de l'humidité, - Des meubles se couvrent de moisissures, - Les fenêtres de l'appartement au 1er étage sont obturées partiellement par du bois aggloméré.' Cependant, à la date à laquelle les loyers cessent d'être payés, il n'existe pas de preuve de la persistance des désordres au sein du local commercial litigieux puisque l'huissier rapporte des constatations qui datent du 6 avril 2023, soit au lendemain de l'incendie. À l'inverse, le bailleur verse aux débats un mail de l'expert mandaté par l'assurance qui indique que 'lors des opérations d'expertises, aucun dommage consécutif à l'incendie n'a été relevé dans le local commercial du rez de chaussée et que rien n'empêchait son exploitation'. Dès lors, la cour retient que la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations n'est pas rapportée qui justifierait la suspension du paiement des loyers dont par ailleurs la notification a été faite tardivement. L'argument tenant à l'exception d'inexécution élevé par l'appelante n'est donc pas retenu. La société Primeurs des Halles ne conteste pas autrement sa créance et le bailleur est, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de la clause résolutoire. Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est donc manifestement fautif. La clause résolutoire figurant au bail est dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. En outre, le commandement délivré le 26 février 2025 contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Est en effet annexé au commandement un décompte qui fait état des sommes dues. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les causes du commandement délivré le 27 février 2025 n'ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 28 mars 2025. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a jugé à ce titre avec toutes les conséquences sur l'expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation.